El título supletorio en el Ordenamiento Registral de Nicaragua
| Autor | Henry Román Urbina Blanco - Diana Araica Álvarez |
| Cargo | Abogados y Notarios Públicos |
| Páginas | 2101-2163 |
La propiedad, en tanto que es el derecho más completo que sobre las cosas se puede ejercer, requiere un sistema que le brinde los medios de protección adecuados, pero a la vez requiere también normas que regulen, de la mejor manera, la adquisición de tan importante derecho.
En Nicaragua contamos con una gran cantidad de problemas en materia de propiedad inmobiliaria, debidos a muchas razones y circunstancias, algunas de índole social, jurídica y hasta histórica.
Así pues, nuestro ordenamiento jurídico contempla la figura del título supletorio, que como veremos, permite a un propietario inscribir su derecho en el Registro ante la falta de un título de dominio. Esta figura tiene sus orígenes en la legislación hipotecaria española, como veremos en el capítulo referente a los antecedentes de la figura. En este capítulo estudiaremos la normativa que sirvió de inspiración para que nuestro legislador introdujera la figura en nuestro sistema.
En un segundo capítulo presentamos la legislación vigente sobre la materia en nuestro país, planteada como la problemática legislativa que la misma presenta. En este capítulo realizamos las concordancias pertinentes de nuestra legislación con la legislación española, para poder, de esa manera, verificar las diferencias entre ambos sistemas, que son, al fin, las que han marcado la problemática que rige en nuestro ordenamiento.
Para efectos de una mejor comprensión de los conceptos más básicos, hemos intentado dejar sentada una definición sobre título y titularidad, por ser de trascendental importancia en el intento de retener la significación propia de cada término.
Además, al hablar de la figura del título supletorio nos damos cuenta que es necesario abordar otras temáticas relacionadas, cuyo tratamiento permite entender mejor las instituciones y de esa forma, el sentido de la ley. Por esta razón, el lector podrá encontrar un acápite en donde se relaciona la titulación supletoria con instituciones como el dominio, la posesión y la usucapión. En cuanto a esta última, se aborda lo atinente al justo título, el cual ha llegado a ser confundido con el título supletorio. Para tales efectos, brindamos nuestro parecer, intentando delimitar las diferencias entre uno y otro.
Posteriormente, haremos una breve referencia a la seguridad jurídica, en tanto ésta es un principio constitucional que debe ser protegido y procurado por el ordenamiento jurídico.
No estaría completo este trabajo si en él no se abordara la tramitación procesal del título supletorio, para lo cual dedicamos un capítulo de este documento. Aquí se detallan los pasos que debe seguir quien pretenda le sea otorgada una titulación supletoria sobre un inmueble, desde el escrito de solicitud hasta la sentencia en que se manda la inscripción de la certificación otorgada por el Juez.
Como antepenúltimo capítulo, planteamos la problemática jurídica y social que ha nacido a raíz del título supletorio. Nos servimos, para tal efecto, de las noticias que han sido publicadas en los últimos años en los periódicos de mayor circulación en nuestro país, con el objetivo de poder verificar el impacto que dicha figura ha generado, creando un problema que afecta tanto el ámbito jurídico como el social.
Llegando al final de nuestro trabajo, realizamos una valoración sobre la pertinencia del mantenimiento del título supletorio en nuestro ordenamiento jurídico, basándonos en lo dicho a lo largo del trabajo y valorando una diversidad de circunstancias merced a las cuales llegamos a nuestro entendimiento final. Posteriormente, finalizamos este esfuerzo con la presentación de las conclusiones del trabajo.
La regulación que sobre la materia del título supletorio desarrolla el Reglamento del Registro Público (RRP), no fue una de las novedades introducidas por el Código Civil de 1904 a través del mencionado Reglamento -como se ha creído-. La figura en cuestión ya había sido abordada en el Reglamento de Registro Conservatorio (RRC) de 16 de junio de 1877.
Sin embargo, pensamos que el legislador nicaragüense de 1877, del cual heredamos la figura del título supletorio, se inspiró en la Ley Hipotecaria (LH) española de 1861, la cual dedicaba a su regulación los artículos que van del 397 al 410. Y también pensamos que seguramente sirvieron, para tal efecto, las reformas que sobre dicha ley se formularon en 1869.
La LH de 1861 pensó sentar sus bases en el principio de publicidad, pero en un principio de publicidad absoluta que eliminara el sistema mixto que hasta entonces existía en España, el que permitía una combinación de hipotecas ocultas y generales 1. De forma que el nuevo sistema estaría llamado a ser un mejor protector del derecho de dominio.
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El artículo 397: introductor de la figura en cuestión (contexto jurídico-social de la formación de la lh de 1861)
Antes del año 1861, la propiedad en España se encontraba en la incertidumbre, lo cual se debía a una serie de razones, algunas de orden jurídico y algunas otras de orden social. El hecho es que gran parte de los españoles no tenían ninguna titulación que les permitiera apoyar su derecho de dominio u otros derechos reales. Otra de las razones que provocaron los problemas de propiedad fue la subdivisión de la misma en algunos puntos de la península. También podemos añadir las guerras que habían azotado el territorio español, así como los incendios que se produjeron en los archivos públicos donde se custodiaban las escrituras. Pero aún hay más, ya que muchas veces el problema se debía a la incuria o falta de diligencia de los mismos propietarios. Todas estas razones, entonces, fueron las causantes de la falta de titulación a la que nos habíamos referido 2.
Dicho lo anterior, es notorio que en aquella época los españoles se vieron en la necesidad de idear alguna fórmula que les permitiese salvar -de alguna manera- el inconveniente que les presentaba el hecho de no tener un archivo donde se custodiaran las escrituras, por haberse destruido en un incendio el existente. Esta necesidad es, entre otras tantas, una de las muchas justificaciones que el legislador español tuvo para crear una figura como el título supletorio.
No obstante, creemos que la LH de 1861 se basaba todavía en otra razón de mucho peso, y es el hecho de que ante la falta de registro de las propiedades existentes, no se podía mantener en la inestabilidad e incertidumbre a los propietarios legítimos (y a la población en general) que no tenían como demostrar su derecho, porque esto acarrearía inseguridad jurídica. Por lo tan-
to, se pretendía que gracias a esta titulación supletoria, todas, entiéndase bien, todas las propiedades existentes en España, entrasen al Registro. Importaba, entonces, tener registradas y, de esa forma, controladas la totalidad de fincas existentes, para que éstas no estuvieran en la clandestinidad y acudieran al Registro y pudiera, de esta manera, ser conocida cada titularidad que ahí estuviese inscrita 3.
Pantoja 4 hacía énfasis en lo señalado anteriormente cuando decía que: «la Ley Hipotecaria no podía (sic) desatender esta circunstancia, y á (sic) fin de no hacer aparecer como sospechosa ó (sic) insegura la propiedad, ha establecido que una titulación (sic) nueva sustituya á (sic) la perdida ó (sic) nunca formada. Como dice perfectamente la Exposición (sic) de Motivos, esta titulacion (sic) nueva no podrá inspirar desde luego tanta confianza, ni tener tanta eficacia como los verdaderos títulos de propiedad, pero acreditará la posesión (sic)...» 5.
Además, Pantoja 6 añade que la «posesión» que se acreditará, con el transcurso del tiempo llegará a ser tan buena y tan segura como la titulación más completa. Esto significa que esa titulación supletoria que se otorgaba luego de haber probado el ejercicio de un derecho (prueba que se realizaba con el hecho de la posesión, pero entendida ésta como el ejercicio efectivo de un derecho), con el tiempo habría de perfeccionarse y dejaría de ser solamente el reflejo del derecho de dominio y sería bastante como para otorgar un título de dominio, de la forma más perfecta.
Creemos adecuado en este momento, presentar el artículo 397 de la LH de 1861, del cual creemos fue el artículo en el cual se inspiró nuestro legislador para traer a nuestra legislación la figura que hoy estudiamos:
Artículo 397
El propietario que careciere de título de dominio escrito deberá inscribir su derecho justificando previamente (sic) su posesión ante el juez de primera instancia del lugar en que estén situados los bienes, con audiencia del promotor fiscal, si tratare (sic) de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario ó (sic) la de los demás partícipes en el dominio, si pretendiere inscribir un derecho real.
Si los bienes estuvieren situados en pueblo ó (sic) término donde no resida el juez de primera instancia, podrá hacerse dicha información (sic) ante el juez de paz respectivo, con audiencia del síndico del Ayuntamiento, en todos los casos en que debería (sic) ser oído (sic) el promotor fiscal.
La intervención (sic) del promotor ó (sic) del síndico se limitará á (sic) procurar que se guarden en el expediente las formas de la ley.
El artículo es bastante claro cuando en su primera línea habla del propietario. Hacemos énfasis en esto porque cuando abordemos lo referente a nuestra legislación, veremos que se ha mal interpretado la intención del legislador español, que fue de donde se tomó la figura que ahora analizamos. En nuestra realidad se ha creído que el título supletorio acredita posesión, lo que nos haría pensar que la posesión tiene cabida en el Registro de la Propiedad, cuestión que, como veremos...
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