Titularidades limitadas. Publicidad registral de las condiciones
| Autor | Juan Francisco Bonilla Encina |
| Páginas | 545-584 |
Titularidades limitadas. Publicidad registral de las condiciones 1
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La condición suspensiva en los actos de transmisión: su inscripción.
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Una "seudo-condición": la del acceso diferido a la propiedad en V. P. O. Los artículos 132 y ss. del R. V. P. O.: 1.º Finalidad perseguida por el legislador. 2° Medios que se establecen para conseguir esa finalidad. 3.° Posición que se adopta en esta vidriosa cuestión, a') Posiciones que se excluyen, b') Tesis que se propone, c) La condición resolutoria en las transmisiones inmobiliarias. Puntualizaciones y aclaraciones. Planteamiento. El artículo 11 de la Ley Hipotecaria. La Resolución de 3 de junio de 1961. Reconsideraciones: el Código Civil (arts. 1.115, 1.124, 1.504 y 1.255) y la legislación hipotecaria) Algunos modelos confusos de condiciones o seudo-condiciones. B) La condición en los actos de gravamen. Condicionalidad de la hipoteca per se: Jurisprudencia de la D. G. R. El supuesto de la estipulación segunda de las escrituras de préstamo con hipoteca otorgadas por el Banco Hipotecario de España. Cumplimiento o incumplimiento de las condiciones: forma de acreditarse en el Registro de la Propiedad.-El artículo 23 de la Ley Hipotecaria: Precedentes e interpretación. El artículo 59 del Reglamento Hipotecario: Precedentes e interpretación. El artículo 175, regla 6.a, del mismo Reglamento: Examen, a) Acto condicional, b) Acto de prioridad condicionada. Relaciones entre el artículo 175 del Reglamento y el 23 de la Ley.Page 546
L. H. de 1909:
Art. 9.º "Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: ... Segunda. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba .."
L. H. vigente:
Art. 9.º "Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: ...Segunda. La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba .."
Su desarrollo en el Reglamento Hipotecario.
R. H. de 1915:
Art. 16. "... 9.
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Para dar a conocer la extensión del derecho que deba inscribirse, se hará mención circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente I a s condiciones establecidas en aquél."
R. H. vigente:
Art. 51. " 6.
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Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba, se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél."
Sin abordar con tecnicismo la idea de condición, la legislación hipotecaria vigente ha pretendido acabar con la amplitud interpretativa que motivaba la referencia general de la Ley de 1909 y de su Reglamento a las condiciones de cualquier especie. Resulta indudable que la palabra «condición» tiene muchos significados y no todos ellos coincidentes ni mucho menos próximos; por eso, cuanto menor sea la concreción o cualificación que se utilice, mayor será la dificultad interpretativa, o mejor dicho, mayor será la libertad con que se mueva el intérprete ávido de retorcer conceptos. Como era lógico pensar, ni la Ley de 1909 ni el Reglamento de 1915 (ni antes el art. 9.° de la Ley de 1861 ni el art. 25 de su Reglamento-instauradores del mismo amplio sistema) querían referirse a condiciones que no fuesen propiamente tales. Lo sucedido fue que el empleo de la genérica palabra «condición» dio pie a una interpretación lata de los textos legales, productora de tal confusionismo en los libros regístrales (en los que se copiaba toda clase de pactos, cláusulas y circunstancias, condicionales o no), que la Ley vigente no tuvo otro camino que el de abordar una mayor especificación. Por esta razón, al cualificar a las condiciones como sus-Page 547pensivas o resolutorias, quiso aclarar que quedarían fuera del Registro todas aquellas otras que de tales no tuviesen más que el nombre.
El Reglamento de 1947 intentó una mayor concreción y después de sustituir la palabra «mención» (proclamada en el de 1915) por la de «expresión» (menos comprometedora ante el sentido equívoco de aquélla, evocadora de las antiguas menciones, en buena hora rechazadas) salió con nuevos términos: las condiciones rescisorias y las revocatorias, con lo que en los textos positivos vuelve a esfumarse la acepción, no bien esclarecida de antemano. Empero, la que podríamos llamar buena doctrina se desprende del artículo 9.°, ya que la rescisión y la revocación nada tienen que ver con las condiciones en sentido técnico, como no sea para aludir incorrectamente a la condición resolutoria.
Cabría sospechar entonces que todo aquello que envuelve una suspensión o una posible resolución sometidas a un evento, voluntario o involuntario, pudiera concebirse como acto condicional, idea que, en aras de un tecnicismo riguroso acerca de las condiciones, debe ser rechazada. Sin embargo, con mentalidad cuadriculada, se intenta encasillar en el ámbito de las condiciones a figuras que nada tienen que ver con la condición. Por eso se habla de la condictio iuris (condición legal d de derecho), como algo encuadrado en el género condicional, siquiera diferente de la otra figura de condictio facti; por ello, dentro de esta última (y tal vez por un excesivo afán analógico) se quieren encajar los más variados supuestos, que van desde la compraventa con reserva de dominio hasta la seudo-condición suspensiva impuesta por el Banco Hipotecario de España en la cláusula segunda de las hipotecas constituidas a su favor, pasando por el acto controlado por la Administración cuando las partes toman en cuenta esc control y lo «elevan a condictio facti».
En verdad, la condición supone una delimitación de la titularidad establecida voluntariamente por los interesados, como un añadido al icto creador, ya de por sí válido y perfecto. No puede hablarse, pues, la condicionalidad en la existencia del acto creador de la titularidad, la que tal acto existirá si se cumplen en él todos los requisitos legales, y no existirá -sino que estará en vías de formación- cuando alguno de estos requisitos indispensables para su existencia no se haya producido todavía. Si la llamada condictio iuris no es otra cosa que el requisito y presupuesto indispensable para la existencia del acto o la medida de :ontrol establecida por la Administración (no por los interesados) debe,Page 548 en buena hora, prescindirse de tal denominación, que sólo ha de encaminarnos a la confusión.
Partiendo de que la condición requiere un acto perfecto en la síntesis de sus elementos, al que, por voluntad de las partes, se le añade un nuevo elemento, que delimita su efectividad hasta el cumplimiento o incumplimiento de un evento, no nos es lícito encuadrar en el concepto de condición a todas aquellas figuras que resolviendo una titularidad o suspendiendo su eficacia no cumplan con los requisitos de futuro y de evento independiente de la voluntad de quienes crearon la delimitación.
Hablar, por ejemplo, de que el crédito queda "condicionado" (tómese la expresión en sentido técnico) a la voluntad del acreedor es un contrasentido; por ello, el Código Civil no estima como obligaciones condicionales a las que dependen de la exclusiva voluntad del acreedor (ni siquiera se refiere a ellas), pues, en definitiva, el cumplimiento del crédito dependerá de la diligencia o negligencia de quien tiene derecho al mismo. Por otro lado, hablar de condición sometida a la voluntad única del deudor resulta algo fuera de la Ley (véase art. 1.115 del Código Civil). Esta situación podrá configurarse como un derecho potestativo del deudor, pero nunca como una condición.
A nuestro modo de ver, y para evitar tanta clasificación de las condiciones, se nos antoja distinguir entre acto condicional y acto en formación:
A) Acto condicional es aquel plenamente creado, continente de todos los requisitos asignados por la Ley para su existencia, pero al que las partes, por propia y espontánea voluntad, delimitan en su eficacia hasta el cumplimiento o incumplimiento de un evento futuro e incierto (en su conocimiento o acaecimiento) e independiente de la voluntad creadora.
Son características del acto condicional:
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a Existencia de un acto válido y perfecto continente de todos los pronunciamientos legales.
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a Establecimiento por las partes de un pacto que se integra en el acto y que delimita la eficacia de la relación jurídica creada o que se intenta crear.
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a Previsión de un evento futuro, ya en su acaecimiento, ya en cuantc a su conocimiento por los interesados.
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a Incertidumbre del evento que supone un cumplimiento o incumplimiento independiente de la voluntad que lo proyectó.
B) Acto en formación es el acto que está por venir, aquel cuya existencia depende del cumplimiento de un presupuesto o requisito indispensable para el mismo acto, o aquel que siende válido en principio, exige un sistema de control establecidcPage 549 por la Administración. El consentimiento, objeto y causa que, como elementos imprescindibles, exige el artículo 1.261 del Código Civil, no pueden degradarse a condiciones (condición en sentido técnico) aduciendo que la falta de uno de ellos convierte al acto en sometido a una condictio iuris. El sistema de control que, a veces, establecen las leyes supone una...
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