Superficies registrales de titularidad indeterminada

Autor:José Luis Laso Martínez
Cargo:Despacho Jurídico y Urbanístico Laso & Asociados
Páginas:2997-3003
RESUMEN

A lo largo de este trabajo se han tratado de descubrir las situaciones reales surgidas en la práctica registral ante el problema de superficies indeterminadas pendientes de inscripción con ocasión mencionadas en actos de disposición realizados sobre otra parte de ellas cuando el disponente no la segrega previamente sino que quedan embebidas en el único folio abierto a la finca en su totalidad, resultando además que... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

A diferencia de lo que constituye la tarea habitual de esta Sección, dedicada a los comentarios de resoluciones o sentencias, en esta oportunidad de modo excepcional, vamos a referirnos a comentarios surgidos a la luz de elaboraciones determinantes de decisiones nacidas de la admisión de propuestas concretas contenidas en documentos inscritos, cuando estos inciden en una determinada problemática.

Consideramos que resulta de interés esta innovación por cuanto, por una parte son manifestación de una de las funciones más genuinas prestadas por la praxis registral, que ha tenido la elasticidad y sentido suficiente para dar acogida a las nuevas realidades sociales dentro de los principios tradicionales, creando así la savia de una permanente actualización y, de otra, porque así como las resoluciones ponen fin a una controversia aislada, aunque previsiblemente susceptible de reiteración en el tiempo, los actos registrales provocan también decisiones definitivas, de mucha mayor extensión en su aplicación, en las que se articulan formas nuevas de incorporación de la realidad.

II La extensión objetiva que se propone

El abanico que aquí se proyecta entendemos que tiene un punto de partida común aunque, desde su formulación, pueden producirse diversas hipótesis o desarrollos distintos.

Como punto de partida nos referimos a aquellos supuestos en los que frente a las exigencias propias de los principios de especialidad y legitimación del Registro surgen situaciones en las que, en base a la voluntariedad de la inscripción, quedan en entredicho o están indeterminadas la extensión del objeto o, en este caso, de la superficie de la finca, e incluso de su titular definitivo.

Con ello se produce el fenómeno de que estando preocupado el sistema registral en conseguir un régimen unitario cierto para cada finca inscrita bajo un solo número, se confiesa desde el propio Registro que una parte indeterminada de la finca queda en una situación difusa no ya solo en su extensión sino en cuanto a su titularidad también.

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El caso se da frecuentemente en la práctica cuando al extenderse un asiento las partes declaran que de la superficie resultante del Registro una parte de ella, con o sin determinación de su cuantía, ha quedado comprometida en otro acto de disposición anterior, esté o no formalizado en título inscribible y se especifique también o se omita el titular llamado a ser reconocido como tal.

Esta es la formulación más característica y a ella responde la regulación contenida en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario en sus párrafos segundo y tercero, según resulta de la reforma procedente del Real Decreto de 12 de noviembre de 1982.

Así las cosas, antes y después de la reforma, debe señalarse que era frecuente la existencia de inscripciones en las que se relataba esta circunstancia cuando, con ocasión especialmente de un acto de enajenación, se aludía a la previa existencia de otros actos de disposición cuya segregación no estaba inscrita. Es decir, se introducía la mención en un momento histórico de la vida registral y se arrastraba en el futuro, a veces sin que llegara a clarificarse la situación definitiva.

Pero incluso podría extenderse su aplicación a otros supuestos menos identifi-cables con los anteriores, como son los casos modernos contenidos, por ejemplo, en los actos reparcelatorios, especialmente con participación de las Juntas de Compensación, con respecto a titularidades indeterminadas dejadas también en su extensión superficial a la decisión de ellas, como suele ocurrir frecuentemente en las reservas globales de superficie para entregar a las Compañías eléctricas para el emplazamiento de los centros de transformación, en determinadas reservas de derechos de reversión o retrocesiones de cesiones gratuitas, contempladas incluso con carácter general en el primer Reglamento de Reparcelaciones, a las que simplemente nos referiremos aquí sin mayor detalle.

En todo caso el que ha sido un supuesto paradigmático es el de la mención a expropiaciones realizadas pendientes de inscripción...

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