Tipo impositivo

Autor:Carlos Marín Lama
Cargo del Autor:Abogado. Profesor, Universidad de Barcelona
Páginas:187-191
RESUMEN

IVA / Tipo impositivo / Tipo impositivo reducido / Ejercicio de la opción de compra / Aplicabilidad. IVA / Tipo impositivo / Tipo impositivo reducido / Rehabilitación y mejoras de zonas de elementos comunes. IVA / Tipo impositivo / Tipo reducido / Entregas de edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas.

 
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C onsultas a Planificación Jurídica 23 de febrero de 2009

IVA / Tipo impositivo / Tipo impositivo reducido / Ejercicio de la opción de compra / Aplicabilidad

CUESTIÓN PLANTEADA

Una promotora (S.C.P.) que tiene intención de suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda (nueva) por una duración de 20 años con opción de compra también a 20 años, han pactado un precio mensual de 1.200,00€, precio que incluye tanto el capital como los intereses y también la parte de arrendamiento. Cada año este precio se actualizará en un 3%.

Indiquen si es necesario separar la parte de opción de compra por aplicarle el 16% de IVA. En caso de que al cabo de los años no ejerciera la opción de compra, ¿podría reclamar el IVA satisfecho aunque hubieran pasado más de 4 años (prescripción)?

RESPUESTA

El enunciado de la consulta resulta un tanto incompleto en cuanto a los términos jurídicos del contrato subscrito y tampoco se acaba de entender exactamente el dato de "separar la parte de opción de compra". Sin embargo, partiremos de los siguientes datos:

- El contrato se configura inicialmente como contrato de arrendamiento con una cuota mensual de 1.200,00€.

- La cuota de 1.200,00€, sin considerar el IVA que procede, se desglosa en tres partes: capital, intereses y arrendamiento estricto.

- Entendemos que la parte de capital, en caso de ejercer la opción de compra, se considera a cuenta del precio total de la vivienda. Es decir, que la vivienda tiene un precio de pactado que se corresponderá con la suma de la opción de compra más las partes que se corresponden con el capital de las cuotas.

- Los intereses económicamente constituyen la retribución propia de una operación de financiación. Sin embargo, en la presente operación, no existe ningún tipo de inversión inicial por parte del inquilino, pues jurídicamente no es propietario de la vivienda. Por eso es por lo que entendemos que en definitiva, la carga financiera también constituye un mayor precio pactado de la vivienda. La vivienda realmente tiene un precio pactado (y así se debería reflejar en el contrato) que se corresponde con la suma de la opción de compra más las cuotas satisfechas (excepto la parte de alquiler estricto). De este modo, la parte de la cuota que son intereses también podrá beneficiarse de la aplicación de un tipo reducido (7% o 4%) si finalmente se ejerce la opción de compra por la vivienda.

- El arrendamiento es la parte de la cuota que se corresponde con el arrendamiento estricto, no se considera por anticipado del precio final de la vivienda y evidentemente, no se beneficiará de la aplicación de un tipo reducido si finalmente se ejerce la opción de compra.

A partir de este planteamiento, hace falta analizar tres cuestiones:

  1. Arrendamiento de vivienda.

    Tal y como ya se aclaró en la consulta 0922_01AJ de 22 de septiembre, respecto de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler (ver consulta DGT V2004-07), se trata de un arrendamiento de vivienda con opción de compra, la entrega posterior de la cual será una operación sujeta y no exenta Page 188 al Impuesto sobre el Valor Añadido, por tratarse de una primera entrega de edificación (ver artículo 20.Uno.22 de la LIVA). En consecuencia, el arrendamiento descrito tendrá la condición de prestación de servicios sujeto y no exento del impuesto.

    Concretamente, el artículo 20.Uno.23.d') de la LIVA, señala que están exentos los arrendamientos que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. Sin embargo, la exención no comprenderá, entre otros, los arrendamientos con opción de compra de viviendas la entrega de...

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