La venta con reserva de dominio de tierras pertenecientes a los entes de colonización en Italia

AutorAntonio Moro Serrano
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas1433-1442

La venta con reserva de dominio de tierras pertenecientes a los entes de colonización en Italia *

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El Código civil italiano contempla la venta con reserva de dominio en la sección dedicada a la venta de cosas muebles (artículos 1.523-1.526); ello ha sido la causa de que más de un autor haya defendido la tesis de la no aplicabilidad del pacto a la venta de inmuebles. Parece, sin embargo, que no hay razones poderosas para excluirlo, si se tiene en cuenta el principio de la libertad de contratación.

No basta con decir que el vendedor está ya tutelado por la hipoteca legal contra el riesgo de que el comprador no pague el precio y que, por tanto, es inútil el pacto, consistente en retrasar el desplazamiento de la propiedad hasta el momento del pago íntegro del precio. La garantía constituida por la reserva de dominio es más amplia que la brindada por la hipoteca al evitar el proceso de expropiación. Cuando se ha pactado la reserva de dominio en la venta de inmuebles no surge la hipoteca legal por la razón de que gravaría una cosa que es todavía propiedad del propio acreedor, y además porque la garantía que supone está yaPage 1434 embebida de modo indirecto en la reserva de dominio, que es una garantía más eficaz que la de la propia hipoteca.

La venta con reserva de dominio ha sido explicada como venta condicional. Pero contra tal tesis se argumenta ágilmente de que el hecho futuro e incierto sería el eventual incumplimiento por el comprador, y tal incertidumbre se encuentra en todos los contratos, lo que nos llevaría a concluir que todos los contratos son condicionales. Este argumento no está privado de peso, ya que el Código civil vigente estudia, dentro de la rescisión de los contratos, toda señal de cláusula resolutoria tácita. No hay condición suspensiva en esta transferencia del derecho, porque al término del pago el desplazamiento se produce ex nunc y no ex tune, como debería ocurrir por el principio de retroactividad de las condiciones.

En realidad, se trata de un pacto normativo por el que la voluntad de transferir, propia de todo contrato de venta, se realiza al tiempo de pagar por entero el precio, que tiene lugar con posterioridad a la entrega de la cosa vendida. Limitado este pacto a sus justas proporciones, se ve que no presenta ninguna novedad de importancia respecto de los principios técnicos de la venta. Ellos postulan la correlatividad de las prestaciones patrimoniales que se resuelven en la ejecución simultánea de las mismas. La regla general es, pues, el cumplimiento simultáneo de las prestaciones, la entrega de la cosa y el pago del precio; pero en la venta con reserva de dominio donde el pago del precio aparece diferido en el tiempo viene diferido igualmente no la entrega de la cosa, pero si la atribución patrimonial del vendedor, ya que el tránsito del dominio se produce al tiempo del pago íntegro del piecio.

La entrega de la cosa al comprador, el tránsito de los derechos de disfrute y de los riesgos, tiene lugar desde el primer momento, pero el poder de disposición permanece en el vendedor, aun cuando no pueda hacer uso del mismo mientras el comprador cumpla. Antes de que se produzcan los efectos definitivos de la compraventa el contrato produce efectos transitorios, permaneciendo durante este tiempo desmembrado el derecho de propiedad; el contenido económico está en manos del adquirente,Page 1435 mientras que la titularidad del derecho lo está en las del transmitente.

Tal situación jurídica, por estar llamada a prolongarse durante un cierto período de tiempo, se presta a ser utilizada para satisfacer otros intereses de las partes que en principio se pueden considerar ajenos a los fines de la compraventa, pero pueden añadirse a la misma.

La utilización del contrato de compraventa con reserva de dominio para fines distintos de los perseguidos por el mencionado contrato está muy extendida en Italia en la venta de tierras por los entes públicos.

Como consecuencia de acontecimientos que no es momento aquí de recordar, los entes públicos se han hecho dueños de una extensa propiedad inmobiliaria con fines colonizadores. Persiguen transformar las estructuras agrarias, colonizando la tierra según planos y programas aprobados por el Ministerio de Agricultura. Según las Leyes que rigen estas entidades, la propiedad de la tierra es sólo temporal, dura el tiempo necesario para crear unidades orgánicas de cultivo que deben ser vendidas a continuación a los agricultores. Prescribe dicha legislación igualmente que los entes de colonización cedan la tierra a los colonos mediante contratos de venta...

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