Zona maritimo-terrestre: propiedad privada que linda directamente con el mar. Estudio el unico y extraordinario...

AutorRafael Rivas Andres
CargoNotario

Zona maritimo-terrestre: propiedad privada que linda directamente con el mar. Estudio el unico y extraordinario caso en derecho español de propiedad privada que linda directamente con el mar sin intermedio de servidumbre ni de zona de servicio portuario

  1. AGRADECIMIENTOS Y BREVE RESEÑA BIBLIOGRAFICA

    En el capítulo de agradecimientos hemos de mencionar, en primer lugar, a mi profesor y extraordinario jurista D. JOSE ENRIQUE RIVAS PEREZ cuya fe en el autor ha permitido culminar esta y otras tareas.

    En segundo lugar, al letrado D. FERNANDO ROMERO BRU, sin cuyas observaciones y sugerencias este trabajo no hubiera sido posible.

    Un especialísimo agradecimiento a D.a SOFIA GANDARIAS ALONSO DE CELIS y a su equipo del departamento de Archivo del Congreso de los Diputados, por su eficacia y cordialidad al remitirme la documentación relativa a la tramitación de la Ley de Puertos Deportivos en tiempo récord y en pleno mes de agosto.

    A continuación se hace una reseña bibliográfica con la advertencia que sólo de una manera tangencial se trata el tema objeto de este trabajo, con las únicas excepciones del artículo de FRANCISCO JAVIER DE CISNEROS en el libro colectivo que se cita a continuación y del publicado por el autor del presente en colaboración con D. JOSE MARIA RIVAS ANDRES que se cita al final.

    Ley de Costas: Legislación y Jurisprudencia Constitucional.

    Conferencias de las Jornadas organizadas por la Escuela Gallega de Administración Pública del 7 al 9 de noviembre de 1991 en Santiago de Compostela. Centro de Publicaciones del MOPT, 1992.

    El régimen Jurídico de los terrenos ganados al mar, JAVIER FEAS COSTILLA. Premio La Ley. Utilización del Dominio Público Marítimo-Terrestre. Estudio especial de la concesión demanial, MARTA GARCIA PEREZ (especialmente el minucioso estudio jurisprudencial que incorpora, aunque fuerza es reconocer que ni aquí ni en ningún otro lugar se ha encontrado ninguna sentencia que se refiera específicamente al tema del presente trabajo), Marcial Pons, 1995.

    Puertos y Costas. Régimen de los Puertos Deportivos, MARIA ZAMBONINO PULITO, Tirant lo Blanch, Valencia, 1997.

    Las servidumbres de la Ley de Costas de 1988, BELEN NOGUERA DE LA MUELA, Marcial Pons, 1995.

    Notas para un estudio de las servidumbres sobre bienes de dominio público, CELESTINO A. CANO TELLO, tomo IV del Homenaje al Notario Vallet, editado por la Junta de Decanos de los Colegios Notariales de España.

    La concesión de Dominio Público, MERCEDES LAFUENTE BENACHES (Tesis doctoral prologada por el profesor BOQUERA OLIVER), Editorial Montecorvo.

    Los artículos 'La sentencia del Tribunal Constitucional 149/91 relativa a la Ley de Costas', JOSE LUIS GONZALEZ-BERENGUER URRUTIA, y 'La Ley de Costas y las Marinas o Urbanizaciones Marítimo-terrestres', FRANCISCO PERALES MADUEÑO, ambos publicados en la Revista de Derecho Urbanístico de octubre-noviembre-diciembre de 1991.

    'Aspectos Registrales de las Concesiones de Puertos', CAYETANO UTRERA RAVASSA, publicado en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.

    Comentarios a la Ley de Costas, CARLOS SANCHEZ DE LAMADRID Y AGUILAR, editado por Copicentro.

    Los Derechos Reales Administrativos y la Buena Fe en Derecho Administrativo, JESUS GONZALEZ PEREZ, publicados en Cuadernos Civitas.

    'Un singular caso de urbanización privada en un puerto deportivo.Dominio público marítimo-terrestre, ribera del mar y propiedad privada.¿Servidumbres sobre el dominio público?', RAFAEL y JOSE MARIA RIVAS ANDRES, revistas La Notaría de abril de 1993 y Lunes 4:30 de octubre de 1993.

  2. ADVERTENCIAS PREVIAS

    El presente trabajo es continuación de unas reflexiones iniciadas hace años sobre uno de los más singulares casos jurídicos que ha conocido el autor en su trayectoria profesional.

    El caso concreto que sirve de punto de partida es un puerto deportivo cuyo recinto engloba tres penínsulas de propiedad privada ganadas al mar, rodeadas por el mar abrigado y que no están unidas a la antigua línea de costa sino por una estrecha zona terrestre que cumple las funciones de camino de vigilancia litoral y de acceso a las mismas sobre esos terrenos se han construido apartamentos, cuyas terrazas lindan directamente con el mar.

    Los problemas surgen al intentar encajar -al intentar coordinar- esa propiedad privada de los terrenos ganados al mar en el interior del puerto deportivo con el dominio público que los rodea.

    El caso es singular por muchos motivos y no es el menor el que incida en prácticamente todas las áreas jurídicas, tanto de Derecho Público (constitucional, administrativo, fiscal, penal), como de puro Derecho Privado (civil, mercantil, hipotecario notarial) e incluso Derecho Procesal (civil, penal y administrativo, por el gran número de procedimientos que ha provocado: querellas, acción publiciana, juicios civiles, procedimientos administrativos, contencioso-administrativo, recurso de casación, etc.).

    Aunque el punto de partida sea un supuesto muy concreto, las reflexiones sobre el caso tienen, sin embargo, vocación de generalidad, por lo que las referencias al primero serán las menos posibles.

    Con todo, esta generalización tiene que ser matizada puesto que en algún puerto deportivo puede haber particularidades (derivadas de los detalles constructivos del mismo o del acta de entrega de los terrenos ganados al mar o del deslinde de costas), que en alguna medida lo aparten de las conclusiones que aquí se establecen.

    Una última advertencia: estas situaciones de terrenos ganados al mar de propiedad privada son meramente históricas, es decir, las producidas antes de la Ley de Costas de 28/7/88, ya que, si bien su disposición derogatoria suprime el artículo 18 de la Ley de Puertos Deportivos, su transitoria Segunda.2 mantiene la situación jurídica de los terrenos ganados al mar por cláusula concesional para los anteriores a la Ley.

    Tampoco es ya posible la propiedad privada de terrenos ganados al mar en los puertos generales, ya que la Ley de Puertos del Estado de 24 de noviembre de 1992, en su disposición derogatoria única, deroga tanto la Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880 como la de 1 de enero de 1928 (por cierto, que acaba así con la discusión acerca de cuál de las dos estaba vigente).

    Es, por todo ello, por lo que, para tratar de estas situaciones de Derecho Transitorio, nos hemos de seguir basando en tres leyes ya derogadas: la de Puertos Generales de 19/1/28 y las de Costas y Puertos Deportivos ambas de 26/4/69.

    El que estas situaciones no puedan ampliar su número es bueno, puesto que se evitará el que aparezcan mayor número de conflictos, pero es malo puesto que el legislador ya no tiene ningún interés en regular una materia que ha caído ya en el derecho transitorio.

    La mejor prueba de esto último es que la Ley de Puertos del Estado del 92 ha derogado completamente la de Puertos Deportivos, y de las Comunidades Autónomas que tienen competencia sobre la materia, únicamente Andalucía ha realizado su propia Ley (Ley 2/11/88), que no contiene ninguna referencia sobre el tema que aquí se trata y que, además, ha sido declarada parcialmente inconstitucional.

  3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

    Siempre que un bien de propiedad privada linda con bienes de dominio público surge la cuestión de coordinar el uso de ambos de manera que no se interfieran, para evitar los posibles y previsibles conflictos entre uno y otro.

    'En general' nuestra legislación siempre opta por imponer a la propiedad privada ciertas limitaciones en beneficio de los bienes de dominio público cuyo uso se considera preferente; como preferente y más digno de protección se considera el interés general sobre el particular.

    Así ocurre con los terrenos privados junto a carreteras públicas y otros muchos ejemplos que se podrían citar.

    Desde este punto de vista, un ejemplo más de esta opción legislativa serían las limitaciones que tiene la propiedad privada que linda con bienes de dominio público marítimo o portuario.

    Así, 'en general', fuera de los puertos la propiedad privada no linda directamente con el mar, puesto que siempre queda en medio la playa o la zona marítimo-terrestre (artículos 1 de la antigua y 3 de la nueva Ley de Costas).

    Además, esta propiedad privada, 'en general', queda sujeta a unas específicas servidumbres/limitaciones para la salvaguardia y mejor aprovechamiento del dominio público.

    En el interior de los puertos la propiedad privada de los terrenos ganados al mar, 'en general', no queda sujeta a esas servidumbres/limitaciones (art. 5.3 'a contrario' de la antigua Ley de Costas) pero tiene la importante...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR