La reparación de las terrazas de los áticos en el Régimen de Propiedad Horizontal

Autor:Javier Barceló Doménech
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad de Alicante
Páginas:1869-1925
RESUMEN

Desde una perspectiva esencialmente práctica, son evidentes los problemas que plantea la reparación de la terraza del ático para la comunidad de propietarios. Suele ser frecuente que este elemento común tenga atribuido su uso exclusivo al propietario del ático que tiene acceso directo a la terraza. Los tipos posibles de reparaciones y la forma de proceder al pago de los gastos que las mismas... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción: actualidad del problema

No ofrece duda que uno de los problemas que con frecuencia se plantea en el régimen de propiedad horizontal es el referido a las reparaciones de la terraza del ático 1. Se trata de un elemento que sirve de protección frente a las inclemencias del tiempo y por ello mismo se encuentra expuesto a los efectos que produzcan los fenómenos atmosféricos. Las humedades y filtraciones, por citar dos casos de los más habituales, hacen necesarias determinadas obras de reparación; surgen dudas sobre si procede un arreglo puntual de la tela asfáltica o el pavimento, o si debe procederse a su sustitución al haberse cumplido su periodo de servicio útil, y surgen también disparidad de opiniones en el seno de la comunidad acerca del responsable de llevar a cabo la reparación, que unos ven en la comunidad y otros en quien tiene el uso exclusivo de la terraza 2. Esta es una de las múltiples cuestiones que se discuten en las juntas de las comunidades de vecinos 3, además de ser una de las más polémicas: por un lado, el propietario tiene el uso exclusivo de una terraza, pero, por otro, esta forma parte de los elementos comunes 4.

En concreto, nos interesan las reparaciones que afectan a la terraza cuyo uso exclusivo ha sido atribuido al titular del ático 5. Los tipos posibles de

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reparaciones y la forma de proceder al pago de los gastos que las mismas originan constituyen la finalidad de este trabajo 6. El supuesto típico es el del propietario que sufre en su vivienda daños y perjuicios a causa del estado de la terraza que se encuentra situada encima de su piso y duda entre demandar a la comunidad de propietarios o al titular del ático. Resulta muy problemático lo relativo a la reparación de estas terrazas que compatibilizan su carácter común con un uso privativo. No siempre es fácil determinar la naturaleza del deterioro y establecer su causa, y precisamente de ello depende que la reparación sea pagada por la comunidad de propietarios o por el propietario que usa la terraza de un modo particular.

II Delimitación del objeto de estudio: terraza como elemento común de uso exclusivo del propietario del ático

Antes de determinar a quien corresponde la reparación, conviene analizar si la terraza es elemento común, elemento privativo (en cuyo caso, pertenece únicamente a un propietario) o elemento común cuyo uso privativo se atribuye a

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un propietario 7. Este último caso suele ser el más frecuente 8 y se da cuando el acceso a la terraza solo puede hacerse a través de la vivienda de uno de los propietarios, que es quien tiene asignado de manera exclusiva su uso y disfrute.

La titularidad de la terraza suele ser objeto de discusión en este tipo de pleitos 9, y por ello vamos a hacer referencia a la calificación y utilización de la terraza, distinguiendo cuándo puede considerarse como elemento común, privativo o común con uso exclusivo 10. Las tres posibilidades se resumen de manera clara en la SAP de Asturias de 1 de julio de 2004 11: «La dificultad

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surge por el hecho de que determinados elementos comunes (que la misma Jurisprudencia y la Doctrina denominan como "comunes por destino"), además de cumplir su verdadera finalidad, como en este caso servir como tejado o cubierta de los pisos inferiores, pueden prestar un uso complementario para satisfacer fines estrictamente privados de un concreto o concretos titulares individuales. Es el caso de las llamadas "terraza-cubierta" del edificio o "terrazas a nivel". En principio se trata de elementos comunes, en cuanto sirven al interés común o general de la totalidad de los diferentes propietarios, pero nada impide que el propio título constitutivo, o la posterior voluntad unánime de aquellos, puedan destinarlos al uso exclusivo de alguno o algunos propietarios individuales (sentencias del TS de 20-3-70, 22-12-78, 17-2-93, etc.), pues tal cosa no va contra ninguna norma imperativa que lo prohíba. Incluso nada impide, igualmente, que dichas terrazas a nivel puedan tener el concepto de elemento privativo, siempre que así se deduzca sin género de duda de los títulos de constitución de la propiedad horizontal y de adquisición, como también lo admitió el TS en sus sentencias de 9-1 y 25-5-84, 3-7-89, 23-2-93, entre otras, pues en otro caso su naturaleza y destino o uso común se impondrá».

La jurisprudencia ofrece esta variedad de situaciones, que derivan de lo que las propias sentencias denominan «la maleabilidad del carácter comunal o privativo de las terrazas de uso exclusivo» 12.

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La STS (Sala 1.ª) de 23 de febrero de 1993 13 no aprecia que la terraza litigiosa tenga carácter común y la considera elemento privativo del piso al que se halla vinculada y a cuyo cargo corre el pago de los gastos de mantenimiento de la misma; «la terraza litigiosa -dice el Tribunal Supremo- no constituye en modo alguno un elemento que por la propia naturaleza de las cosas deba ser siempre común de tal manera que en todo caso es necesario para el uso y disfrute de los diferentes pisos; puede tener naturaleza privativa si así se ha determinado en el título constitutivo de la propiedad horizontal» 14. También se califica la

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terraza como privativa en las SSAP de Las Palmas, de 16 de marzo de 2000 15; Málaga, de 4 de junio de 1997 16; Guipúzcoa, de 29 de enero de 1998 17; Soria, de 12 de enero de 2002 18; Ourense, de 30 de abril de 2002 19; Asturias,

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de 28 de septiembre de 2005 20, y Murcia, de 3 de noviembre de 2005 21. Partiéndose, pues, del carácter privativo 22, la conclusión ha de ser la de hacer responsable al propietario del ático, a quien corresponde, según dispone el artícu- lo 9.1.b) LPH, «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» 23. Conviene, sin embargo, matizar algo más la hipótesis que estamos tratando, pues si el daño se debe a elementos estructurales, no hay duda de la responsabilidad de la comunidad, si atendemos a la función de cubierta que también cumple la terraza del ático 24; no basta

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con definir la terraza como privativa, pues en este último caso todavía deberíamos distinguir entre el pavimento y la estructura de separación.

Si la terraza no es descrita expresamente como elemento privativo, su consideración como elemento común cobra fuerza 25. Es más, ante la duda, hay que presumir que tiene carácter común, correspondiendo la carga de la prueba a quien afirme lo contrario, según posición consolidada de la jurisprudencia 26. Es cierto que el artículo 396 del Código Civil no menciona a las

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terrazas cuando realiza una enumeración de los elementos comunes, pero ello no impide defender su carácter común si las consideramos como «cubiertas», elemento este que sí figura en el precepto citado. En este sentido se pronuncia la SAP de Asturias, de 1 de julio de 2004 27: «El artículo 396 del Código Civil, en su párrafo 1.º, atribuye el concepto o carácter de elemento común a las "cubiertas", lo que es confirmado por la Jurisprudencia (sentencias TS de 3-12-82, 25-5-84, 23-7-90, etc.). Por tales la Doctrina y la misma Jurisprudencia entienden a todos aquellos que limitan el edificio por su parte superior y que, si no es transitable, el término de cubierta es el apropiado, como lo es igualmente el de tejado; si, por el contrario, fuere practicable por estar destinado a ser pisado normalmente por las personas, entonces el término podría ser el de terraza o azotea, pero en uno u otro caso sigue sin perder su naturaleza de elemento común, pues la LPH, según la redacción que atribuyó el referido artículo, expresamente lo califica como tal».

Llegamos, pues, a concluir que la terraza del ático, en cuanto cubierta, tiene naturaleza común 28. Ahora bien, ello no impide que el propietario del ático tenga el uso exclusivo de la misma 29. En cualquier caso, la determinación del

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uso exclusivo de un elemento común es un aspecto que genera, con frecuencia, conflictos, que surgen muchas veces por la no adecuada distinción entre lo que es el uso de un elemento común y el mantenimiento del derecho de propiedad a favor de la comunidad de propietarios. Habrá que averiguar, pues, lo que disponen el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos a los que hayan podido llegar los propietarios por unanimidad, siendo incluso posible, según algunas sentencias, que nada se afirme en estos documentos y el uso exclusivo venga

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dado por la especial configuración y afección de la cosa, que hace que solo un propietario pueda acceder a ella 30. Los Tribunales distinguen perfectamente la naturaleza común de la terraza del ático y su uso y disfrute exclusivo por el propietario del piso 31, y así señala la SAP de Zaragoza, de 26 de julio de

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2004 32: «El estudio del recurso entablado contra la sentencia del Juzgado debe partir de unas consideraciones previas sobre la regulación que la Ley de Propiedad Horizontal hace de los elementos comunes y privativos, y la naturaleza específica...

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