Terminación y efectos del contrato de arrendamiento rústico

AutorFrancisco Millán Salas
CargoProfesor Doctor de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas2001-2029
I Introducción

La Ley 83/1980, de 31 de diciembre de 1980, de Arrendamientos Rústicos, dedicaba el capítulo VIII del Título I a la «Terminación del arrendamiento», clasificando sus causas en tres categorías: resolución, sucesión y extinción. Esta clasificación recibió críticas de la doctrina debido a su complejidad, a la omisión de algunas causas o por apartarse de la teoría general de los contratos.

La nueva Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR), modificada por Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dedica a la terminación del arrendamiento su capítulo VIII, comprendiendo los artículos 24 a 27. Clasifica las causas de terminación del arrendamiento en tres categorías: terminación (art. 24), resolución (art. 25) y rescisión (art. 26). El artículo 27 regula los efectos de la terminación del arrendamiento. No regula la sucesión como una categoría específica, como lo hacía la Ley 1980, sino como una causa de terminación del arrendamiento, artículo 24.e).

Aunque la Ley de 2003 incluya, dentro de cada categoría, a distintas causas por las que se termina, se resuelve o se rescinde el contrato de arrendamiento rústico, a estas causas hay que añadir las que las partes contratantes hayan expresamente acordado en el contrato, siempre que no se opongan a la LAR de 2003; y, al regir supletoriamente el Código Civil, también hay que añadir las recogidas en este cuerpo legal, como son la novación extintiva o la confusión de derechos entre arrendador y arrendatario por adquisición de la propiedad de la finca arrendada por el arrendatario 1.

La Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 es criticable en cuanto a la clasificación de las causas de terminación del arrendamiento. En primer lugar, el artículo 24, dedicado a las causas por las que el arrendamiento termina, incluye, entre otras, la resolución o rescisión del contrato, de manera que respecto al resto de las causas que en dicho artículo se enumeran no es posible saber en qué categoría específica deben incluirse, ya que coinciden la rúbrica del capítulo VIII y la del artículo 24: «Terminación del arrendamiento». En segundo lugar, el artículo 26 bajo la rúbrica «Rescisión», no recoge supuestos de rescisión del contrato sino de resolución, como más adelante veremos.

Por otra parte, respecto al proceso correspondiente en el que se decidirán las demandas sobre arrendamientos rústicos, el artículo 249.1.6.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), de 7 de enero de 2000, establece: «Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: las demandas que versen

sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia (estos dos supuestos excepcionales se decidirán en juicio verbal según establece el art. 250 de la LEC).

Siguiendo el orden que hace la Ley de las distintas categorías y causas por las que el arrendamiento termina, vamos a estudiar cada una de ellas y finalmente los efectos.

II Causas de terminación del arrendamiento
1. Pérdida física y expropiación forzosa de la finca

El contrato de arrendamiento rústico se define como aquel mediante el cual se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta (art. 1 LAR); así, mientras la falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a ella da lugar a la resolución del contrato, la falta de cosa arrendada o falta de objeto del contrato, por pérdida o expropiación forzosa, es causa de terminación del contrato, ya que la finca es un elemento esencial para la existencia del contrato de arrendamiento rústico (art. 1.261 del Código Civil).

La pérdida de la finca arrendada como la expropiación de la misma están reguladas en el artículo 24.a) LAR de 2003: «El arrendamiento termina: a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración».

La pérdida de la cosa arrendada puede deberse a hechos o actos instantáneos, como es una inundación o un incendio; o sucesivos a lo largo del tiempo. La pérdida puede ser total o parcial y deberse a causa no imputable a los contratantes, caso fortuito o fuerza mayor, o a una causa imputable a uno de ellos, culpa o dolo.

En el supuesto de pérdida total imputable o no a una de las partes, el contrato termina. «En la determinación de la pérdida total, mantiene Albiez Dohrmann, no sólo se debe estar a criterios físicos (pérdida física) sino también a criterios económicos y de viabilidad de poder seguir desarrollando una actividad agrícola de la finca dada en arrendamiento (pérdida económica)»; y aunque, sigue diciendo el mismo autor: «La pérdida total debería suponer la terminación automática del contrato de arrendamiento... Sin embargo, la pérdida total no tiene por qué ser causa de extinción inmediata del contrato

cuando al arrendatario le interesa continuar la explotación asumiendo el coste de la reconstrucción de la misma» 2.

En el caso de pérdida parcial imputable o no a uno de los contratantes, el arrendatario puede optar entre terminar el contrato o continuar en el arriendo reduciendo proporcionalmente la renta. De manera que la pérdida parcial de la finca arrendada es causa de terminación del contrato a voluntad del arrendatario, es él quien tiene la opción de terminar el contrato o seguir en el arriendo, el arrendador no le puede obligar a que continúe con el arriendo en la parte de finca que no se ha perdido. La opción que tiene el arrendatario de terminar el contrato o continuar en el arriendo debe de ponerla en conocimiento del arrendador por cualquier forma (verbal o escrita).

En el caso de pérdida parcial, cuando el arrendatario opte por continuar en el arriendo, el problema está en la manera de reducir proporcionalmente la renta, si esta reducción se ha de hacer en proporción a la parte de finca que se ha perdido o en proporción a la pérdida de productividad que haya sufrido la finca; nosotros nos inclinamos por esta segunda solución por ser más equitativa a los intereses de ambas partes.

Al admitir la LAR la compatibilidad de arrendamientos simultáneos sobre una misma finca (art. 4), la pérdida parcial, mantiene Carrancho Herrero, «afectará sólo a la extinción o reducción de los contratos que recaigan sobre la parte de finca perdida, manteniéndose, en principio, sin variación los demás» 3.

La LAR de 2003, a diferencia de la anterior y derogada Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, no se pronuncia sobre si la pérdida, total o parcial, se debiera a causa imputable o no a los contratantes, ni a la indemnización que corresponda, por lo que habrá de aplicarse supletoriamente el Código Civil. Así, cuando la pérdida, total o parcial, se debiera a caso fortuito o fuerza mayor, ninguna de las partes contratantes tiene derecho a indemnización en base al artículo 1.105 del Código Civil que establece: «Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que previstos, fueran inevitables»; en cambio, si se debiera a dolo o culpa de uno de los contratantes, el otro tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios causados, bien por perder el dominio de la cosa arrendada el arrendador, bien por perder su posesión el arrendatario, ya que el artículo 1.101 del Código Civil dispone: «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus

obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquélla», y el artículo 1.094 del Código Civil: «El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia». Se presume la culpabilidad del arrendatario a no ser que se pruebe lo contrario (arts. 1.563 y 1.183 del Código Civil y STS de 18 de octubre de 1979).

Cabe la posibilidad de que la pérdida, total o parcial, de la finca arrendada se deba a dolo o culpa tanto del arrendador como del arrendatario, en este caso, mantiene Atienza Navarro: «Si se llega a la conclusión de que ambos comportamientos han incidido por igual en la causación del daño, se acudirá al expediente conocido jurisprudencialmente como "compensación de culpas", y nada habrá que indemnizar. Si, por el contrario, se comprobara que el comportamiento de uno de ellos contribuyó en mayor medida en la producción de la pérdida, el otro obtendría una indemnización reducida en proporción a su propia participación» 4.

También la pérdida puede ser causada, como sostiene Albiez Dohrmann, por un tercero ajeno a la relación arrendaticia, como...

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