El tercero en el Registro mejicano
| Autor | Silvio A. Zavala |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 829-840 |
El tercero en el Registro mejicano 1
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Pero venimos hablando de una «subsistencia», o «reducción», o «aniquilación» de una adquisición ya formalizada por un tercero. Hemos visto también la existencia de un derechohabiente «perjudicado» que hace valer sus derechos contra este tercero adquirente y aporta las pruebas del «conocimiento» del tercero, eficaces para, basar una «minoración» de su representación mental adquisitiva y exigen por ende una variación de la adquisición en el sentido de su reductibilidad.
Ahora bien, estos conflictos, para dirimirse, requieren un mecanismo.
La confusión que ha prevalecido entre la mala fe del tercero en los sistemas inmobiliarios, y la mala fe genérica contractual (confusión a través del elemento psicológico); las inseguridades de ciertos sistemas en cuanto al valor de la inscripción registral y la; aceptación confusa de discordancias del Registro, tanto por situaciones extirarregistrales «reales», como de Derecho de Obligaciones, han llevado a confundir también los mecanismos, y por la semejanza de los casos se ha utilizado la acción pauliana de rescisión en fraude de acreedores, para que el «perjudicado», verdadero derechohabiente, ataque la adquisición realizada por el tercero a base del Registro y en perjuicio de aquél.
La distinción entre el mecanismo de Derecho de Obligaciones y el Inmobiliario es fácil.
La acción pauliana persigue la rescisión del acto adquisitivo.Page 830
Para ello, el «perjudicado» actor necesita probar el «fraude» del tercero adquirente, y el objeto del litigio es reintegrar el bien al patrimonio del enajenante, que es simultáneamente deudor del («perjudicado». Se busca, en otros términos, la aniquilación de la confabulación, dejando las cosas en el estado anterior: el bien transferido con fraude ha de regresar al patrimonio del enajenante. Conseguido esto, el acreedor puede ya iniciar su acción de crédito sobre este patrimonio reintegrado. La adquisición queda rescindida ; el tercero, desposeído, y el Registro, haciéndose eco de la declaración de la sentencia judicial, anula la inscripción «segunda», relativa a la adquisición del tercero.
En el mecanismo de Derecho Inmobiliario se ataca, ante todo, la inscripción «segunda», relativa a la adquisición del tercero ; lo pide así el verdadero derechohabiente perjudicado y el efecto que persigue es obtener directamente la entrada en su patrimonio del bien objeto de la transferencia. Para ello no necesita probar «fraude» del tercero, sino sólo un estado «cognoscitivo» del mismo ; el efecto aparente y diríamos inmediato es : negar o conceder al tercero la protección registral, porque, en realidad, lo que se proponía el «perjudicado» era contrarrestar la fuerza de la inscripción.
Ya hemos señalado las causas de la confusión de los mecanismos.
Pero ¿no habrá alguna más concreta aún? Yo creo descubrirla en un resultado común a ambos mecanismos : el logro de .la cancelación de la inscripción «segunda», referente al acto adquisitivo del tercero.
En efecto, cuando la acción pauliana concluye por una declaración favorable al perjudicado, se rescinde el acto adquisitivo y naturalmente, el Registro tiene que cancelar la inscripción del mismo.
En el mecanismo inmobiliario, el derechohabiente, al legrar su acción, obtiene una declaración de insubsistencia de la inscripción : de carencia de fuerza y efectos de ésta. Y como una consecuencia de este efecto logrado, decimos : el acto adquisitivo del tercero no prevaleció; sus intereses fueron vencidos por los del verdadero derechohabiente. ¿ Qué encontramos, pues?Page 831
En ambos casos, una cancelación de la inscripción : en la acción pauliana, como resultado de dirimir el problema de intereses encontrados de «perjudicado» y «tercero» ; en la acción registral, como algo primordial : el problema de intereses se resuelve como una consecuencia de la suerte y vigor de la inscripción.
En resumen : El mecanismo registral o de Derecho inmobiliario, aunque distinto fundamentalmente de la acción pauliana, es, de suyo, complejo : ha de atenderse en el mismo a un mantenimiento o suspensión de los efectos protectores del Registro con relación al tercero adquirente. Es lo inmediato y visible en la acción. Ha de verse también que en el mismo se resuelve la suerte definitiva de la adquisición del tercero, la extensión última de la misma, su subsistencia o aniquilación. Por lo tanto, se resuelve también la oposición de intereses entre «perjudicado» y «tercero». Igualmente podemos decir, aunque parezca contenerse en el primero de los efectos señalados, que este mecanismo registral decide, en cierto modo, la cancelación o permanencia de la «inscripción segunda».
Expuesta ya la materia de este capítulo, tratemos de resumir el resultado del estudio : En ei problema del tercero conviene iniciar ei estudio por la parte que hemos denominado psicológica. Al lado surge una segunda, que revela igual importancia : es la parte objetiva del problema del tercero, que no atiende tanto a la posición mental del adquirente como al acto adquisitivo mismo y a sus discrepancias con otras situaciones existentes. Piroblema de las relaciones entre los elementos objetivos y psicológicos. Por último, mecanismos dentro de los cuales se resuelven los problemas derivados de la oposición de intereses entre terceros adquirentes y verdaderos derechohabientes.
Por lo tanto, distinguimos :
-
Parte psicológica.
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Parte objetiva.
-
Relaciones entre ellas.
-
Mecanismos dirimidores.
Pero, aparte esta distribución de materias, resumimos la substancia en esta forma :Page 832
Se arranca de un conocimiento (aparte sistemas que requieren fraude o no les importa el conocimiento, por permitir aprovechamiento de una ventaja legal), a fin de comparar la representaciónmental «exacta» que del mismo «conocimiento» deriva, con la «aparente», y obtener el resultado psicológico (buena o mala fe del tercero). Es el sistema legal concreto, el...
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