Algo más sobre el tercero en la Ley Hipotecaria
| Autor | Ramón de la Rica y Maritorena |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. |
| Páginas | 703-730 |
Page 703
En memoria de mi padre Ramón de la Rica y Arenal, cuya vida puede ser considerada como paradigma de vocación profesional.
La ciencia del Derecho, al igual que cualquiera otra rama del acervo cultural humano, tiene como labor previa y fundamental el buscar su objeto, el elaborar o construir la sustancia que la integre. Es evidente que el hombre necesita del Derecho para la convivencia social, pero este derecho tiene que ser concebido; no surge repentinamente. Esto quiere decir, que el Derecho no encuentra preformados los objetos a desarrollar, que los presupuestos jurídicos no están dados en la percepción o en la experiencia como los hechos que tiende a regular. El aforismo latino de «Da mihl factum dabo tibi jus" sigue vigente en la actualidad porque su tesis es intemporal.Page 704
El mundo del Derecho es una construcción lenta y laboriosa, una conqusta de la cultura, donde la primera etapa a recorrer consiste en la delimitación y configuración de su objeto. El perfilar las instituciones y dotarlas de un contenido propio y adecuado, son los primeros pasos para la integración de una determinada: disciplina.
Nuestro Derecho inmobiliario registral na ha sido excepción a esta regla de carácter general. Sus antecedentes históricos, detodos conocidos, prueban la veracidad de este aserto. Desde las primitivas Pragmáticas hasta llegar al actual sistema registral, ha habido una labor continua y eficaz que, tras diversas vicisitudes, creó el Registro de la Propiedad hoy existente. Y su consecuencia más significativa es, que podamos tratar de sistema armónico, al conjunto de normas por las que se rige. Por eso Cirilo Genovés 1 nos decía que «los sistemas jurídicos, lo mismo que los. estilos arquitectónicos, no se crean apriorísticamente, sino que son el resultado de una sucesión de esfuerzos, a veces discontinuos, que poco a poco van adquiriendo un perfil característico y que con cierta ayuda de la literatura, llegan, por fin, a constituir un sistema".
Efectivamente, la protección del tráfico jurídico de inmuebles y derechos reales, desde la "roboratio" hasta el sistema inmobiliario moderno del Registro de la Propiedad, ha necesitado una sucesión de esfuerzos de carácter doctrinal, exégesis e interpretaciones de los preceptos legales, que le han dado su "perfil característico». Pero esa doctrina o literatura jurídica que presta su ayuda para la formación de los sistemas inmobiliarios incipientes, es un arma de doble filo, pues al mismo tiempo es necesaria y peligrosa. Necesaria, en el sentido de que sin ella, además de no integrarse correctamente la Institución, no serían muchas veces debidamente aplicadas las normas por las que se rige; peligrosa, en una doble vertiente: no sólo porque las palabras, único medio de expresión de los humanos, tienen tal poder sobre el espíritu del hombre que acaban por dar existencia real a las ficciones quePage 705 representan, sino también porque nuestro Derecho Inmobiliario no es totalmente autóctono, es el resultado de combinar, en diferente medida, los sistemas germánico y latino con la realidad jurídica de nuestra patria.
Por ello ocurre con harta frecuencia, que las interpretaciones y los comentarios que suscitan las normas hipotecarias son contradictorios. Dependen de la posición germánica o latina que adopte el comentarista. Además el Derecho Inmobiliario se presta de buen grado a estas discrepancias, pues crea en aras a la protección que le está encomendada, ficciones contra lo real y apariencias dominicales que son propicias a la controversia.
En estos últimos tiempos se ha puesto de relieve uno de los casos más concretos de disparidad de criterios en materia inmobiliaria. Me refiero al candente problema de la unidad o dualidad del tercero en nuestra Ley Hipotecaria. El problema no es baladi, en él están involucrados los más importantes principios hipotecarios definidores del sistema.
Mi propósito es exponer el criterio que sustento, de un modo general, sin pormenorizar en ningún aspecto y renunciando de antemano a la no insuperable tarea de demostrar copiosa erudición. Con cuanta claridad y brevedad sean posibles, expondré las consideraciones que el tema enunciado sugiere.
Es de todos sabido que Núñez Lagos diferenció dentro de la Ley Hipotecaria, dos terceros con diferente valor y estructura técnica: uno, el del artículo 32 de la vigente Ley (antes 23) de clara génesis latina, y otro, el del artículo 34 de indudable procedencia germánica.
El tercero del artículo 32, es el depositario del llamado principio de inoponibilidad, en virtud del cual no le perjudican o afectan los títulos relativos al mismo inmueble o derecho real, que no hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Parece contemplar preferentemente el caso de la doble venta (art. 1.473 del CódigoPage 706 civil) y su efecto más llamativo consiste en dejar inoperante o anular la acción reivindicatoria del primer comprador, si el segundo se adelantó a inscribir su título en el Registro de la Propiedad.
El tercero del artículo 34, está protegido por el llamado principio de fe pública registral, que le inmuniza, cuando reúne determinados requisitos, contra la resolución del derecho de su transferente, haciendo irrevocable su adquisición. Por este efecto la doctrina, no con unanimidad, cree que ampara las llamadas adquisiciones a «non dómino», en atención a la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario basado en los pronunciamientos regístrales. Deroga, por tanto, el principio jurídico romano de «Nemo dat quod non habet», admitido por su justicia en todas las legislaciones como regla general. En nuestra patria este principio está admitido totalmente, existiendo muchas sentencias del Tribunal Supremo que así lo prueban. Se puede citar, por su antigüedad, la de 25 de octubre de 1881 que determinó que «no pueden adquirirse bienes de quien no es su dueño».
Por todo lo anteriormente expuesto, se afirma por gran parte de la doctrina, que los intereses que tutelan los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria son diferentes.
Son bastantes los hipotecaristas que viendo innegable la diferencia técnica de estos preceptos se han alineado en la posición sustentada por Núñez Lagos. Ahora bien, como ser partidarios de la distinta génesis de los citados artículos a nada práctico conduce, como no sea a aclarar los antecedentes históricos de nuestra legislación Inmobiliaria, otros tratadistas extraen de esta diferencia sus lógicas consecuencias y siguiendo a los sistemas latinos puros, mantienen que como en dichos sistemas para que el tercero goce del principio de inoponibilidad no necesita reunir ningún requisito 2, el tercero del artículo 32, derivado de ese sistema, tampoco necesitará reunir ningún requisito, sólo inscribir su titulo como tercero latino implantado por el legislador de 1861. Y si sólo es necesario, para gozar de la inoponibilidad, el inscribir el título de la adquisición en el Registro de la Propiedad, las inscripciones de inmatriculación gozarán de las ventajas de esePage 707 principio. Esta es la consecuencia más importante que se puede extraer de la posición dual del tercero.
Uno de los hipotecaristas que más han sobresalido por la brillantez con que sostiene la teoría de la dualidad de terceros en la Ley Hipotecaria y la lleva a sus consecuencias prácticas más rigurosas, es Tirso Carretero, quien en su trabajo titulado «Retornos al Código civil» 3, con profusión de citas y derecho comparado, llega a la conclusión de que hay dos terceros que nada tienen que ver: el angular de la doble enajenación (principio de inoponibilidad e inscripción) y el lineal del título nulo de la adquisición a «non dómino», derogador del «nemo plus juris...». Latino el primero y germánico el segundo; este último necesita reunir los requisitos señalados por el artículo 34 para su protección, y en cambio el primero no necesita reunir requisito alguno para estar amparado, le basta y sobra inscribir su título. Parecida posición sostiene también Amorós Güardiola 4 aunque exige la buena fe para la protección del tercero del artículo 32, más en consonancia con los postulados que deben presidir las relaciones jurídicas humanas.
La teoría opuesta, la que parte del concepto unívoco o unitario del tercero en la Ley Hipotecaria, está mantenida por Roca Sastre 5 como figura principal. Últimamente, Hermida Linares 6 en su trabajo titulado «La tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad como forma de adquirir los derechos reales sobre inmuebles», ha expuesto su opinión que es favorable al concepto "unívoco del tercero. La razón principal que aducen es que el artículo 34 de la Ley, recoge el aspecto positivo de la fe pública registral y el artículo 32 el aspecto negativo de la misma, exactitud e integridad respectivamente. También exponen que el artículo 34 es general y de gran amplitud y en él se puede considerar englobado el artículo 32, hasta tal punto que de ser este artículo en la primitiva Ley Hipotecaria de 1861, el precepto fundamental, estuvoPage 708 en trance de desaparecer en la Ley de Reforma de 1944. Siguen exponiendo más razones de tipo particular que no recojo para que este trabajo no pierda su carácter general, aunque a ellas me remito para deslindar...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba