Tema 50. El derecho real de servidumbre
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 549-569 |
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• es difícil dar un CONCEPTO unitario, habida cuenta que nuestro Código admite tanto las servidumbres prediales como las personales
• Puede definirse en general como un derecho real que recae sobre un inmueble ajeno, proporcionando el goce de determinados servicios del mismo y limitando en consecuencia su propiedad
♦ En particular, las servidumbres prediales se definen, según el art. 530 Cc., como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”
→ llamándose “predio dominante [el] inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre”, y “predio sirviente” el que “la sufre”
* A efectos indicativos, puede darse la definición que de la servidumbre proporciona la Ley catalana 22/2.001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente: “La servidumbre es el derecho real limitado que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a la finca dominante de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades de la persona titular de la finca sirviente” (art. 6.1)
♦ En cuanto a las personales, se definen como un gravamen impuesto sobre un inmueble “en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”
• La servidumbre SE CARACTERIZA por lo siguiente:
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♦ Es un derecho real, definido por tanto por su inmediatividad y absolutividad
* y suele decirse que es un derecho real del tipo de los “subjetivamente reales”, por venir el titular activo de la servidumbre determinado por su titularidad sobre el fundo dominante
♦ También por ser, según el art. 534, inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece
→ razón por la cual, según el art. 108 Lh, no puede hipotecarse, a menos que se hipoteque juntamente con el predio dominante, exceptuándose la servidumbre de aguas, que sí puede hipotecarse por separado
* Por las mismas razones, el intento de transferir una servidumbre de un predio a otro no sería otra cosa, en realidad, que extinguir una y constituir otra nueva
♦ Y asimismo se define, según el art. 535 Cc, por ser indivisible, de modo que:
→ “Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada una de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda”
→ Si, por el contrario, “es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera”
* A este respecto, son interesantes las posibilidades que añade la Ley catalana 22/2.001. Así, “en los supuestos de división y segregación, si la servidumbre sólo es útil para alguna de las fincas resultantes, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de la servidumbre respecto a las demás fincas”. Y “en los supuestos de agregación y agrupación, si la estructura de la nueva finca resultante conlleva que la servidumbre no le reporte utilidad, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de las servidumbres”. Por otra parte, “si la finca sirviente se divide o se segrega parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reporten utilidad alguna a la dominante pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a estas fincas” (art. 17)
♦ Además, la servidumbre es un derecho real limitado, porque sólo confiere un señorío parcial sobre la cosa
* lo que es lógico, porque una servidumbre universal comprensiva de todas las utilidades de la finca, vaciaría sustancialmente de contenido al derecho de propiedad
* Además, el servicio que presta es secundario, en cuanto que la utilidad que presta la finca gravada por medio de la servidumbre ha de ser distinta de la que primordialmente proporciona a su dueño, conforme a su desti-Page 551no económico, pues la percepción de esa utilidad primordial daría lugar a un derecho distinto, como el usufructo
♦ Además, la servidumbre es un derecho real inmobiliario, pues la cosa sobre la que recae es siempre un inmueble, dado que la servidumbre como tal no recae sobre otras cosas, ni sobre derechos
→ Y tales inmuebles serán, normalmente, fincas próximas, pero no se exige necesariamente que sean vecinas, como ocurre, por ej., en la servidumbre de acueducto, que puede existir entre fincas muy distantes
♦ Además, es un derecho limitativo del dominio, porque supone un gravamen de la propiedad
→ Y teniendo en cuenta estas dos últimas notas, se inscribe en el Registro de la Propiedad como tal gravamen en el folio del predio sirviente, y en el folio del dominante como una cualidad de éste
♦ Además, la servidumbre es un derecho de goce, porque satisface de modo constante un interés permanente del predio dominante
→ y si bien se admite la servidumbre de utilidad transitoria (bien por un tiempo limitado o bajo condición resolutoria)
→ no ocurre lo mismo con la servidumbre que atienda una utilidad que se consuma en un solo acto, porque sería otra figura
* En cuanto al contenido del beneficio o utilidad que concede la servidumbre, la doctrina coincide en entenderlo de forma razonablemente amplia, de modo que permita a las servidumbres adaptarse mejor a las modernas necesidades inmobiliarias. Así, siguiendo el ejemplo del Cc italiano, puede admitirse como utilidad predial suficiente la mayor comodidad del fundo dominante (por tanto, una utilidad no estrictamente económica), o el mejor desarrollo de la industria o actividad a que está destinado dicho predio dominante, como ocurre con las servidumbres de no concurrencia impuestas sobre fincas vecinas o cercanas en las que se desarrolla una actividad industrial (por ej., servidumbre consistente en no poder instalar en la finca sirviente una gasolinera, o un centro comercial), de modo que en el predio sirviente cabe desarrollar cualquier actividad industrial menos aquella prohibida expresamente por la servidumbre
♦ Finalmente, la servidumbre recae sobre una cosa ajena
→ porque no existe la servidumbre de propietario, ya que las cosas sirven a su dueño por derecho de propiedad, no por derecho de servidumbre
* Por tanto, en principio y en teoría es imposible jurídicamente que una servidumbre pueda surgir entre fundos pertenecientes al mismo propietario (en el caso de las prediales) o sobre un predio y a favor del propietario del mismo (en el caso de las personales). Sin embargo, dadas las conveniencias económico-jurídicas que surgen en la realidad, esta reglaPage 552 ha sido matizada y flexibilizada para evitar la irresolubilidad de determinados problemas prácticos. Así: a) Se admite la constitución de servidumbre sobre finca propia cuando el propietario carece de las facultades a las que se refiere la servidumbre: por ej., si la finca sirviente está dada en usufructo, de forma que, a falta de la servidumbre, el propietario de las dos fincas no podría obtener la utilidad que constituye el derecho de dicha servidumbre. Otra cosa será que dicha servidumbre se extinga con el usufructo por consolidación de las facultades en el nudo propietario. b) También se admite la servidumbre constituida por el superficiario sobre el edificio de su propiedad, a favor de una finca perteneciente al dueño del suelo. E igualmente se admite la servidumbre constituida sobre una finca perteneciente a una comunidad de la que forma parte el propietario del fundo dominante, o a favor de una finca perteneciente a una comunidad de la que forma parte el dueño del predio sirviente. Un caso especial de estos supuestos es, en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, la admisión de servidumbres recayentes sobre elementos comunes a favor de determinados propietarios, cuando éstos precisan obtener de tales elementos comunes una utilidad no amparada por su uso ordinario y habitual (SSTS 26 marzo 1.990, 30 julio 1.991), o servidumbres sobre un espacio privativo a favor de la comunidad (STS 14 mayo 1.991). c) El caso más emblemático, por importante y habitual, es el de construcción de edificios en régimen de propiedad horizontal, o de urbanizaciones privadas o complejos inmobiliarios, cuando el propietario único (usualmente, el promotor o constructor) establece servidumbres, recíprocas o no, entre los diversos pisos, locales y elementos comunes. En tal caso se admite la constitución de tales servidumbres y su acceso al Registro de la Propiedad, bajo la condición suspensiva de la adquisición por un tercero de alguno de los elementos privativos (Res. DGRN 21 octubre 1.980) –de modo que, en realidad, se vuelve a exigir al menos conceptualmente que concurra el requisito de la alienidad
* Por su parte, la ley catalana 22/2.001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente, admite la servidumbre de propietario, al establecer: “1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de varias fincas puede constituir entre ellas las servidumbres que tenga por conveniente. 2. En caso de enajenación de cualquiera de las fincas, dominante o sirviente, la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente sólo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación. 3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que se llegue a reunir en una sola persona la...
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