TEMA 27. El registro de la propiedad. Libros, Asientos y notas. Documentación auténtica y la calificación registral. El asiento de inscripción. Clases de asientos. Notas marginales
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 447-469 |
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El Registro de la Propiedad es una oficina pública en cuyos libros se hacen constar oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. (Art. 1 L.H.).
Se halla radicado en cada Cabeza de Partido Judicial y en aquellas poblaciones donde reglamentariamente se establezca. (Art. 275 L.H.).
Está a cargo de un Registrador y depende directamente de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia.
Se halla regulado, básicamente por la Ley Hipotecaria (8-2-1.861) y por su Reglamento (Aprobado por Decreto de 14-2-1.947), y posterior reforma.
Los libros del Registro son básicamente dos:
— El de Inscripciones, en el que se practican las inscripciones propiamente dichas, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas de todos los títulos sujetos a inscripción según los artículos 2º y 4º de la Ley. (Art. 242 L.H.). En él se practican los asientos registrales definitivos.
— Y el Libro Diario, en el que se practican los asientos de presentación de los documentos que se llevan a inscribir, con objeto de que la inscripción se realice conservando la preferencia que les corresponda por la fecha y hora de presentación.
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No obstante, es el articulo 362 del Reglamento Hipotecario el que dice cuales son los libros que obligatoriamente se deben llevar en los Registros y que son los siguientes:
— El Libro de Inscripciones.
— El Libro de Diario de Operaciones de Registro.
— El Índice de Fincas Rústicas y Urbanas.
— El Libro de Incapacidades.
— El Libro de Estadística.
— El Diario de Honorarios.
— El Inventarlo.
— El Libro Relativo a las Anotaciones Preventivas de Suspensión de los Mandamientos por Embargo por Débitos a la Hacienda Pública.
Estos libros se dividen en dos grandes grupos: principales y accesorios.
Los principales son:
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el libro de inscripciones,
b) el libro de incapacidades,
c) el de mandamientos y
d) el de operaciones de registro.
Todos los demás son accesorios.
Los registros de la propiedad son públicos para todos los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles y derechos reales en general.
La preferencia entre Derechos Reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de su entrada en el registro e inscripción.
Así pues concluiremos, diciendo que es un Registro público en el que se refleja la situación física y jurídica de los bienes inmuebles y los derechos reales concernientes a los mismos (descripción de las fincas, sus propietarios, cargas, etc.). Su contenido es público para quien acredite tener un interés en conocer el estado del dominio y demás derechos reales sobre tales fincas. Este registro depende del Ministerio de Justicia, sus asuntos se encomiendan a la Dirección General de los Registros y del Notariado (organización, disciplina, recursos, etc.) y el funcionario encargado de su llevanza es el registrador de la propiedad, el cual examina los títulos que se presentan en el Registro y decide sobre su inscripción.
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Las anotaciones o inscripciones que se pueden practicar en el Registro son: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
El Registro se lleva por fincas, siguiendo el sistema de folio real (cada finca abre un folio), y las hojas de los libros son móviles. Los libros son foliados y visados judicialmente, uniformes para todos los registros de la Propiedad, y no pueden ser sacados bajo ningún concepto de la oficina del registrador. Art. 238, 239 y 241 L.H.
Entre estos libros destacan:
1) el libro de inscripciones, donde se practican las inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas de todos los títulos sujetos a inscripción;
2) el libro diario, en el que se practica un breve resumen del contenido de los títulos en el momento en que se presentan al Registro para su inscripción. Este Asiento llamado de presentación expresa la hora,el dia mes y año, así como el número de entrada que corresponde al documento en el mismo y va a determinar cronológicamente la eficacia de la protección que brinda el Registro a quien desea la inscripción, vinculando al Registrador en el despacho de los documentos por el orden de presentación; y
3) el libro de incapacitaciones, donde se practican los asientos relativos a resoluciones judiciales que declaren la incapacidad legal para administrar bienes, la ausencia, el fallecimiento o cualquier otra que modifique la capacidad de las personas en lo relativo a la libre disposición de sus bienes.
La inscripción en el Registro de la Propiedad beneficia a los titulares inscritos de los principios y presunciones derivados de la publicidad registral, como los de fe pública, legitimación registral, prioridad y oponibilidad frente a terceros.
El Art. 41 del R.H, establece que “En los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, de inscripciónes propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”, según esto Roca Sastre, estableció la siguiente clasificación de estos asientos:
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Asientos Principales y Asientos accesorios: Los primeros son los que tienen aunomia y función propia dentro del campo de la publicidad (por ejemplo, las inscripciones y las anotaciones). Los segundos solo ejercen una función de carácter instrumental y están al servicio de otros asientos por ejemplo, las notas marginales).
Asientos definitivos y asientos provisionales: Los primeros, son los que tiene una duración indefinida, cumpliendo su función en orden a la publicidad durante todo su periodo de vigencia (por ejemplo, la inscripción). Los segundos tienen una duración temporal o de vigencia determinada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o extinguirse por caducidad (por ejemplo, las notaciones).
Asientos de carácter positivo y de carácter negativo: Los primeros son aquellos que exteriorizan el nacimiento de un derecho o este mismo derecho en su plenitud. Los segundos constatan la extinción de un derecho o pérdida de vigencia de un asiento anterior (por ejemplo, la cancelación).
Nuestra Ley Hipotecaria admite la inscripción solamente los documentos públicos, entre ellos la escritura pública notarial, cuando en el Articulo 3º de la Ley Hipotecaria y 34 de su Reglamento dice que estarán expedidos por el Gobierno o Autoridad o funcionario competente para darlos y deban dar fe por sí solos. Por regla general no se admiten los documentos privados, salvo aquellos supuestos excepcionales en que la propia Ley los admite, como por ejemplo las instancias.
Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras (Art. 18 L.H.) y cuando noten alguna falta en el titulo, se lo manifestarán a los interesados para que las subsanen, si es que tales faltas son subsanables.
Contra esta calificación podrán los interesados reclamar gubernativamente e incluso acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre si acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos.(Art. 66 L.H.).
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Este principio de legalidad tiene cono función ejercer una labor depuradora por parte del Registrador, para que solo sean inscribibles los títulos perfectos. Si la calificación del Registrador es positiva, el titulo se inscribe sin más.
Los Registros son públicos para quienes tengan interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos, interés que puede ser tanto de los particulares como de las Autoridades, Tribunales o funcionarios públicos.
Distintas formas de hacer viable el principio de publicidad, son exhibiendo los libros, facilitando nota simple informativa o librando certificaciones.
Es la prohibición de inscribir o anotar en un registro un título de igual o anterior fecha a otro ya existente en el mismo y cuyo contenido sea opuesto o incompatible (por ejemplo, un título de propiedad a favor de otra persona distinta propio del fundamento del Registro de la Propiedad y también conocido como la consecuencia del principio de prioridad en el acceso al Registro, el cierre registral es una forma de protección de los títulos inscritos, cerrando los libros a los derechos incompatibles con éstos, si bien el cierre se produce en relación al Libro de Inscripciones, que es donde en el momento de presentarse cada título se extiende un breve asiento de su contenido.
El principio de legalidad es el que impone que sólo los títulos válidos y perfectos –por reunir todos los requisitos exigidos por las leyes– puedan acceder al Registro de la Propiedad, pues sólo así puede éste producir sus relevantes efectos.
Este principio se hace efectivo a través del principio de titulación pública –positivado en el art. 3 Lh – y a través de la CALIFICACIÓN REGISTRAL, que es el enjuiciamiento que el Registrador realiza sobre si los títulos presentados reúnen los requisitos de fondo y forma requeridos por las leyes para acceder al Registro.
La calificación tiene, pues, una estricta finalidad, como resulta del art. 101 Rh, según el cual “la calificación… se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la...
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