TEMA 24. La compraventa. Formas de pago del precio. El precio aplazado: garantías. Compraventa de finca hipotecada con asunción de la deuda por el adquirente. Compraventa de finca hipotecada con descuento o retención de su importe del precio de la venta. Las condiciones. Aspecto registral de la condición resolutoria, forma de hacer constar el pago en el registro de la propiedad
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 379-398 |
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La compraventa está definida en nuestro ordenamiento civil, en su Artículo
1.445, cuando dice: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
La compraventa se caracteriza por ser:
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Un Contrato Consensual.
2. Un Contrato Bilateral.
3. Un Contrato Oneroso
4. Un Contrato traslativo de dominio.
Es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el mero consentimiento entre las partes. El Artículo 1.450 del Código Civil indica que “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”.
Esta definición comprende los tres elementos fundamentales de la compraventa: Consentimiento, cosa y precio.
Es un contrato bilateral, ya que produce obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes.
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Es un contrato oneroso, por suponer equivalencia entre las prestaciones del comprador y el vendedor.
Y es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de servir de titulo en 1a transmisión de la propiedad, siendo necesario para dicha transmisión de propiedad, la entrega de la cosa vendida o tradición de la misma.
A efectos notariales, se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. (Art. 1.462 C.C.).
En toda escritura de compraventa, hay que distinguir entre los elementos personales, reales y formales.
Elementos personales: El contrato de compraventa podrán celebrarlo todas las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse (Art. 1.457 C.C.). No obstante, no podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: El tutor, los bienes del tutelado.
Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados (salvo que tuvieran facultades de autocontratación).
Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
Además de éstos, existen otros supuestos que también se especifican en el articulo 1.459 del Código Civil, que dice: No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:
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Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
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Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenaciones tuviesen encargados.
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Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4º. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5º. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territo-Page 381
rio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5º. comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio. El supuesto 1º fue redactado por la L.O. 1/1.996, del 15 de enero (B.O.E. del 17 de enero), de Protección Jurídica del Menor.
Elementos reales: Son la cosa y el precio. En cuanto al precio, éste ha de ser cierto y pagarse en dinero o signo que lo represente, como indica el ya citado Articulo 1.445. En los casos en que el comprador se obligue a pagar el precio de la cosa comprada mediante cheque o letras de cambio u otros documentos mercantiles, según el Articulo 1.170 del Código Civil solo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubieren perjudicado.
Elementos formales: No se impone ningún requisito especial de forma; no obstante, tratándose de venta de bienes inmuebles, para inscribirlos en el Registro de la Propiedad será necesaria la escritura pública.
Resolución de la compraventa: El Art. 1.454, del C.C, dice al respecto “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Gastos según Ley: Cuando en las escrituras nos referimos a “gastos según la Ley”, nos estamos refiriendo al Artículo 1.455, que dice: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”
Evicción y saneamiento: El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.
El Art. 1.474 del C.C., dice: En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador:
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De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
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De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
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Como hemos visto en el Art. 24 de la Ley del Notariado, “En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes.
A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.
Igualmente, en las escrituras públicas citadas el notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales.
Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.
En las escrituras públicas a las que se refieren este artículo y el artículo 23 de esta Ley, el Consejo General del Notariado suministrará a la Administración tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de esta Ley, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados.
En el tema 8 ya vimos la forma de acreditación de los instrumentos de pago.
En caso de quedar aplazado el precio, en todo o en parte, es necesario que la parte vendedora se proteja para asegurarse el cobro de la cantidad adeudada. En la práctica notarial era frecuente celebrar este tipo de contratos con precio aplazado, hoy en día, se suele pagar apoyándose en financiación ajena, es decir, préstamos hipotecarios, por lo que la venta, normalmente se hace con el precio pagado; no obstante las garantías más frecuentes son la hipoteca y la condición resolutoria, que examinamos a continuación.
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Con la Ley de Prevención de blanqueo de capitales, cabe que el pago del precio o contraprestación quede aplazado, en todo o en parte, en cuyo caso es conveniente que se deje constancia en la escritura del medio que las partes hayan convenido utilizar para el pago del precio aplazado, instrumentándolo en la medida de lo posible por medio de letras de cambio, pagarés, ingresos o cargos en una cuenta bien identificada, máxime si se garantiza con una condición resolutoria. Pensmos que resulta obvio que no cabe utilizar cheques para aplazar el pago, dado que vencen con su presentación al Banco o Caja.
Será en el momento de otorgarse la carta de pago o cancelación de la condición resolutoria cuando habrá que hacer constar si se utilizó ese medio de pago pactado u otro diferente para el pago del precio aplazado.
Por la práctica habitual en las Notarias, cuando se entrega un cheque para cancelar una hipoteca anterior, se hará constar en la escritura de cancelación el medio de pago.
Es un tipo de compraventa por la que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida en las mismas condiciones que la vendió. Este pacto se configura como un retracto convencional que, de ejercitarse, produce la resolución del contrato con efecto retroactivo, esto es, volviendo a las partes a la situación anterior al contrato como si éste no se hubiera celebrado. Si las partes no han convenido otra cosa, el plazo para ejercitar...
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