Técnicas de valoración inmobiliaria

AutorPere González Nebreda
CargoArquitecto. Consejero-Delegado de Arquitasa, Sociedad de Tasaciones de los Colegios de Arquitectos de España
Páginas49-98
  1. LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

    1. Concepto

      Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada.

      Si nos atenemos al diccionario de la R.A.E.L., deberíamos utilizar el término «Evaluar» como más correcto. «Evaluar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa», definiendo el valor como:

      Valor: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo equivalente

      , mientras que valorar es «hacer que aumente el precio de una cosa» acepción alejada del sentido en que los profesionales la utilizamos.

      Próximo a este concepto se encuentra el término Tasación: «encontrar el justiprecio o avalúo de las cosas», definiendo avaluar como: «señalar el precio de una cosa».

      En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación precio) y el término valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación (señalamiento o cálculo de valor).

      La valoración inmobiliaria está vinculada a la economía de mercado y basada en el reconocimiento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho romano.

      La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado, conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tendencias y fluctuaciones. Pero existen otros factores que influyen en la formación de los valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la determinación del valor:

      La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad económica..., son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.

      El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urbanismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación de unas determinadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos criterios edificatorios condicionan el valor de un inmueble.

      La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una "cosa" a un bien real, por tanto no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de costes de construcción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el tasador.

      La evolución del estado del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías o de las consecuencias de éstas, costes de reparación, vicios ruinógenos, depreciaciones, envejecimiento, son áreas que el tasador debe conocer.

      Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es sin duda un arte y un arte difícil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos.

      En los últimos años, en España y en Europa, las técnicas de valoración se han desarrollado y han evolucionado notablemente, requiriéndose al tasador una mayor base de conocimientos. Consecuencia de ese proceso de "tecnificación" de la tasación inmobiliaria aparece la exigencia de un mayor rigor científico en la evaluación y en los procesos de valoración, que se basan en principios y criterios sólidamente implantados.

      A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comúnmente aceptados, se desarrollan metodologías que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en función de la finalidad y del objeto de la tasación. La utilización de las metodologías requiere un aprendizaje previo ineludible.

      Al estudio de los métodos de valoración debe seguir el conocimiento de los criterios para determinar cuál es el método que procede aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos (cuando sean varios) procede asignar al bien, en función del objeto, finalidad y método de tasación.

    2. Definiciones de valor

      Resulta conveniente establecer una definición clara de los principales significados que se dan a los términos utilizados en las valoraciones inmobiliarias:

      Valor de uso: valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, un inmueble con una localización específica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social del bien.

      Valor de cambio: es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercancía inmobiliaria.

      Coste: es la suma de dinero, inversiones y gastos necesarios para la ejecución material del inmueble. Pudiéndose incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso, beneficios.

      Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible a la localización diferencial en la estructura urbana (el suelo).

      Pueden existir, además, otros conceptos de valor diferente de los citados. Como son:

      Precio: es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción.

      Valor de mercado: es precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la demanda.

      Es un «valor modelo» y corresponde a un precio normal o medio del mercado. En su determinación deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razonable para realizar la operación, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad perentoria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia y, por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuación voluntariamente especulativa.

      Como ya veremos cuando estudiemos más detalladamente este concepto y la metodología para buscarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que reúne una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o valor-modo:

      - existencia de más compradores/vendedores potenciales

      - conocimiento del bien por los contratantes

      - voluntariedad por ambas partes

      - tiempo razonable para negociar

      - estabilidad

      - concurrencia y publicidad

      cuando un precio corresponde a una compra-venta que reúna unos requisitos, y sólo en ese caso, puede alcanzar la categoría de valor.

      Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de extrañar que su exacta definición haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludible necesidad de establecerla de manera homogénea; legalmente, en España (O.M. 30 Nov. 94), se define como:

      Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración mediante una comercialización adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación

      .

      La U.E. a través de una Directiva del Consejo de Europa lo define como:

      Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien

      .

      Pero la definición más exacta, y preferible, es la señalada en las Normas Europeas de Valoración, coincidente con la establecida por la Comisión de Normas Internacionales de Valoración.

      Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción

      .

      Las tres definiciones se parecen.

      El proyecto de O.M. que prepara el Ministerio de Economía propone una nueva definición, síntesis de las anteriores, y que se adapta a la Directiva 98/32/CE:

    3. Valor de mercado o venal de un inmueble

      Es el precio a que (razonablemente) podría venderse el inmueble, mediante contrato privado, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta

      .

      Que se complementa con las dos siguientes:

    4. Valor de mercado para la hipoteca de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se contruye en los plazos estimados y con las cacterísticas técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

    5. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

      Los aspectos especulativos no se podrán tener en cuenta en el cálculo del valor hipotecario.

      Valor de mercado para el uso actual:

      El valor de mercado para el...

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