La tasación de bien hipotecado

Autor:Amanay Rivas Ruiz
Cargo:Notario
Páginas:127-158
RESUMEN

El valor de tasación como elemento fundamental de la vertiente procesal de la hipoteca ha cobrado especial importancia a raíz de la reforma llevada a cabo en la legislación hipotecaria sustantiva y procesal por la Ley 1/2013, de protección de los deudores hipotecarios. En este trabajo estudiamos en primer lugar su significado y regulación, así como las formalidades que deben cumplirse para su... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

Las recientes reformas en materia hipotecaria, mayoritariamente impulsadas para dotar de una mayor protección al deudor hipotecario bancario, han afectado a un aspecto de la garantía hipotecaria, como es el relativo a la tasación del bien hipotecado, que hasta hace poco era pacífico en la doctrina y en la práctica jurídica. La finalidad de este trabajo es intentar concretar y clarificar en qué supuestos es ahora necesario aportar el certificado de tasación del inmueble que es objeto de hipoteca, así como las formalidades que dicho certificado debe reunir.

Como punto de partida, hay que determinar qué se entiende por tasación y cuál es su finalidad, para después pasar a analizar en qué casos y cómo hay que proceder a efectuar la tasación del bien que es gravado con hipoteca. Antes de nada precisar que nos vamos a circunscribir al análisis de la tasación de bienes inmuebles, sin perjuicio de que las reflexiones que efectuamos puedan ser extensibles a los bienes muebles que sean objeto de hipoteca mobiliaria, pues su significado, función y ejecutividad es análoga a la inmobiliaria.

II Tasación: concepto y finalidad

Siguiendo la distinción que hace Alberto BLANCO PULLEIRO1 debemos partir de la distinción entre los conceptos de valor de tasación y tipo para subasta, remarcando en todo caso que ni uno ni otro son un elemento consustancial o definitorio de la hipoteca, sino que tienen un significado puramente procesal, como ya reconoció el Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de enero de 1924.

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Así, puede entenderse en términos generales por valor de tasación el valor que un tercero profesional y especializado atribuye a un inmueble una vez que lo ha visitado y efectuado una comprobación pericial del mismo, de manera que en dicha valoración se tienen en cuenta tanto factores físicos concretos del inmueble, tales como su tamaño, estado de conservación y ubicación, como factores jurídicos, tales como la adecuación de la titulación pública a la realidad física y catastral, el estado ocupacional, las cargas existentes sobre el mismo, o la sujeción a algún régimen de protección pública, y también factores externos al propio inmueble y relativos, como son los precios y la demanda de inmuebles análogos al que ha sido objeto de valoración tanto en la zona donde el mismo se ubica como en zonas equivalentes de otras localidades. En definitiva, mediante la tasación lo que se procura es determinar un valor lo más objetivo del inmueble que es ofrecido en garantía. Los requisitos que actualmente debe reunir este valor de tasación conforme a la legislación del mercado hipotecario la veremos a continuación.

Por su parte, el valor o tipo para subasta, que no tiene por qué coincidir exactamente con el valor de tasación, es aquel importe o valor que el acreedor y el hipotecante fijan de común acuerdo como valor o precio del inmueble que debe tomarse en consideración en el caso de una eventual realización del derecho real de hipoteca por incumplimiento de la obligación garantizada con la misma, mediante la ejecución judicial o extrajudicial de la garantía hipotecaria a través de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria. Es decir, el tipo para subasta es un valor convencionalmente pactado entre acreedor y deudor para que sirva de referencia y punto de partida para una eventual ejecución de la garantía hipotecaria por medio de subasta, que puede, y para poder gozar el acreedor de determinadas prerrogativas procesales debe tomar como referencia el valor de tasación a que nos referimos en el párrafo anterior.

Es relevante que el tipo para subasta no sea un valor puramente artificial que no responda a la realidad, y de ahí que el legislador, aun manteniendo el criterio de fijación por las propias partes del valor de tasación, exija que tome como referencia el valor de una tasación que se realice conforme a ciertos requisitos legales, que se encuentran recogidos en sus líneas fundamentales en la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, como norma de protección de los participantes en el mercado hipotecario y también de los deudores, y lo mismo si se trata de hipotecantes no deudores, pues un mero valor ficticio de tasación, aunque sea de salida, podría repercutir desfavorablemente en los mismos.

El requisito de fijación del valor de tasación para subasta en la escritura de hipoteca responde a la función de realización de valor de la hipoteca, pues se trata de la fijación del valor de salida del bien hipotecado para el caso de que se produzca la necesidad de venta de la finca. Y precisamente la finalidad y utilidad de fijar ese tipo para subasta ya en la escritura de constitución de hipoteca es

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la de evitar la necesidad del trámite de tasación pericial o avalúo establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil dentro de la fase de apremio del procedimiento de ejecución común (artículos 637 a 639 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por tanto, se trata de preordenar una determinación que, en caso de ejecución, será necesaria en todo caso, con el objeto de agilizar y dar rapidez al trámite ejecutivo.

III Regulación normativa

Dado que la tasación de bien hipotecado es un requisito de carácter procesal, y no esencial de la hipoteca, la regulación de esta materia la encontramos recogida en normas eminentemente adjetivas, destacando el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en sede de procedimiento especial de ejecución hipotecaria y pignoraticia) y el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (que fija las líneas esenciales de la ejecución extrajudicial hipotecaria), ambos con redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Protección de Deudores Hipotecarios, así como la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, desarrollada por su Reglamento, aprobado por Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, y complementados por la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, que regula, entre otros aspectos, los requisitos para la emisión de Certificados de Tasación.

De lo reseñado, resultan fundamentales los siguientes artículos:

Artículo 8 del Reglamento del Mercado Hipotecario (R. D. 716/2009), relativo a la Tasación previa, que establece que: «1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.
2. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración. 3. La certificación habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación. El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado nece-

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sariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según el régimen competencial profesional marcado por la naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de la fecha de su firma. 4. (…)».

Artículo 682 LEC 1/2000, sobre el Ámbito del presente capítulo, que es el relativo a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, y establece en su punto 2 que: «2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de...

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