El derecho de tanteo y retracto en la Ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980. Referencia al derecho de prelazione y retratto en Italia
| Autor | Angel Sánchez Hernández |
| Cargo | Departamento de Derecho. Universidad de La Rioja |
| Páginas | 791-902 |
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El Derecho español contempla varias figuras que pretenden una preferente adquisición en favor directamente de determinados agricultores: el retracto de comuneros, regulado en el artículo 1.522 del Código Civil; el retracto entre colindantes, artículo 1.523 del Código Civil; los derechos de tanteo y retracto en los censos y figuras análogas, ordenados por los artículos 1.636 al 1.642 del mismo texto legal 1; el artículo 1.656 que regula un caso particular de retracto derivado de un contrato censal determinado (censo de primeras cepas); el derecho de adquisición preferente regulado en el artículo 45.1° de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, y por último el artículo 27 de la Ley 19/95, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias 2.
Además de los aludidos, están los derechos de adquisición preferente concedidos al arrendatario por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que inciden con fuerza sobre el poder dispositivo del propietario y que favorecen el acceso a la propiedad de los arrendatarios rústicos. Se tiende a convertir al arrendatario que disfruta del uso y goce de la tierra a través de una relación jurídica obligacional, en propietario de la finca, reconociéndole ciertos «derechos de preferente adquisición» en las enajenaciones ínter vivos. Concretamente, los artículos 86 al 97 del citado texto legal, anteponen el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad de la finca que explota, frente a cualquier derecho de un adquirente extraño a la misma, a través de los derechos de tanteo, retracto 3 y preferente adquisición como formas de acceso a la propiedad 4.
Page 793En los supuestos de enajenación onerosa, el arrendatario se ve favorecido por la Ley de Arrendamientos Rústicos, que obliga al enajenante a ofrecer la finca al arrendatario -tanteo-, o le concede el poder de subrogarse, sustituyendo al comprador -retracto-. Igualmente en caso de enajenaciones a título gratuito o en circunstancias excepcionales, se ofrece al arrendatario la posibilidad de comprar, con preferencia a determinadas personas -preferente adquisición-.
Dentro de la expresión «derechos de adquisición preferente», la doctrina estudia tanto los supuestos que tienen lugar a través de la técnica del «tanteo», que ofrece un derecho de preferencia mediante el pago del importe que debiera pagar una tercera persona, a la que el ejercicio del derecho del adquirente le priva de su adquisición, como los supuestos incluidos en la figura jurídica que completa la anterior, es decir, los que acontecen a través del «retracto», cuando el tanteo no puede ejercitarse por su titular, al ignorar la enajenación por causas ajenas a su voluntad, y que le permite subrogarse y ocupar el lugar del comprador en un contrato ya perfeccionado.
En España los derechos de tanteo y retracto o de adquisición preferente están regulados en los artículos 84 al 97 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos 5. El artículo 84 establece que el arrendatario de una finca rústica tendrá la facultad de acceder a la propiedad de la misma, entre otros medios, mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o del de adquisición preferente. El artículo 86 de la Ley española de Arrendamientos Rústicos reconoce el derecho de tanteo -y en su caso el derecho de retracto- en toda enajenación ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda propiedad, porción determinada o de una participación indivisa de las mismas. Además, el artículo 89 del mismo texto legal añade que «en los contratos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros distintos de la compraventa el arrendatario podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto».
El objetivo primordial de estos derechos es conseguir que la misma persona, el arrendatario rústico, tenga la titularidad tanto de la propiedad de la tierra como de la explotación agraria, puesto que se considera la finca, sobre la que el agricultor ejercita su actividad, su principal medio o capital de explotación.
Page 794Pero estas fórmulas legales están moldeadas según la idiosincrasia del lugar y la técnica del Ordenamiento Jurídico en el que se ubican. Por todo ello resulta de sumo interés investigar la situación de la prelazione e del retratto dell' affituario de un fundo rústico en el Derecho italiano 6, y de esa forma individualizar los puntos de contacto y de divergencia sobre el particular entre el Derecho italiano y el Derecho español.
En el Ordenamiento Jurídico italiano la regulación de la prelazione e del retratto dell'affituario de un fundo rústico data de 1965. Estas figuras pretenden, en aplicación del artículo 47 de la Constitución italiana, la formación de la pequeña propiedad agraria.
El examen comparado con el Derecho italiano, en particular el examen de las respuestas que la jurisprudencia italiana ha dado a los problemas que en la práctica se han planteado, resulta sumamente interesante. Ha de tenerse presente que existe ciertamente un grado de identidad entre el Derecho español y el italiano. En ambos Ordenamientos Jurídicos ha cuajado un derecho de preferencia en favor del arrendatario, en igualdad de condiciones a un tercero con el que el propietario de la tierra pretende concluir el contrato de venta -si bien en Italia, la igualdad de condiciones encuentra el límite en el trato de favor al arrendatario dado por la ley y referido tanto al tiempo como al modo de pago del precio-. Igualmente, existe identidad en la institución del retracto, como derecho a sustituir, subrogarse, mediante una unilateral declaración de voluntad del arrendatario, al tercer adquirente al que el propietario de la tierra transmitió el bien sin respetar el derecho de tanteo.
Page 795En Italia, las fuentes normativas del instituto de la prelazione 7 no se encuentran en una Ley de arrendamientos rústicos, sino en leyes especiales que regulan principalmente la concesión de préstamos subsidiados para la adquisición de fundos: artículos 8, 9, 10 y 31 de la Ley 590, de 26 de mayo de 1965, sobre «disposizioni per lo sviluppo della propietà coltivatrice» 8; artículos 7, 8, 9 y 16-5.° de la Ley n.° 817, de 14 de agosto de 1971, sobre «disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della propieta coltivatrice» 9; artículo único de la Ley n.° 265, de 10 de mayo de 1976, «modifiche ed integrazioni alla legge 26 maggio 1965 n.° 590 sulla Page 796 propietá cultivatrice»; artículo único de la Ley 2 de 8 de enero de 1979, referida a la «interpretazione autentica dell 'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n.° 590, con modificazioni e integrazioni della legge 14 agosto 1971, n° 817» y para los terrenos de reforma el artículo 4-4.°, 5.° y 6.° de la Ley 379, de 29 de mayo de 1967.
El hecho de que la prelazione se sitúe en ese contexto normativo no supone interdependencia necesaria entre el ejercicio de la prelazione y la solicitud de préstamos para la adquisición de fundos. Por tanto, en modo alguno cabe afirmar que solamente pueda ejercitarse la prelazione por quien pueda resultar beneficiado de un préstamo subsidiado para la adquisición de fincas rústicas. Por el contrario, la repercusión que sobre el ejercicio de la prelazione desencadenaría el préstamo conseguido se centrará principalmente en el tiempo y en la forma de pagar el precio 10.
Atendiendo al primer inciso del artículo 8 de la Ley n.° 590, de 26 de mayo, se reconoce entre otros, al arrendatario rústico, cultivador directo 11, el derecho de prelazione agraria 12, que es tanto como decir el derecho de adquirir...
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