Los derechos de tanteo y retracto a la luz de la ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y su interpretación jurisprudencial
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1358-1366 |
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La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, bajo la rúbrica «Derechos de adquisición preferente» regula los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario de vivienda en el artículo 25, y en el artículo 31 declara aplicable tal artículo 25 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda; también hay que tener en cuenta la Disposición Transitoria 3.ª-11, por lo que el derecho de adquisición preferente también será aplicable a los arrendamientos celebrados sobre locales de negocio antes del 9 de mayo de 1985: «Extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido UN año a contar desde la extinción legal del arrendamiento».
Como señala VÁZQUEZ BARROS1: «este artículo constituye una norma privilegiada de carácter excepcional y de interpretación restringida en cuanto supone una excepción cualificada a la norma de transmisión de arrendamien-Page 1359to de local de negocio», que encuentra su justificación en su importante carácter social.
El artículo 25 de la LAU, en su párrafo primero establece: «En caso de venta de vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
Por lo que se refiere al TITULAR DEL DERECHO, lo será el arrendatario tanto de vivienda como de local destinado a uso distinto de la vivienda, dada la remisión del artículo 31 de la LAU y salvo pacto en contrario que permite el artículo 4.3. Este derecho lo ostenta tanto el arrendatario, que tiene esta condición ab initio como derivativamente, ya sea por cesión del contrato (art. 8 LAU), ya sea por subrogación en caso de muerte del arrendatario (art. 16 LAU); no es el derecho de preferente adquisición un derecho que pueda integrarse en el caudal hereditario del arrendatario, sino que discurre por un cauce especial y ex lege que lo lleva al subrogado.
Quedan excluidos del derecho de adquisición preferente:
- salvo pacto en contrario, los arrendatarios de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o en los que la renta inicial anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, según el artículo 4.2 LAU;
- lógicamente los titulares de arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU según su artículo 5;
- los subarrendatarios a quienes no contempla el artículo 25 LAU. Así se establece en sentencia de 15 de junio de 1953.
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Venta, ya sea voluntaria o forzosa, derivada de procedimientos judiciales o administrativos, como se desprende de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las RDGRN de 19 y 20 de noviembre de 1987 y 5 de noviembre de 1993, conforme a las cuales hay que tener en cuenta que la adquisición de la finca en estos casos no se hace por un acto de voluntad del que hasta entonces era dueño de la finca, sino por un acto de autoridad, y en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario esta afirmación. En cambio el nuevo propietario que por el auto de remate o adjudicación pasa a tener la posesión de la finca, está ya en condiciones de averiguar si el piso adquirido está o no ocupado por el arrendatario. Por todo ello en estos supuestos debe bastar la declaración de que el piso no está arrendado realizada por el nuevo propietario, bien en actuaciones judiciales, bien ante Notario, bien en instancia firmada o ratificada ante el Registrador. En igual sentido destacamos las RRDGRN de 22-3-1999 y de 6-2-2001.
También es aplicable el presente artículo a las adjudicaciones por subasta, pues son también ventas judiciales, y así viene señalado por la jurisprudencia del TS en sentencias de 2-3-1959 y 23-1-1971 y por la DGRN en Resoluciones de 19 y 20-11-1987 y de 1-10-1999.Page 1360
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También nace el derecho de adquisición preferente cuando el optante ejercite el derecho de opción de compra que le concedió el arrendador, aunque no por la simple concesión del mismo y también cuando se ejercite el retracto convencional por su titular, salvo lo que luego diremos en cuanto a la preferencia de retractos.
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La DGRN en Resolución de 11 de diciembre de 1986 reconoció este derecho en caso de adjudicación de una vivienda hecha por una cooperativa a los cooperativistas.
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La RDGRN, de 15 de marzo de 2006, entiende que la transmisión por negocio oneroso inter vivos de la mitad indivisa de finca urbana se haya sujeta a retracto arrendaticio conforme al artículo 25 LAU (sin que la transmisión del mismo pueda soslayarse por el hecho de ser objeto de transmisión la mitad indivisa de la finca y no la totalidad del dominio).
En cambio el derecho de adquisición preferente QUEDA EXCLUIDO:
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En la permuta.
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En la donación y demás negocios de mera liberalidad.
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En las transmisiones a cambio de renta vitalicia (así se deduce de las siguientes sentencias del TS: 11-2-1959, 2-4-1985 y 9-12-1964). La sentencia del TS de 27-11-2001 negó la existencia del derecho de adquisición preferente en un supuesto de cesión de bienes a cambio de alimentos, dada la aleatoriedad y no la conmutatividad del contrato y en base al carácter personalísimo e intuitu personae de las obligaciones asumidas por el cesionario alimentante.
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En todas las operaciones societarias que impliquen transmisión de un bien del socio a la sociedad o viceversa, ya sea con ocasión de su constitución, del aumento o reducción de su capital, o de su transformación, fusión, escisión o disolución, ello según las últimas tendencias jurisprudenciales; así la sentencia del TS de 5 de junio de 1991, que lo excluye en caso de disolución de sociedad anónima, y Resolución de 5 de septiembre de 1991, que lo excluye en caso de aportación a sociedad.
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También queda excluido el derecho de adquisición preferente a diferencia de lo que sucedía en el TR de 1964, en los casos de división de cosa común. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad que tiene el inquilino de atacar los negocios realizados en fraude de sus derechos. En este sentido destacamos la STS de 18 de mayo de 2006.
La RDGRN de 18-4-1986 entiende que no proceden los derechos de tanteo y retracto en caso de división de cosa común, cuando ésta no es una vivienda aislada sino una unidad patrimonial integrada por una pluralidad de elementos (en concreto, varias casas integradas en un negocio de construcción), los cuales, en su transmisión, se configuran como un todo, de ahí que haya un solo objeto negocial no tantos negocios jurídicos como objetos en proindivisión.
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Queda excluido el derecho de preferente adquisición cuando se vende una sola finca registral que está compuesta de varias viviendas o...
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