El tanteo y retracto estatutario en la propiedad horizontal
| Autor | Elias Campo Villegas |
| Cargo | Notario Vicepresidente del T.A.B. |
| Páginas | 227-238 |
I. INTRODUCCIÓN
El problema que presentamos surge de ciertos estatutos reguladores de una comunidad en régimen de propiedad horizontal en los cuales se inserta un derecho de preferente adquisición en beneficio de quien sea titular de una entidad para el supuesto de que se enajenen las demás. Figura a la que se le ha negado acceso registral en alguna ocasión.
Es un tema que no suele presentarse en la praxis, y del que hasta el presente no habíamos observado preocupación alguna para inscribir en el Registro de la Propiedad tal cláusula estatutaria.
Sin embargo la duda ha surgido. Se fundamenta en la creencia de que el tanteo y retracto se hallan excluidos en la Propiedad Horizontal por el párrafo tercero del artículo 396 del Código civil. Además, y esto es lo más grave, tal postura se quiere apoyar en el criterio doctrinal de ROCA SASTRE, que en sus últimas ediciones ha cambiado de criterio, negando la posibilidad de configurar el tanteo convencional con carácter real inscribible en el Registro (Derecho Hipotecario, T.V, 8.a ed., pág. 619).
Para el estudio del problema, la interpretación gramatical y el análisis del texto de aquel precepto deben ir precedidos de ciertos antecedentes históricos, doctrinales y jurisprudenciales que lo explican. En el fondo de la cuestión late el permanente tema de los límites de la autonomía de la voluntad en la configuración de titularidades con trascendencia real que de esta manera puedan acceder al Registro de la Propiedad. Todo lo cual se entrelaza en el caso concreto que nos ocupa con la vieja preocupación de deslindar lo imperativo y lo dispositivo en el régimen de la Propiedad Horizontal.
II. UNA HISTORIA SIGNIFICATIVA
Los derechos de tanteo y retracto en las comunidades de «casas por pisos», o en régimen de propiedad horizontal, han tenido una evolución que ofrece tres fases o momentos históricos bien definidos.
-
Bajo la primitiva redacción del Código civil, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, prevaleció la idea de que la propiedad horizontal era una modalidad de la comunidad de bienes, y, en base a tal conceptuación, surgió la consecuencia de la procedencia del derecho de retracto, aparte la otra gran preocupación consistente en dilucidar si cabía o no la acción communi dividundo. La sentencia de 17 de abril de 1896, reiterada por las de 8 de enero de 1912 y 9 de noviembre de 1931, afirmó que «el mero hecho de que los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos dueños, no borra la comunidad real y efectiva que establece la unidad de techumbre, la del solar, las paredes maestras y medianeras y las demás cosas y obligaciones de carácter necesariamente común». Con el consiguiente reconocimiento de la aplicabilidad del retracto de comuneros del art. 1.522.
-
La Ley de 26 de octubre de 1939 dio nueva redacción al artículo 396 pretendiendo resolver las dificultades que afectaban a la figura de «propiedad de casa por pisos». En los párrafos 5.º y 6.º estableció un derecho de tanteo: «Si el propietario de un piso o parte de él, susceptible de aprovechamiento independiente tratare de venderlo, deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios en el edificio, los cuales tendrán, respecto de extraños, preferencia para su adquisición, si dentro de los diez días siguientes al de la notificación formal del aviso, comunicasen al vendedor su voluntad de adquirir».
En caso de concurrencia con ofertas distintas, la venta se efectuará con el que haya ofrecido mayor precio, y si aquéllos fuesen iguales, será preferido el propietario del piso o parte de piso horizontalmente inmediato al objeto de la venta. En identidad de condiciones, será potestativo del vendedor realizar la venta con cualquiera de los oferentes
.
Este preferente derecho de adquisición planteó la cuestión de sí, además de su actuación como tanteo, permitía el ejercicio del retracto. En general se resolvió la duda en sentido positivo, reconociendo un derecho de retracto cuando se hubiera burlado el tanteo; si bien hubo discrepancia en torno a la fundamentación de este retracto. En tanto que autores como Attard consideraron plenamente aplicable el retracto de comuneros del artículo 1522 del Código civil, otros, como Batlle, sostuvieron que este retracto...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba