Protección tabular de los datos descriptivos de las fincas en Australia: un estudio comparado con el sistema español
| Autor | Luis Javier Arrieta Sevilla - Penny Carruthers - Natalie Skead |
| Cargo | Universidad de Navarra - University of Western Australia - University of Western Australia |
| Páginas | 419-449 |
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Protección tabular de los datos descriptivos de las fincas en Australia: un estudio comparado con el sistema español
LUIS JAVIER ARRIETA SEVILLA Universidad de Navarra
PENNY CARRUTHERS University of Western Australia
NATALIE SKEAD
University of Western Australia
I. INTRODUCCIÓN.
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EL PROPÓSITO Y LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN:
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EL PROPÓSITO DE LA INSCRIPCIÓN.
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LA DESCRIPCIÓN FÍSICA DE LAS FINCAS. 3. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.
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LA DESCRIPCIÓN ERRÓNEA DE LA FINCA COMO LÍMITE A LA PROTECCIÓN REGISTRAL.
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LA EXCEPCIÓN DE TÍTULO PREVIO CONTRADICTORIO.
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RELACIÓN ENTRE EXCEPCIONES: DOBLE INMATRICULACIÓN POR ERRÓNEA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA:
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PRIMER ESCENARIO.
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SEGUNDO ESCENARIO.
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SIMILITUDES ENTRE ESPAÑA Y AUSTRALIA EN MATERIA DE PROTECCIÓN DE DATOS DESCRIPTIVOS.
SUMARIO
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 723, págs. 419 a 449
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I. INTRODUCCIÓN
La regulación de los derechos inmobiliarios en Australia tiene sus orígenes en la doctrina inglesa de las tenures. Con ocasión de la conquista normanda de Inglaterra en 1066, el rey se reservó un derecho absoluto sobre todas las tierras. Los súbditos del monarca únicamente podían ocupar las fincas con base en concesiones emanadas de la generosidad regia que no afectaban al derecho del monarca. Aunque en Australia no se implantaron las estructuras feudales propias de la Alta Edad Media que originaron las tenures, esta doctrina fue de aplicación porque los primeros colonos importaron las categorías propias del Derecho Inmobiliario inglés.
La tradición jurídica inglesa que formó parte del Ordenamiento de las colonias australianas no proporcionaba suficiente seguridad al tráfico jurídico y no se adecuaba de forma satisfactoria a las características del nuevo asentamiento. Por estos motivos, el 26 de enero de 1858 fue aprobada en Adelaide la Real Property Act of South Australia, una norma original que rechazó la forma en la que se venían transmitiendo los derechos reales y que en poco tiempo revolucionó por completo el Derecho Inmobiliario australiano (1).
El impulsor fundamental de la reforma fue Sir Robert Richard TORRENS:
un inmigrante irlandés, graduado en el Trinity College, hijo de uno de los fundadores de la colonia de South Australia y elegido en 1857 para formar parte de la Asamblea Legislativa, precisamente, por proponer una reforma global del sistema de transmisión de inmuebles.
El Torrens system sustituyó la tradición jurídica inglesa por un sistema sencillo, rápido, económico y fiable que sobre la base de la inscripción en el Registro dota de plena seguridad a las adquisiciones inmobiliarias. El carácter concluyente del Registro australiano confiere al titular registral una protección que la doctrina y la jurisprudencia han denominado indefeasibility of title. Esta protección constituye el pilar básico y fundamental del sistema porque evita que los derechos inscritos puedan ser cancelados por un error en el título o por falta de capacidad de disposición del transmitente.
Aunque no hay evidencias que justifiquen una conexión en el nacimiento y desarrollo de los sistemas registrales de Australia y España, las consecuen(1) Australia está divida en seis Estados (New South Wales, Queensland, South Australia, Tasmania, Victoria y Western Australia) y dos Territorios (Australian Capital Territory y Northern Territory), cada uno de ellos con competencias legislativas. Por ello, no cabe hablar de un único sistema inmobiliario, sino de una pluralidad, puesto que cada uno de los Estados y Territorios tiene su propia legislación registral. A pesar de esta diversidad, el contenido de esas normas es extraordinariamente parecido, si bien, en algunas cuestiones la regulación de las distintas jurisdicciones no es uniforme.
En el presente artículo, con carácter general, las referencias legales serán a la Real Property Act 1900 de New South Wales (en adelante, RPA [NSW]) que sustituyó a la primitiva Ley aprobada en 1862.
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cias jurídicas que presentan son, en cierta medida, análogas. Esta similitud puede justificar la importación de principios registrales presentes en el Torrens system para la solución de determinadas cuestiones que no tienen una respuesta clara en el Ordenamiento español. En concreto, la legislación y jurisprudencia australianas pueden resultar muy útiles para la solución de los problemas de doble inmatriculación y de discordancia entre la realidad física y la descripción tabular de una finca registral.
En las siguientes páginas se va a analizar la razón por la que surge el vigente sistema tabular australiano y cómo protege al titular registral (II). Con posterioridad, centraremos nuestro análisis en la protección tabular de los datos descriptivos, lo cual exige estudiar la relación entre el indefeasibility principle y las descripciones inexactas de las fincas (III), la solución de la doble inmatriculación en Australia (IV) y los supuestos de solapamiento normativo en los que hay una colisión entre folios registrales por la inexacta descripción de una finca (V). El artículo terminará con una reflexión acerca de la relación que existe entre los sistemas español y australiano en estas materias (VI).
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EL PROPÓSITO Y LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
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EL PROPÓSITO DE LA INSCRIPCIÓN: LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO
La seguridad del tráfico inmobiliario es uno de los anhelos que está en el centro de cualquier sistema tabular. Para satisfacer esta aspiración es necesaria la creación de una estructura jurídica que recoja de forma tendencialmente exacta los derechos reales que recaen sobre un inmueble. Es decir, un requisito indispensable para el afianzamiento de un sistema tabular cualquiera es que sus pronunciamientos sean, con carácter general, exactos. En caso de que el Registro no sea tendencialmente exacto, la protección del titular registral generará cierta inseguridad jurídica que a la postre hará que el sistema registral en su conjunto fracase. Lo contrario, esto es, la correspondencia ordinaria entre la realidad jurídica y los libros registrales aumenta la confianza de los ciudadanos en la información que contiene el Registro, lo cual permite que en circunstancias cuantitativamente escasas la seguridad del tráfico determine que el titular registral esté protegido frente a los que ostenten un derecho preferente desde un punto de vista jurídicoreal.
Tanto en Australia como en España la legislación establece una serie de presunciones que protegen de forma extraordinaria al titular registral por medio del indefeasibility principle y la fe pública registral, respectivamente. Sin embargo, la admisión de esta protección tabular requiere un control de la situación jurídicoreal antes de cada inscripción que evite errores e inexacti-
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tudes registrales. En España, la prevención de errores se logra a través de la calificación registral y la exigencia de titulación pública para inscribir (2). En Australia, el control jurídico del derecho se da, principalmente, con ocasión de la inmatriculación, ya que está sometida a un examen exhaustivo por parte de los encargados de la Land Titles Office.
El sistema tabular propuesto por Robert TORRENS resuelve las limitaciones propias del antiguo sistema de transmisión de inmuebles (old system) que se había constituido sobre la base de un Registro de documentos que únicamente daba noticia de las transmisiones inmobiliarias con efectos de publicidad. En el old system, la adquisición derivativa de la propiedad dependía de la validez de la cadena de transmisiones de la finca desde la concesión inicial de la Corona hasta el último adquirente (chain of titles). El Registro, por tanto, no protegía a los que en él confiaban e inscribían sus títulos porque no daba fe de la concreta situación jurídica de la finca registral. Los limitados efectos de ese Registro de documentos determinaban, por un lado, el carácter histórico o dependiente de los títulos y, por otro, que la seguridad del tráfico inmobiliario no se lograra con la inscripción sino con la investigación extrarregistral de la cadena de títulos (3). Por esta razón, si una persona deseaba adquirir una finca o un derecho real sobre ella debía examinar la validez de cada una de las transmisiones de la finca para asegurarse de que el vendedor estuviera legitimado para disponer, ya que el Registro no le podía proteger en ningún caso. Esto suponía la vigencia del principio nemo dat quod non habet —puesto que no se transmitía el derecho si el vendedor no tenía un título válido para justificar el acto dispositivo— y la relevancia de la usucapión (advese possession) para purificar los defectos de la chain of titles y, de esta manera, justificar una adquisición originaria del derecho.
El proceso de verificación de la cadena de títulos era largo, económicamente costoso y complejo, porque requería un cuidadoso y detenido examen de una cantidad cada vez mayor de documentos. Además, la seguridad que proporcionaba al tráfico inmobiliario el examen de los documentos transmisivos nunca era absoluta, ya que siempre era posible la aparición de un tercero con un derecho o carga oculta.
(2) La prueba del dominio por parte del inmatriculante constituye una probatio diabolica, dado el carácter limitado de la calificación, por lo que es suficiente para la inmatriculación inferir la propiedad de las declaraciones o de los documentos aportados por el solicitante. Cfr. DE PABLO CONTRERAS, Curso de Derecho Civil, III, Colex, Madrid, 2008, pág. 93. (3) En opinión del propio TORRENS (The South Australian system of conveyancing by registration of title, The Register and Observer General Printing Offices, Adelaide, 1859, págs...
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