Los efectos sustantivos de la inscripción y el rol del Registro en la protección del tráfico jurídico inmobiliario.
| Autor | Luis Alberto Aliaga Huaripata |
| Páginas | 1795-1812 |
A manera de introducción
Es valor entendido que todo sistema ideal de transferencia de derechos de propiedad debe asegurar en favor del adquirente su efectiva transmisión y plena protección, basado en un signo objetivo de publicidad 1.
La ausencia o la existencia de un sistema de transferencia de derechos de propiedad imperfecto supone un riesgo potencial de doble venta, con la circunstancia agravante de ser preferido un segundo adquirente que publicita su derecho a través del Registro -constituyéndose en «tercero registral» 2-, con la subsiguiente pérdida del derecho de propiedad del primer adquirente (verus dominus).
Si bien es cierto que en nuestro medio -como sucede en muchos países de tradición romano-germánica-, el derecho de propiedad inmobiliaria se transmite de manera «consensual» 3, sin embargo, ello no garantiza al adquirente la plena oponibilidad de sus derechos y la eliminación absoluta de la posibilidad de su pérdida ulterior, al no disponer los terceros de mecanismos para conocer y respetar la nueva situación jurídica producida, generándose así «clandestinidad» e incertidumbre social respecto de la titularidad de los derechos reales.
En caso de «incertidumbre social» respecto de las titularidades de los derechos, deberá ser el Registro el llamado a definirlas y eliminar así cualquier «riesgo derivado», es decir, frente al problema de la sistemática colisión de derechos existente, el Derecho registral deberá resolver este caos mediante su intervención, estableciendo de manera objetiva e imparcial el orden de los derechos o títulos que concurren, confiriéndoles «rango» («asiento de presentación»).
Un concepto que resulta clave en este sentido es el de «prioridad» (prior in tempore, potior in iure: primero en el tiempo, poderoso en el derecho); es decir, el ordenamiento jurídico protegerá a aquel derecho que primero se publicita a través del Registro, confiriéndole plena oponibilidad frente a los demás.
En ese orden de ideas, resulta imprescindible la «publicidad» de los derechos de propiedad a través del Registro 4, constituyendo el mismo la mejor prueba de propiedad, sin que ello lo convierta en constitutivo de derechos 5.
Un sistema registral con fuertes «efectos sustantivos» será un factor importante (no único) para la consolidación de un mercado inmobiliario sólido con seguridad y fluidez en las transacciones, al eliminar la incertidumbre derivada de los posibles conflictos o colisiones de derechos en el ámbito privado 6.
¿En qué consisten los denominados «efectos sustantivos de las inscripciones»?, efectos que -entre otros-, permiten legitimar al nuevo «titular registral» (adquirente) «a todos los efectos» al presumirse la exactitud e integridad de su derecho, que lo protege incluso frente a supuestos excepcionales de carencia de facultad dispositiva de su transferente o que se prefiera al segundo adquirente que accedió al Registro, en contra del «propietario» que adquirió primero pero que mantiene su derecho en la «clandestinidad».
En el intento de dar algunas respuestas a estas cuestiones y continuando un camino iniciado anteriormente, procederemos a revisar -desde sus aspectos doctrinales y legales-, los tres principales efectos derivados de la inscripción que, en nuestra opinión, traducen el concepto de «efectos benéficos de las inscripciones» en favor del tráfico jurídico inmobiliario: «eficacia de oponibilidad» (art. 2.022 del Código Civil), «eficacia de legitimación» (art. 2.013 del Código Civil), «eficacia de fe pública registral» (art. 2.014 del Código Civil).
Artículo 2.022 del Código Civil:
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se tratara de derechos de diferente naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común
.
La «oponibilidad» («publicidad efecto», según JOSÉ MARÍA CHICO ORTIZ) es el efecto natural primero de toda inscripción en los «Registros de Seguridad Jurídica» (en contraposición a los «Registros de Información Administrativa»); es decir, una vez inscrito el derecho, en virtud del artículo 2.012 del Código Civil 7, se considera que todos conocen el contenido de los asientos, no pudiendo alegar lo contrario en forma alguna, por lo que los datos registrales les son oponibles plenamente; el artículo 2.022 del Código Civil, además de enfatizar el principio de prioridad, define titularidades.
En contrapartida a la oponibilidad de lo inscrito, el titular registral goza de un privilegio adicional, y es que no puede oponérsele actos no inscritos, es decir, existe la figura de la «inoponibilidad de lo no inscrito», cuyos alcances veremos seguidamente.
En el Derecho comparado, se refiere al «principio de inoponibilidad de lo no inscrito» en el campo de los derechos reales. GARCÍA GARCÍA define este principio como, aquel «en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero que inscribió su derecho en el Registro».
La «oponibilidad» no es simétrica a la «inoponibilidad»; primero porque su ámbito de aplicación no es el mismo, así todo lo que figura inscrito es oponible a terceros, pero no todo lo que no figura inscrito es inoponible (por ejemplo, el dominio no inscrito pero de fecha anterior es oponible al embargante); segundo, porque los sujetos pasivos son diferentes, lo inscrito es oponible a todos, lo no inscrito es inoponible únicamente al tercero registral (hipotecario), es decir, al que inscribe su derecho 8. A diferencia del principio de fe pública registral, en el principio de «inoponibilidad de lo no inscrito» se parte del supuesto de «confluencia o colisión de derechos» respecto del mismo bien («conexión transversal»), donde el sistema registral en consideración a la eficacia de la publicidad registral opta por la protección del tercero que inscribe primero, respecto del cual las demás ventas resultarán «ineficaces»; en un sentido operativo, la inscripción «refuerza» el «modo» adquisitivo del adquirente, desde su perspectiva tal inscripción adquiere connotaciones propias de los sistemas constitutivos al permitirle confrontar su derecho de una manera plena y absoluta, de allí la afirmación de que en estos casos el Registro es «constitutivo respecto de terceros» en materia de derechos de propiedad, como excepción a la regla general del consensualismo 9. Así, se habla de una «inscripción conformadora» o «cuasiconstitutiva», en virtud de la cual el Registro se constituye en una suerte de «modo» especial de adquisición de carácter absoluto.
En nuestro ordenamiento civil, en concordancia con el artículo 2.022 del Código Civil y conforme al artículo 1.539 del mismo cuerpo legal 10, se acepta la «compraventa de bien ajeno», facultando al segundo adquirente, en caso de haber desconocido de esa situación del bien, a rescindir el contrato 11.
Consideramos que no sólo debería protegerse a los titulares de derechos «reales» («Para oponer derechos reales sobre inmuebles...»), sino que tal protección debería extenderse a todo tipo de derechos inscribibles, incluido los denominados derechos «personales» o «de crédito».
De lo contrario, seguiremos siendo testigos de situaciones contradictorias -conforme se aprecia de la innumerable jurisprudencia existente- como, por ejemplo, el de un embargante, que pese a haber cumplido con anotar debidamente su medida cautelar en el Registro, se ve perjudicado por la existencia de un propietario clandestino que inscribe su derecho con posterioridad, el mismo que es «preferido» por el ordenamiento; situación basada en un razonamiento «circular» que otorga primacía a un derecho calificado por el propio legislador como «real» frente a un derecho a su vez calificado como «no real»; premiándose así, en la práctica, la falta de diligencia de publicidad de los derechos.
Tratándose de bienes inmatriculados, el conflicto de derechos debería resolverse, sin importar la naturaleza o categoría de los derechos controvertidos, mediante la aplicación del principio de prioridad registral (art. 2.016 del Código Civil) 12, de modo tal que la oponibilidad de un derecho derive de los mecanismos objetivos de su publicidad, antes que de su denominación legal de «real» o «personal».
Finalmente, debe advertirse que el ordenamiento no ha determinado ¿qué sucede respecto de los derechos que recaen sobre bienes inmuebles no inscritos?; creemos que, a efectos de determinar la titularidad y la oponibilidad de los derechos, debería aplicarse supletoriamente las reglas de concurrencia de acreedores respecto de bienes muebles del artículo 1.136 del Código Civil 13, sin embargo, ello no fluye de este dispositivo, además de que el artículo 912 del mismo cuerpo legal 14sólo establece la presunción de que el poseedor es «propietario», presunción de carácter inris tantum que puede enervarse en cualquier momento, subsistiendo el problema.
Artículo 2.013 del Código Civil:
El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez
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Como efecto inmediato y directo de la calificación registral 15, el ordenamiento jurídico reconoce fuertes efectos en favor de la inscripción plasmada en el asiento, tal como la eficacia legitimatoria, en virtud del cual se presume que el asiento registral es «exacto» e «íntegro».
Este principio es también conocido como de «credibilidad general del asiento», conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente «facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo» (Esturillo).
El artículo 38 de...
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