La suspensión del lanzamiento del deudor hipotecario. Análisis de las reformas operadas por el Real Decreto-Ley 6/2020, de 10 de marzo y de la reciente jurisprudencia de los Tribunales
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora contratada Doctora de Derecho civil. Acreditada a Profesor titular de Universidad. Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 3974-3992 |
Teresa Asunción Jiménez París
3974 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 782, págs. 3974 a 3992
1.7. Concursal Civil
La suspensión del lanzamiento del deudor
hipotecario. Análisis de las reformas operadas
por el Real Decreto Ley 6/2020,
de 10 de marzo y de la reciente
jurisprudencia de los Tribunales *
The suspension of the launch of the mortgage
debtor. Analysis of the reforms operated by Royal
Decree Law 6/2020, of March 10, and the recent
jurisprudence of the Courts
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Acreditada a Profesor titular de Universidad
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El Real Decreto Ley 6/2020 amplía hasta el 15 de mayo de 2024
la suspensión de los lanzamientos de deudores hipotecarios calificados como
vulnerables. La suspensión se produce cuando el acreedor hipotecario ejecutante
se adjudica el bien en el procedimiento, o cuando se lo adjudica el cesionario
del crédito hipotecario. No así cuando compra el bien en subasta un tercero
comprador rematante pues, de lo contrario, se estaría lesionando el contenido
esencial del derecho de propiedad reconocido en los ar tícu los 33 y 53.1 de la
Constitución española. El deudor hipotecario ejecutado puede optar a un alquiler
en condiciones no de mercado dentro de los seis meses siguientes a la suspensión
del lanzamiento, siempre que la entidad ejecutante estuviese adherida al Código
de Buenas Prácticas en la versión que le dio el Real Decreto Ley 5/2017. De no
optar por el lanzamiento, podrá permanecer hasta dicha fecha en la vivienda
disfrutando de un derecho de habitación otorgado por ley. Si bien este derecho
real de habitación legal perjudica a tercero hipotecario, para que el arrendamiento
concertado afecte al mismo deberá constar inscrito, si se trata de arrendamiento
suscrito bajo la vigencia de la Ley 4/2013 o bajo la vigencia del Real Decreto
Ley 21/2018. En el caso de estar el arrendamiento suscrito bajo la vigencia del
Real Decreto Ley 7/2019, existe una excepción a la fe pública registral en favor
del arriendo no inscrito, por lo que dicho arrendamiento perjudicaría al tercero
hipotecario durante el plazo de cinco años de prórroga forzosa para el arrendador.
* Este trabajo se realiza en el marco del Proyecto de Investigación DER 2017-83321-P,
«Tutela de los consumidores y clientes de servicios Fintech», dirigido por la Prof.ª Dra.
Matilde CUENA CASAS, Catedrática de Derecho civil de la UCM.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 782, págs. 3974 a 3992 3975
La suspensión del lanzamiento del deudor hipotecario…
ABSTRACT: Royal Decree Law 6/2020 extends until May 15, 2024 the suspension
of launches of mortgage debtors classified as «vulnerables». Suspension occurs when
the foreclosing mortgagee executing is awarded the property in the proceeding, or
when it is awarded by the assignee of the mortgage loan. Not so when a third-party
auctioneer buys the asset at auction, since, otherwise, the essential content of the
property right recognized in articles 33 and 53.1 of the Spanish Constitution would
be infringed. The foreclosed mortgage debtor can opt for a rental under non-market
conditions within six months following the suspension of the launch, provided that
the executing entity adhered to the Code of Good Practices, in the version given
by the Royal Decree - Law 5/2017. If you do not opt for the launch, you will be
able to stay until that date in the home enjoying a right of room granted by law.
Although this real right of legal habitation damages a third party protected by the
property registry, for the agreed lease to affect it, it must be recorded, if it is a lease
subscribed under the validity of Law 4/2013 or under the validity of Royal Decree -
Law 21 / 2018. In the case of the lease being subscribed under the validity of Royal
Decree - Law 7/2019, there is an exception to the public registry faith in favor of
the unregistered lease, so that said lease would harm the third party protected by
property registry during the period of five years of forced extension for the landlord.
PALABRAS CLAVE: Ejecución hipotecaria. Suspensión del lanzamiento. Op-
ción al alquiler. Código de buenas prácticas.
KEY WORDS: Foreclosure. Suspension of the launch. Option to lease. Code
of good practices.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ¿AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO OBJE-
TIVO DE APLICACIÓN DE LA MEDIDA DE SUSPENSIÓN DE LOS LANZA-
MIENTOS?.—III. AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO SUBJETIVO DE APLICACIÓN DE
LA MEDIDA DE SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS.—IV. AMPLIACIÓN
DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN TEMPORAL DE LA MEDIDA DE SUSPENSIÓN
DE LOS LANZAMIENTOS.—V. DERECHO DE OPCIÓN AL ALQUILER DE LA
VIVIENDA EJECUTADA Y CUYO LANZAMIENTO HA SIDO SUSPENDIDO.—
VI.CONCLUSIONES.—VII. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—VIII. BI-
BLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
En fechas recientes se ha publicado el Real Decreto Ley 6/2020, de 10 de
marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito eco-
nómico y para la protección de la salud pública (BOE 11 de marzo de 2020).
En su preámbulo la norma indica:
«La Ley 1/2013, de 14 de mayo, fue aprobada con el objeto de atender a las
circunstancias excepcionales derivadas de la crisis económica y financiera, que
produjo que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para
la adquisición de su vivienda habitual se encontraron en dificultades para ha-
cer frente a sus obligaciones. Una de las medidas previstas por dicha ley fue la
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