Suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

SUSPENSIÓN

En principio, el concepto de suspensión no es aplicable al contrato a no ser que las partes lo pacten, en aras del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código civil).

En la L.A.U. se prevé la suspensión, que se pone en relación con la realización de obras que impiden el derecho fundamental de una de las partes, el arrendatario, que es la posesión de la vivienda: la contempla el artículo 26.

La suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda es la paralización de los efectos del mismo hasta la desaparición de la causa.

Los efectos que se paralizan son los derechos y obligaciones de las partes: cesa la obligación de pago de la renta y la posesión de la vivienda; asimismo, queda interrumpido el plazo de duración del contrato.

La causa de la suspensión es, o bien el pacto entre arrendador y arrendatario, o bien, a instancia del arrendatario, cuando la vivienda es inhabitable por razón de ejecución de obras de conservación), o de obras acordadas por la autoridad competente.

La suspensión puede ser evitada por el arrendatario si éste opta por una medida más drástica: extinguir («desistir» dice impropiamente el texto legal) el contrato sin derecho a indemnización.

RESOLUCIÓN

CONCEPTO.—La resolución de un contrato significa que éste deviene ineficaz con efecto retroactivo en virtud de una causa que no sea una invalidez inicial. La relación contractual desaparece.

Un contrato se resuelve, o bien porque las partes han incluido como cláusula del mismo una condición resolutoria, o bien por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en un contrato bilateral, en que se aplica la norma general del artículo 1124 del Código civil.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994.—Establece unas causas espeíficas de resolución. Son varias causas o grupos de causas.

En general. El incumplimiento por una de las partes (arrendador o arrendatario) de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento urbano da lugar a que la otra parte exija su cumplimiento o la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1214 del Código civil (art. 27.1). Es, por tanto, una remisión a la normativa del Derecho común, en este extremo.

Por el arrendador. Se enumeran específicas causas de resolución, a instancia del arrendador, por haber incumplido el arrendatario las obligaciones que le corresponden como tal (art. 27.2).

  1. ) Por falta de pago: de la fianza, de la renta y de cualquier pago que corresponda al...

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