Supuestos prácticos (156 a 176)
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 473-488 |
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156. Acción de desahucio. Posibilidad de ejercicio en juicio ordinario.
* Ejercitada acción de desahucio por impago de renta en juicio ordinario, se alega que dicha pretensión debió dilucidarse en juicio verbal, de conformidad con lo prevenido en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
* La normativa procesal contempla la posibilidad de que la acción de desahucio por falta de pago se ejercite en juicio ordinario y no en un verbal cuando junto con ella se entable otra pretensión que haya de sustanciarse a través de dicho procedimiento (art. 438.3.3º LEC), y aunque esta previsión legislativa lo es en atención a la cuantía y no a la materia, es lo cierto que con ello se pone de manifiesto que no existe inconveniente procesal en que una acción de desahucio se sustancie por el cauce del ordinario, siendo obvio, por otra parte, que el artículo 249 precisamente prevé que el procedimiento general para la sustanciación de todas las cuestiones relativas a los arrendamientos sea el ordinario, sin que la salvedad que el precepto contempla pueda ser interpretada en el sentido que se pretende, puesto que si, como sucede en el supuesto contemplado, son diversas las acciones ejercitadas, algunas de las cuales necesariamente han de ser ventiladas en un juicio ordinario, procederá que en el mismo se diluciden aquellas que, en caso de haberse ejercitado individualmente, habrían de resolverse en un juicio verbal, sin que las posibles especialidades procesales y trámites previstos para el desahucio constituyan razón bastante para descartar la conclusión antedicha, puesto que no puede serlo el que exista una limitación de medios de prueba, que, obviamente no se da en el ordinario, ni tampoco queda excluida la posibilidad de enervación por el hecho, se seguirse dicho procedimiento (AP Guadalajara 9-2-2004).
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157. Resolución de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo. Procedencia del juicio verbal.
* Promovida resolución de arrendamiento de un local de negocio por expiración del plazo, se alega de contrario la inadecuación del procedimiento, por entender que la pretensión debe ventilarse por los trámites del procedimiento ordinario, ya que el verbal sería procedente si sólo se discutiese la extinción del contrato por expiración del plazo, pero cuando es necesario resolver sobre la naturaleza jurídica del contrato, si es local de negocio o asimilado, de lo que dependerá el plazo de duración, el juicio procedente es el ordinario, al no tener encaje en el artículo 250.1.1 de la LEC.
* En el escrito de demanda se ejercita una acción de desahucio o resolución del contrato por expiración del plazo, al entender los actores que se trata del arrendamiento de un almacén y no de un local de negocio, y en estos términos quedó planteada la litis. Ciertamente, el artículo 250.1 LEC remite al juicio verbal para substanciar las demandas que se funden en la expiración del plazo fijado contractualmente, precepto que ha de de ponerse en relación con el artículo 249.6 del texto procesal, que remite al juicio ordinario para resolver todas las cuestiones relativas a arrendamientos urbanos, salvo que se trate de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.
En consecuencia, y con independencia de la calificación del contrato, es lo cierto que en la demanda se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, siendo la acción ejercitada la que determina el procedimiento a seguir, por lo que el juicio verbal es el procedente, y ello con independencia de la cuestión de fondo, es decir, si se está ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, o, por el contrario, ante un arrendamiento de almacén (AP Cáceres 30-6-2003).
158. Acción de desahucio. Relación de copropiedad. Improcedencia del juicio verbal.
* Ejercitada acción de desahucio de local por falta de pago de la renta convenida, se opone la excepción de inadecuación de procedimiento, pues, aunque el contrato de arrendamiento en el que el demandado es el arrendatario se mantuvo, éste había accedido a la propiedad de la mitad del local.
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* Es evidente que entre demandante y demandado, además del contrato cuya resolución se está pretendiendo por la demandante mediante el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta, existen relaciones jurídicas derivadas de la copropiedad, constituyendo una comunidad de bienes, pues según el artículo 392 del Código Civil, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Dicha relación derivada de la copropiedad implica, en primer término, que el contrato de arrendamiento en su día concertado ha variado sustancialmente su objeto, pues un copropietario (la demandante, al igual que el demandado) no tiene sobre el objeto sino una cuota ideal, no pudiendo ceder lo que no tiene, esto es, un espacio delimitado, estando en presencia, en realidad, de un arrendamiento de derecho, para el que el juicio verbal de desahucio previsto en el artículo 250.1,1º de la LEC no es el adecuado, pues no podría obtenerse su finalidad, que no es otra que la recuperación de la posesión de la finca, ya que la finca pertenece a ambas partes por partes iguales (AP Jaén 7-10-2003).
159. Acción de desahucio. Ejercicio por condueño. Legitimación activa.
* Ejercitada acción de resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, se alega la falta de legitimación activa de los demandantes, por cuanto no acreditan la total propiedad del local arrendado.
* Constituye doctrina jurisprudencial reiterada que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, siempre y cuando, de prosperar la pretensión, redunden en provecho de la comunidad, efecto que normalmente se producirá, salvo que el demandado pruebe lo contrario trayendo a juicio al resto de comuneros para que manifieste su oposición y perjuicio por la acción ejercitada de forma aislada.
En el presente caso, el ejercicio de la acción de desahucio contra el arrendatario que no satisface la renta debida y actualizada pretendiendo sostener un importe de la misma muy inferior no puede ser considerada sino como beneficiosa para toda la comunidad, debiendo significarse que la resolución de un arrendamiento no es una alteración ni disposición de la cosa común, sino un simple acto de administración y mejor disfrute, para lo que es suficiente la mayoría del artículo 398 del Código Civil, en el caso de que se acreditara la oposición de alguno de los comuneros (AP Segovia 14-11-2003).
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160. Desahucio por precario. Inadecuación del juicio verbal. Cuestión de propiedad.
* Promovido proceso de desahucio por precario, se alega la excepción de inadecuación de procedimiento, con base en que lo discutido es la propiedad de la finca.
* Contemplado como modalidad del juicio verbal por razón de la materia en el artículo.250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio tiene naturaleza plenaria y no sumaria, ya que el artículo 447no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada, el artículo 444 limita los medios de prueba sólo en los desahucios por impago de renta, y la propia Exposición de Motivos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque carece de valor normativo, configura como proceso no sumario el desahucio en que se invoque como fundamento de la pretensión una situación de precariedad.
Sin embargo, la invocación del demandante de la precariedad en la posesión del demandado no puede convertirse en un medio para burlar todo el régimen jurídico-procesal sobre determinación del procedimiento, que, por fijar el régimen de defensa es de orden público (artículo 254 Ley de Enjuiciamiento Civil), arrastrando al juicio verbal materias que por su materia y sobre todo por su cuantía deban ventilarse en el juicio ordinario (artículo 249 y siguientes Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo que, si se quiere mantener la coherencia de todo el régimen procesal, pueda resultar necesario rescatar la jurisprudencia sobre la complejidad de lo que se plantea, cuando ello exija ventilarse en un declarativo ordinario, o bien imponer alguna corrección al efecto de cosa juzgada.
Así ocurre en el supuesto contemplado, en el que se discute la propiedad de la finca, habiéndose alegado en el acto de la vista la existencia de diversos procedimientos judiciales ya entablados en los que solicita la resolución del contrato en base al afirmado derecho de dominio y la nulidad de la inscripción practicada, cuestiones todas estas que han de ventilarse en el juicio ordinario conforme a lo dispuesto en el artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (AP Sevilla 15-10-2003).
161. Enervación de la acción de desahucio. Improcedencia. Enervaciones anteriores.
* Ejercitada acción de desahucio por falta de pago, actualizaciones de rentas, y reclamación de rentas debidas respecto de los locales arrendados, elPage 477 demandado, con anterioridad a la celebración del juicio, procedió a consignar, a los efectos enervatorios correspondientes, la total suma de lo adeudado, siendo así que el mismo demandado, con respecto a mismos locales arrendados, había ya provocado anteriores enervaciones, no obstante lo cual, la sentencia de instancia considera que, no habiéndose producido enervación alguna anterior a la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, que es la que actualmente regula el beneficio de la enervación de la acción de desahucio, por consignación de las rentas debidas, artículo 22-4, procede declarar enervada la acción.
* La resolución apelada discrimina, sin apoyo legal ni normativo alguno, según las enervaciones precedentes, a que se refiere el artículo 22-4, párrafo 2º, de la Ley de Enjuiciamiento, se hayan producido bajo el imperio de la actual Ley procesal, o con anterioridad.
La actual Ley de Enjuiciamiento, como la anterior en iguales...
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