Supuestos prácticos (1 a 63)

Autor:F. Javier García Gil
Cargo del Autor:Magistrado. Doctor en Derecho
Páginas:135-190
RESUMEN

a) Arrendamientos excluidos de la LAU. -b) Obligaciones del arrendador. -c) 0bligaciones del arrendatario. -d) Enajenación de la finca arrendada. -e) Derechos de tanteo y retracto. -f) Subarriendo y cesión del contrato. -g) Fallecimiento del arrendatario. -h) Extinción del arrendamiento. -i) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador. -j) Resolución ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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a) Arrendamientos excluidos de la LAU

1. Arrendamiento de industria. Calificación del contrato.

* Se plantea la cuestión de la conceptuación como arrendamiento de local de negocio o, por el contrario, como arrendamiento de industria, del contrato por virtud del cual se alquila el sótano y bajo de un inmueble dedicado a la explotación de negocio de bar restaurante, los pisos 1º, 2º, 3º y 4º a hotel con la misma denominación, y el 5º a servicios complementarios,

* La mera lectura del contrato permite sin ningún esfuerzo interpretativo entender se trata de un contrato de arrendamiento de industria, denominación que se emplea expresamente en la letra del mismo; es más, las estipulaciones que constan a lo largo de su clausulado ni se remiten a la LAU y, en algunas cuestiones, como puede ser el instituto de la prorroga forzosa, rechazan expresamente su aplicación.

Por si ello no fuera poco -la literalidad de las palabras impide otra interpretación-, el resto de los datos, indicios y presunciones vuelven a avalar sin dificultad la existencia de un contrato de industria, que no es otro que aquel que tiene por objeto una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, lo que se corresponde con el equipamiento, dotaciones y servicios que tenía el local, que ya en el momento de ser arrendado venia siendo explotado como bar restaurante en el sótano y bajo y como hotel los pisos primero, segundo, tercero y cuarto, todos con la misma denominación, y el quinto dedicado a servicios complementarios, como expresamente se recoge en el exponendo primero de la escritura publica en la que se plasmó.

Esta calificación en modo alguno puede quedar desvirtuada por el hecho de que los documentos otorgados posteriormente pactando la prórroga del contrato se titulen «prórroga de contrato de arrendamiento de local de negocio», pues se trata de un cambio formal de denominación que no altera la sustancia del negocio (AP Pontevedra 27-6-2003).

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2. Arrendamiento de industria. Redacción ambigua y oscura del contrato. Discoteca.

* Frente a la decisión del Juzgado de que se trata de contrato de arrendamiento de negocio o industria, el apelante insiste en que se trata de arrendamiento de local. En todo caso, entiende que el arrendamiento, aun de ser de industria, está sujeto a la LAU.

* No es sostenible mantener que se trata del arrendamiento de un simple espacio físico cerrado desnudo -local- cuando en el clausulado se habla de «local de negocio donde actualmente se ubica una discoteca»; «el local viene explotando desde el año 1987 una industria...»; «cede a la entidad arrendataria la gestión de la discoteca, pretendiéndose reconvertir la actual situación económica del negocio de discoteca»; «para lo que es preciso una gestión independiente y un importante esfuerzo económico financiero que no está al alcance de la arrendadora»; «actividad empresarial»; «explotación de la discoteca»; «la sociedad gestora arrendataria asume la sucesión en los contratos laborales existentes»; «queda prohibido cualquier forma de transmisión del negocio».

Entendemos que no es preciso abundar, ya que resulta suficientemente clarificador lo entrecomillado para rechazar la pretensión de solo arriendo de local.

La actual LAU de 1994 no incluye en su ámbito de aplicación los arrendamientos de industria, pues, aunque la misma no recoja la exclusión expresa, sigue constituyendo el objeto propio de los arrendamientos sujetos a la Ley especial al concepto de finca urbana considerada como una edificación destinada a servir de vivienda o para un uso distinto de vivienda, lo que es sustancialmente distinto del arrendamiento de una industria, en el que el objeto arrendado se amplía al que ya venía funcionando con anterioridad en el local arrendado. Esta es la postura, por lo demás, que sigue manteniendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo en su Sentencia de 8 de junio de 1998, al señalar que «la jurisprudencia mantenida de esta Sala de casación civil viene proclamando que los arriendos de locales de negocio se diferencian de los propios de industria en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, y en cambio en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición negociadora, por un lado, el local, como soporte material, y por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo» (AP Cantabria 12-3-2003).

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3. Arrendamiento de industria. Panadería.

* Se cuestiona la calificación que haya de darse al contrato de locación suscrito entre las partes, si como arrendamiento de industria o como arrendamiento de local de negocio sometido a la Ley especial.

* Sobre la diferenciación de ambas figuras contractuales, la jurisprudencia viene proclamando que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los propios de industria en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos (arrendamientos negociales), el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial.

En el caso contemplado, se trata de un arrendamiento de industria. Así, en el contrato suscrito por las partes se hace referencia expresa a la industria de panadería instalada con los elementos e instalaciones propias y con las autorizaciones legales pertinentes para su inmediato funcionamiento, considerándose por las partes tal relación como de arrendamiento de industria. Más tarde, en el procedimiento seguido a instancias del arrendatario se califica de igual modo el contrato como de arrendamiento de industria. Por fin, en el documento transaccional, con el debido asesoramiento jurídico y cuando ya se había alegado en el anterior proceso la posible presencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio y no de industria, vuelven a consentir las partes que la relación convenida era ésta última.

Toda esta voluntad meridianamente expresada por las partes intervinientes no puede verse desvirtuada por el hecho de que en el contrato se autorizara la sustitución del horno moruno por otro giratorio, el cambio de la amasadora o la introducción de maquinaria nueva en «beneficio» de la industria.

La aludida industria de panadería venía funcionando como tal y de forma continua a través de sucesivos arrendamientos desde el año 1939, contando con instalaciones y elementos suficientes para la actividad propia de ella, y con las autorizaciones administrativas oportunas (AP Granada 17-1-2003).

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4. Arrendamiento de industria. Café-bar.

* Se pretende la calificación como arrendamiento de local de negocio, sujeto, por tanto, a las prescripciones de la Ley especial, de un contrato en cuya estipulación primera se considera objeto contractual la industria de café-bar instalada en el local, alegándose la defectuosa redacción del contrato.

* El apelante omite reseñar en su escrito de recurso la estipulación primera del contrato, precisamente aquella en que se define el objeto del contrato, siendo su contenido literal el siguiente:

Dª María arrienda a Dª Pilar la industria de café-bar con los elementos que se relacionan en el inventario que suscrito por ambos interesados se acompaña a este contrato como anexo del mismo

.

Aun cuando es cierto que no se aportó al proceso el inventario al que se refiere el contrato de arrendamiento, ello no es obstáculo que impida calificar el arrendamiento de industria y circunstancia que determine su calificación como de arrendamiento de local de negocio, porque para la adecuada calificación del contrato no es imprescindible conocer todos aquellos elementos que la arrendadora aportó para la realización de la actividad, ni cuales fueron los que la arrendataria adquirió con tal fin. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de junio de 1998 señala que no es preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial (AP Castellón 31-7-2002).

5. Arrendamiento de industria. Inexistencia. Alquiler de nave con enseres.

* Frente a la sentencia de instancia, que condena al pago de una cantidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento de industria suscrito por las partes, el apelante entiende que el contrato era de arrendamiento de local de negocio.

La demandante alegaba ser propietaria de una industria en cuyos terrenos se encuentran dos naves, con su respectiva maquinaria, dos pozos y dos vacia-Page 139dos para verter residuos, habiendo celebrado con la entidad demandada un contrato de industria, comprobando que a la terminación del contrato la explotación estaba totalmente abandonada, con la industria dañada y con buena parte de la maquinaria desaparecida.

* Ha de tenerse en cuenta que en...

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