Las suposiciones sustituyen a la prueba de la transparencia y la negociación en la hipoteca. Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 7 enero 2020

Autor:Carlos Ballugera Gómez
Cargo:Registrador de la Propiedad
 
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La doctrina de la transparencia material de la DGRN se va llenando de suposiciones. Ha aparecido en septiembre una resolución de 7 enero 2020, que lo que supone, es la concordancia entre la información previa al contrato y las cláusulas y, también la existencia de negociación cuando la cláusula de la escritura diverge de la depositada previamente en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. El mero hecho de esa divergencia, justifica a ojos de la DGRN, la consideración de la cláusula divergente como cláusula negociada.

Se trata de una doctrina repetida bastantes veces ya, veintiséis llevo contadas. La repetición puede deberse a que la doctrina de la DGRN no funciona como tal en la contratación masiva o a su posible falta de credibilidad, cuanto más se repite más increíble parece.

Es precisamente el debilitamiento de la doctrina de la DGRN la que nos ha dejado ver, una vez disipada a fuerza de repeticiones, la autoridad del autor, que esa doctrina se basa en simples suposiciones. ¿Qué mayor prueba de autoridad doctrinal que aceptar, sin crítica, esas suposiciones adonde el caletre del simple mortal no llega? Pero la autoridad desnuda o la doctrina, sin apoyo argumental, no son suficientes.

Detenidos o estancados en este problema, tratado tantas veces en tan poco tiempo, no podemos pasar por alto que la ley dice que el profesional que afirme la negociación de una condición general o de una cláusula no negociada individualmente asumirá plenamente la carga de la prueba.

La prueba de la negociación, como se ha visto en otros lugares, si la divergencia es en perjuicio del adherente, necesita información previa de ella y, cuando la divergencia entrañe incluir nuevas obligaciones a favor del predisponente, es necesaria la concesión del banco al adherente, de una contrapartida apreciable. No hay nada de eso en este caso.

La DGRN reconoce que los requisitos de transparencia se cumplen cuando la información previa al contrato coincide con las cláusulas de la hipoteca, pero que dicho cumplimiento debe suponerse por haberse hecho un acta previa a la hipoteca. Sin embargo se niega a la persona registradora la posibilidad de comprobar dicha coincidencia.

La suposición que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa por la afirmación de la persona notaria, sin que quepa cotejo por el registrador, no impedirá la inscripción de cláusulas nulas, al bloquear el juego del art. 248.2 LH, es verdad, pero tampoco impedirá el cotejo...

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