La superposición de inmuebles: Estudio jurídico de las casas empotradas o engalabernos y de las casas a caballo
| Autor | María Jesús López Frías |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora Asociada del Departamento de Derecho Civil.Universidad de Granada |
| Páginas | 87-110 |
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Introducción: ¿Cuando se produce la superposición de inmuebles?
En ciudades antiguas y más acusadamente en aquéllas con importante tradición árabe, aparecen fenómenos urbanísticos y arquitectónicos que han arrastrado al día de hoy supuestos curiosos y específicos que necesitan de una especial consideración y estudio por los problemas que plantean desde el punto de vista jurídico.
No se trata de analizar en este trabajo supuestos históricos o anacrónicos que carecen en la actualidad de existencia vital. Todo lo contrario. Si realizamos este estudio es porque hay una serie de fenómenos arquitectónicos -cuyo origen remoto se encontraría en un modo particular de entender y Page 88 concebir las ciudades- que se dejan sentir en tiempos actuales y que presentan serios problemas de distinta índole. Pero, además, no sólo plantea conflictos el arrastre histórico de esos fenómenos constructivos y urbanísticos, sino que también nos encontramos con que aparecen con fuerza hoy día, cuando se construye, aprovechando los desniveles del terreno en planos superpuestos.
El fenómeno constructivo a que nos vamos a referir en este estudio es el relativo a la superposición de inmuebles. Es decir, a aquellos casos en que montando una casa sobre otra, la primera interfiere en parte del vuelo de la segunda. El Simposio de Valencia de 1972 denominó a estos supuestos «casas a caballo» y «casas empotradas», conociéndose estas últimas entre los técnicos en la construcción como «engalabernos». Con esta denominación se hace referencia, no a la parte sustentada ni a la parte sustentante, sino a la situación global producida. Esta situación provoca intrincadas y difí cit.es relaciones entre los distintos propietarios de los inmuebles afectados que en ocasiones son complicadas de solucionar, ya que no está clara la naturaleza del fenómeno ante el que nos hallamos. Nuestra intención es analizar este supuesto, comprenderlo desde un punto de vista histórico y arquitectónico y, planteando los distintos problemas jurídicos que presenta, proponer soluciones lógicas adaptadas a los distintos casos que pueden producirse 1.
Pero, ¿por qué surge en España el problema de la superposición en los inmuebles? Sin descartar, en otros lugares, otros posibles orígenes, en España aparece -sin duda- directamente motivado o influenciado por tres factores fundamentalmente: En primer lugar, por el modo árabe de configurar las ciudades; en segundo lugar, por las construcciones realizadas para aprovechar el desnivel del terreno; y por último, por la necesidad o conveniencia de los particulares de ampliar sus viviendas a costa de la propiedad vecina. Y, naturalmente, en ciudades como Toledo o Granada (todo el antiguo reino de Granada para ser más exactos) aparecen estos fenómenos con mayor asidui-Page 89dad por la gran pervivencia del arte y cultura musulmana, a lo que se añade su peculiar configuración geográfica 2.
Así, en países como España donde confluyen los factores anteriores, aparecen casos de construcción superpuesta, no sólo por la importancia del volumen en relación al desnivel del suelo, sino también por ese construir de dentro hacia fuera, ya que a menudo interesa el espacio interno y no la arquitectura exterior resultante; de ahí que lo importante sea el interior de la vivienda y si ésta necesita de nuevas dependencias a costa de la edificación contigua, se fa cit.ita esa agregación sin importar que, en tal caso, la vivienda pueda «pisar» sobre la construcción colindante.
Estas situaciones arquitectónicas, que se han dado en llamar engalabernos o casas empotradas y casas a caballo (pues montan o se apoyan una sobre la otra), han pervivido y se han consolidado a lo largo de los siglos porque, junto a su origen histórico se une, como hemos dicho, el ser respuesta a concretas necesidades como la ampliación de edificios o viviendas, la división de los mismos, las adecuaciones a las calles a distinto nivel... En Granada, por poner algún ejemplo, encontramos en los barrios del casco histórico, numerosos casos de engalabemos o construcciones superpuestas que se han venido manteniendo, transmitiendo y respetándose desde tiempo inmemorial y que, como es lógico, han quedado reflejadas en los títulos de propiedad de los inmuebles. También son frecuentes los casos de casas a caballo en zonas costeras y de alta montaña (como en las Alpujarras) donde los desniveles del terreno son muy pronunciados, por lo que es fá cit. encontrar viviendas construidas una sobre la otra, de manera que la primera tiene entrada por la calle superior y la segunda por la inferior. En todo caso, es importante tener en cuenta (ya que puede afectar al régimen jurídico) que hablamos de supuestos distintos al referimos a la superposición de construcciones, ya que las casas empotradas hacen referencia a edificios que, construidos cada uno de ellos Page 90 sobre un solar, tienen el respectivo vuelo interferido entre sí, invadiéndose recíprocamente o bien el uno al de la otra, mientras que las casas a caballo son las construidas sobre un solar único 3 (ver el dibujo que se acompaña). Ambas clases de construcciones dan lugar a problemas técnicos y jurídicos de distinto tipo, pero relacionados entre sí en orden a determinar cuáles son los elementos comunes a los edificios afectados, cómo abonar los gastos para reparaciones, qué régimen se ha de aplicar a esa «comunidad», en qué responsabilidad puede incurrir un propietario frente a otro por falta del debido cuidado de su parte superpuesta, cómo queda reflejada la situación registralmente..., además de otros muchos problemas técnicos, como son, por ejemplo, los casos de ruina de una de las partes del engalabemo o de su necesaria rehabilitación. Vamos a tratar, a continuación, de dar respuesta a todos estos interrogantes tratando, en todo caso, de ver lo más globalmente posible las distintas situaciones que pueden presentarse.
Aunque los Planes Generales de Ordenación Urbana y los Planes especiales de las ciudades 4, afectadas por estas situaciones, han tendido a poten-Page 91ciar su desaparición, resolviendo así la situación para el futuro, lo cierto es que mientras sigan existiendo estas construcciones hay que buscar y dar solución segura a los problemas de toda índole que se plantean y que reclaman un régimen jurídico aplicable.
Hemos dicho anteriormente que estas construcciones superpuestas suelen compartir, aparte de los muros medianeros de separación, otros elementos como son parte de la cimentación y apoyos estructurales, pues la casa soportada ejerce su peso y empuje sobre la casa soportante. Para estudiar cómo canalizar esta situación desde el punto de vista jurídico y, por tanto, cómo contribuir a los gastos de reparación o mantenimiento que se presenten o a la posible responsabilidad que se pueda producir (piénsese en los peligros por abandono del inmueble en cuanto a desplomes de la cubierta sobre el edificio en que se apoya o, al revés, del desplome de la parte sustentante) se hace imprescindible clarificar y determinar el régimen jurídico aplicable a estas situaciones. Para ello, rechazando de plano la posible aplicación del régimen derivado del derecho de superficie 5, vamos a analizar otras posibilidades que, por su configuración, pueden aportar interesantes argumentos a tener en cuenta:
Esta servidumbre de apoyo de los edificios es quizá la única posibilidad de considerar la aplicación del régimen de las servidumbres a nuestro caso, entendiéndola, en todo caso, en sentido horizontal. Sin embargo, aunque la idea parece sugestiva en un principio, la situación jurídica producida no se adapta a lo que es la esencia de aquella institución por los siguientes motivos:
- - Fundamental para la existencia de una servidumbre es la conceptuación de uno de los predios o edificios como dominante y otro como sirviente. Pero en nuestro caso no se aprecia situación de vasallaje, ni de dependencia porque sobre el «muro horizontal» se ejercen derechos iguales y de la misma naturaleza.
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- - La servidumbre se extingue por el no uso, y sin embargo, en el caso que analizamos, el «uso» del muro divisorio de las propiedades cumple una función de carácter continuo.
- - La relación producida por la situación en que se encuentran los edificios parece estar mejor encuadrada en el ámbito genérico de las relaciones de vecindad, pues se originan límites al dominio por razón de la proximidad.
- - Por otro lado, los gastos de mantenimiento y conservación, en caso de servidumbre oneris ferendi, serían de cargo del predio sirviente, y esta situación no corresponde a la filosofía que preside a las construcciones superpuestas.
La pregunta surge porque, a primera vista, se podría pensar en la existencia de una comunidad incidental o incluso voluntaria respecto a unos elementos constructivos que aparecen compartidos y que están claramente determinados. Sin embargo, ese breve espejismo desaparece al observar que tales elementos (muro vertical de separación, parte de la cimentación y de la estructura) no se pueden considerar cosas en sentido jurídico sino partes integrantes, y sobre ellas no cabe copropiedad. En este sentido y de forma rotunda se excluyó la posibilidad de una...
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