Superficies solo cedit: un principio (natural) en crisis (económica)

AutorGuillermo Cerdeira Bravo de Mansilla
CargoProfesor Titular de Derecho Civil Universidad de Sevilla
Páginas3063-3104

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I Superficies solo cedit: la crisis de un principio general del derecho en materia de accesión

Accessorium sequitur principale: lo accesorio sigue a lo principal. Es un principio lógico elemental; tanto que ha sido siempre aceptado como principio general del Derecho. Por su propia lógica, su campo de aplicación es amplísimo: en materia de obligaciones, de contratos, de garantías del crédito, de legados... La sola enumeración de dicho ámbito aplicativo sería fatigosa.

Aquí y ahora solo importa estudiar uno de ellos: el de la accesión como modo de adquirir la propiedad. En dicho ámbito, aquel principio resuelve, con justicia y certeza, un problema no poco frecuente: ¿Quid si dos cosas, de diverso dueño, se unen entre sí, o se incorpora una a la otra, formando una sola, sin que quepa ya la separación: a cuál de los anteriores dueños se atribuye la propiedad de la cosa nueva o incorporada? En parte, recuerda tal disputa a la salomónica.

Y como en ella, injusto, y antieconómico también, resultaría solucionar el problema como si se tratara de un nudo gordiano que, según el dicho quijotesco, solo la Parca podría desatar, o más bien cortar de tajo. Porque: o bien la separación es materialmente imposible, o bien, aun siendo posible, resulta económicamente inviable.

Aunque pudiera resultar justa, antieconómica para el tráfico jurídico también sería pensar en la copropiedad, siempre sometida en su gestión a la decisión mayoritaria o unánime de los copropietarios. Communio est mater discordiarum.

No queda, pues, otra solución, más justa y económica, que la impuesta por la lógica del accessorium sequitur principale: de este modo, cuando dos cosas de diferente dueño se unen o se incorpora una a la otra, la accesoria seguirá a la principal; accessorium cedit principali: lo accesorio cede a lo principal; el dueño de la cosa principal se convertirá en dueño de la cosa accesoria. Así se observa, hoy, en el artículo 375 del Código Civil, para el caso de bienes muebles que se unen, y en el artículo 358 del Código Civil, para el de bienes inmuebles que se unen o se incorporan.

Que los dueños de una y otra cosa actúen de buena o mala fe, que sepan o no de la ajenidad de la cosa que estaban uniendo o incorporando a la suya, podrá tener la oportuna consecuencia compensatoria y, en su caso, indemnizatoria. Pero a los efectos jurídico-reales, atributivos de la propiedad, basta con aquel principio jurídico. Siempre ha bastado con él.

Admitida tal solución con tal fundamento, lo que quizá puede resultar más discrecional es decidir qué cosa es la principal y cuál la accesoria:

Cuando se trata de la unión o de la incorporación de cosas muebles, para determinar en cada caso qué cosa mueble es la principal y cuál la accesoria, los artículos 376 y 378 del Código Civil atienden, jerárquicamente, ante todo, a su autonomía; en su defecto, a su valor, y en igualdad de valor, estima como

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mueble principal al de mayor volumen. Aunque lógicos sean tales criterios, en particular los dos últimos (el de valor y volumen) obedecen a una decisión de política legislativa, propia del liberalismo burgués en que se redactó el Código Civil, y que pervive hoy, frente a tiempos pasados en los que, a la inversa, importaba más el volumen que el valor de las cosas muebles.

Para cuando se trate de la unión o de la incorporación de cosas inmuebles (o de mueble a inmueble), dejando al margen las accesiones naturales, la decisión es tomada por el artículo 358 del Código Civil. A su vista queda que el suelo es el bien principal y la obra o la plantación en él hecha lo accesorio. A diferencia de lo sucedido en la accesión mobiliaria, aquí, en la accesión inmobiliaria, no ha habido variación en el criterio a lo largo de la historia para decidir qué inmueble es el principal. Desde el Derecho romano aquel ha sido siempre el criterio: quidquid inaedificatur solo cedit, superficies solo cedit, se decía en multitud de textos romanos, especialmente gayanos 1. La superficie cede al suelo.

No obstante su arraigada tradición, se aprecia hoy su aniquilamiento en algunos regímenes. Es el caso, a.e., del Código Civil catalán. Puig Ferriol y Roca Trías 2 creen que en él sigue plenamente vivo el principio superficies solo cedit, mas porque solo atienden a sus artículos 542-3 y 542-4 (equivalentes a nuestros arts. 353, 358 y 359 CC); en cambio, en los artículos 542-7 y 542-9 (equivalentes a nuestros arts. 361 y 360, respectivamente, aunque con inclusión de las construcciones extralimitadas 3, aquel principio cede ante el más general

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de accessorium sequitur principale, determinándose la principalidad o la accesoriedad directamente por el valor de las cosas, en el caso de las obras invasoras comparando directamente el valor de la obra con el del suelo invadido. Ya en el preámbulo de la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, sobre accesión y ocupación, de Cataluña, antecesora de la actual redacción, de 2006, del Libro V de su Código Civil (De los derechos reales), se afirmaban como principios rectores el de la buena o mala fe, el derecho de retención como garantía, y, precisamente, el del mayor valor del suelo o de la construcción, sin mencionar en absoluto la máxima romana, de tan larga tradición, no solo en el Reino de Castilla, sino en el propio de Cataluña, que sería expresamente recogido en el Usatge: Si quis in alieno 4 y luego en el artículo 278 de su Compilación.

Frente a aquella opinión de Puig y de Roca, sí reconocen, como acierto en su opinión, que actualmente el principio superficies solo cedit ha sido derogado en el Código Civil catalán, Marsall Guillamet 5 y, aunque con menos entusiasmo, Alonso Pérez 6, diciendo, no obstante, que tal máxima subsiste en el caso de su artículo 542-3 7 cuando constructor y dominus soli son idéntica persona o aquel (como arquitecto, constructor...) ha actuado por cuenta de este. Mas se refieren a una norma que, como nuestro artículo 353 del Código Civil, simplemente menciona, o define genéricamente el fenómeno de la accesión. Súmese a ello que cuando el edificante y el dueño del suelo son la misma persona (o aquella obra por encargo de esta), no hay verdadera accesión, por no haber ningún conflicto de intereses previo, al no haber invasión en suelo ajeno, sino ejercicio de la propiedad del suelo jure proprio.

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Queda de esta forma en Cataluña aniquilado, para la accesión al menos, el clásico principio superficies solo cedit. Aun sin negarle originalidad, no ha hecho el Código Civil catalán con ello sino llevar hasta sus últimas consecuencias, para toda accesión inmobiliaria, lo que ya nuestra jurisprudencia y doctrina comunes hicieron para resolver el caso, no contemplado en el Código Civil español, de las construcciones extralimitadas con la tesis de la accesión -precisamente llamada- invertida. Creada por obra de la jurisprudencia desde la STS de 31 de mayo de 1949, ante todo, se estima antieconómico aplicar estric- ta y rígidamente los artículos 361 y siguientes del Código Civil, que regulan la hipótesis de construcción en suelo -totalmente- ajeno. Su aplicación obligaría a demoler la edificación, como mínimo en su parte extralimitada, aun siendo el constructor de buena fe, o a constituir sobre ella una especie de copropiedad -absurda o anormal, por su forzosa división lineal en vertical-. En su lugar, se propone aplicar el artículo 361 de forma invertida, a partir de un razonamiento bastante simple: sabiendo que el principio superficies solo cedit es concreción del más genérico principio accessorium sequitur principale, y creyendo que ambos se fundan, tratándose de inmuebles, en el mayor valor económico del suelo que el de lo que sobre él se construya o se plante, el paso lógico siguiente es fácil cuando la obra está a caballo entre dos suelos: si el valor económico de esa obra resulta mayor que el del suelo ajeno parcialmente ocupado habrá de concluirse que lo principal es aquella obra y que lo accesorio es el suelo ajeno invadido. De este modo queda invertida la fórmula superficies solo cedit; o, como es muy común decir en la jurisprudencia, queda aquella en realidad derogada y reemplazada, o sustituida, por la más amplia de accessorium cedit principali 8, como así ha hecho el Código Civil catalán. Aunque a costa de invertir otro principio, concreción de aquel, el del superficies solo cedit hasta darle un giro de 180º, para convertirlo en la excepción solum superficiei cedit (o solo cedit superficie, según dijo la STS de 10 de diciembre de 1980). Lo impone, según suele decirse, la necesidad de asegurar la buena vecindad y la de proteger la riqueza inmobiliaria. Rememorando el propio Derecho romano en materia de accesión inmobiliaria, suele recordarse ahora la necesidad de evitar la destrucción de los edificios y de mantener el decoro y ornato de las ciudades: el ne aspectus urbis...

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