Derecho de superficie urbano: Breves consideraciones acerca de la reforma del artículo 16 del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 1867/1988, de 4 de septiembre
| Autor | María del Pilar Cámara Aguila |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora Ayudante de Derecho Civil.Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 2003-2010 |
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En el número anterior de esta Revista publicábamos un estudio bajo el título: El derecho de superficie urbano: una aproximación a su configuración unitaria o dual.
En síntesis, manteníamos una concepción unitaria del derecho de superficie urbano, al que considerábamos sometido a las normas previstas al efecto en el TRLS de 1992 y al Reglamento Hipotecario, en aquellos puntos en que no debiera entenderse derogado por mantener una regulación contraria a la del TRLS.
Por evidentes razones de tiempo, aquel trabajo no pudo tomar en consideración la reforma del Reglamento Hipotecario, operada mediante Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre (BOE de 29 de septiembre de 1998). Ello justifica que completemos ahora nuestro trabajo con algunas observaciones que nos sugiere la nueva redacción del artículo 16.1 del RH.
Con tal objeto nos vamos a centrar en aquellos puntos que se han visto modificados tras la reforma: el plazo de duración del derecho de superficie y su posible prórroga; la reversión de lo edificado en favor del dueño del suelo y, finalmente, el plazo del que dispone el superficiario para edificar.
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El Real Decreto de reforma del Reglamento Hipotecario anuncia en su Preámbulo «una nueva regulación del derecho de superficie, unificando plazos de duración...» Se viene así a subsanar uno de los desajustes normativos que se producían entre la Legislación del Suelo (art. 289.2 del TRLS de 1992, que prevé una duración del derecho de superficie de setenta y cinco años, si se constituye por las Entidades públicas, o de noventa y nueve si se otorga entre particulares) y el anterior artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario (el plazo máximo de duración era de cincuenta años). La solución se acomoda además a la STC 61/97, de 20 de marzo de 1997, en cuyo FJ 38, recordemos, se establece que «la regulación del derecho de superficie se enmarca en la legislación civil que, en virtud del artículo 1.491.8 CE corresponde al Estado establecer». Hasta aquí, ninguna objeción cabe hacer al nuevo artículo 16.1 RH. No merece, en cambio, el mismo juicio la admisión de prórroga del plazo que se contempla en el actual inciso final del apartado a) del artículo 16.1 RH. En él se establece que: «No obstante, antes de su vencimiento, podrá prorrogarse la situación superficiaria por otro período no superior al máximo legal». El RH viene a introducir una norma que vulnera el carácter imperativo con que el artículo 289.2 del TRLS señala el plazo de duración del derecho de superficie: «El plazo del derecho de superficie no podrá exceder de setenta y cinco años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre particulares» 1. En este punto consideramos que el RH es un reglamento contra legem y, en consecuencia, creemos que el artículo 16.1.a) in fine debe considerarse carente de validez.
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El artículo 289.3 del TRLS de 1992 impone la reversión total de lo edificado en favor del dueño del suelo, una vez que haya transcurrido el plazo de duración del derecho de superficie. Tal exigencia llevaba a considerar modificado el anterior artículo 16.1.a) del RH, que imponía la reversión «salvo pacto en contrario» 2.
Page 2005Ahora, el artículo 16.1.a) establece que «Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación, fijándose la cuota que le corresponde y las normas de comunidad por las que se rige el inmueble una vez extinguido el derecho de superficie».
En nuestra opinión, habida cuenta del tenor del artículo 289.3 TRLS (no cabe reversión parcial; en todo caso lo edificado revierte en favor del dominus soli), el pacto por el que el superficiario conserva parte de la edificación constituye una obligación a término y, como tal, no producirá efectos hasta tanto no transcurra el plazo de duración del derecho de superficie. El dominus solí se obliga a transmitir al superficiario una cuota de su propiedad, convirtiéndose ambos en copropietarios del todo. Hasta que el derecho de superficie no se extinga, el superficiario es, y sólo es, propietario de lo edificado, y el dueño del suelo es, y sólo es, propietario del terreno.
De este modo, el artículo 16.1 se convierte en una excepción más, entre las ya reconocidas en nuestro Derecho, al principio consagrado en la propia Ley y el Reglamento Hipotecario (art. 98 y 9, respectivamente), en virtud del cual, los derechos personales no son inscribibles en el Registro de la Propiedad 3. Vaya nuestro juicio desaprobatorio ante la proliferación de esta práctica, sobre todo si es una norma con rango reglamentario la que viene a consagrarla.
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Finalmente, el apartado c) del artículo 16.1 RH ha sufrido otra importante modificación.
El Real Decreto 1867/1998 anuncia como novedad en su Preámbulo, que se aclararán los efectos de la construcción fuera del plazo de edificación inicialmente previsto.
Hasta ahora, el artículo 16 no vinculaba ningún efecto al incumplimiento por parte del superficiario del deber de edificar en el plazo establecido. En cambio, el artículo 289.1 del TRLS de...
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