El nuevo derecho de superficie del futuro e inminente Código Patrimonial catalán.

AutorMaría Isabel de la Iglesia Monje
Páginas1405-1432
I Introduccion

La nueva normativa del derecho de superficie en Cataluña (Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie y adquisición voluntaria o preferente) 2 exige la necesidad de proyectar nuestra atención, otra vez 3, a la institución superficiaria, sobre todo teniendo en cuenta que no sólo estamos ante una regulación de la Institución del siglo xxi 4, sino que como hemos expresado en el título del artículo, va a ser la regulación futura que formará parte del próximo Código Civil Patrimonial catalán 5 (que seguirá en orden cronológico al Código de Sucesiones de 1991 y al Código de Familia de 1998).

Pero es que, además, es otra de las CC.AA. 6, frente al ordenamiento común, que reconoce la importancia práctica de la Institución, y detenidamente va a regularla dentro del ámbito del Derecho Privado, como veremos en las siguientes líneas que conforman nuestra investigación.

La mens legis pretende con esta ley dar un nuevo impulso a la Institución por ser una figura importante dentro del mercado inmobiliario, además de suponer una multiplicación de los aprovechamientos agrarios y forestales, como apunta el propio Preámbulo de la Ley. Pero además, se ofrece la posibilidad de utilizar una figura de derecho real, de cara a obtener una alta rentabilidad económica de los bienes inmuebles, superando una óptica meramente propietarista y a favor de las construcciones y plantaciones preexistentes o futuras 7.

En cuanto a la regulación que vamos a examinar, resulta interesante prestar atención al contenido del derecho y, sobre todo, a la protección otorgada a los titulares propietarios de la finca y a los titulares de los derechos reales limitados constituidos sobre el derecho de superficie (que se resuelven con la técnica de la inoponibilidad) 8.

Nuestra misión en el presente estudio se centra en analizar el contenido del capítulo primero de la citada ley, dedicado al derecho de superficie que en trabajos anteriores hemos denominado urbano, esto es, al derecho de superficie de ámbito privado 9. Para una mayor facilidad en la labor interpretativa vamos a acometer el estudio y análisis de la figura siguiendo el esquema del legislador catalán 10.

II Concepto

El artículo primero de la Ley afirma que:

el derecho de superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie se mantiene la separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y la del suelo en el que se efectúa la construcción o plantación

11.

Estamos en presencia de un concepto claro y sencillo en donde el énfasis se establece en los caracteres del propio derecho, y se puntualizan los siguientes aspectos de la Institución:

- Derecho real inmobiliario, cuyo objeto es la superficie (edificada o plantada ya, o futura) existente sobre el suelo, propiedad del concedente del derecho. En base a la constitución de este derecho desaparecen temporalmente las reglas de accesión inmobiliaria (superficie solo cedit).

- Derecho limitado: En base al cual se otorga a una persona el dominio sobre la superficie de un predio ajeno (cuyo dueño tiene el dominio del suelo), con la finalidad de edificar o plantar. La propiedad superficiaria nace como un gravamen, como una limitación de la propiedad del fundo a favor del superficiario. Aquél no podrá perjudicar ni a la propiedad superficiaria, ni inmiscuirse ni directa ni indirectamente en la propiedad superficiaria (ni siquiera utilizando la parte de la finca que esté ocupada por la construcción superficiaria pero que le perjudique).

- Derecho temporal: Pues se otorga un plazo fijo de duración del derecho, tras el cual, la propiedad de la superficie revertirá a la propiedad del suelo.

- Derecho de propiedad: En base a ello el superficiario tiene el poder de disposición sobre la superficie pudiendo enajenarla, hipotecarla (art. 107-5.º LH) o gravarla. Cuenta con las acciones que nacen del derecho de propiedad. Derecho de propiedad que podrá calificarse de originario si el contenido del derecho es el ius aedificandi, o derivativo si recae sobre construcción o plantación preexistente.

- Derecho de propiedad separada: Existencia de dos dominios distintos con contenidos diferentes. Desde que se pacta el derecho, aún sin haberse materializado el objeto del derecho, existe una propiedad superficiaria separada que se materializará según se vaya procediendo a la edificación. La constitución del derecho de superficie impide que la regla de la accesión pueda operar en favor del propietario del fundo. Propiedad separada que concurre en pie de igualdad con la propiedad del suelo. Es objeto de tráfico jurídico independiente y su contenido es una cosa en sí misma considerada que, a su vez, es susceptible de constituir objeto de derechos separados.

- Derecho de carácter urbano, esto es, sobre construcciones o plantaciones. Se aporta una definición o un concepto unitario de la institución en el ámbito privado a diferencia de los ámbitos urbanístico e hipotecario (arts. 16-2.º y 30-3.º RH).

Nos parece una definición técnica (pues se realiza desde la perspectiva de los caracteres del propio derecho), y precisa que evita todo planteamiento problemático. Conclusión a la que llegamos tras realizar la oportuna y necesaria comparación con otras definiciones de la Institución 12.

El legislador ha evitado la introducción dentro de la definición de los posibles derechos de sobreedificación superficiaria y subedificación superficiaria 13, tal y como proponía el G. P. Socialista-Ciudadanos por el Cambio en el trámite de enmiendas al Proyecto de Ley, y como se contienen en otras regulaciones (por ejemplo, el caso navarro). De este modo no introduce, a propósito, los conceptos de sobreedificación o vuelo, y subedificación o subsuelo por entender, acertadamente, que no tienen trascendencia jurídica sino material como modalidades de objetos posibles de ser incorporados a la finca que sirven de soporte 14.

Igualmente elude el legislador, en este caso también con buen criterio a mi juicio, toda referencia, dentro del concepto, a la extensión de la construcción superficiaria, pues también se proponía por el G. P. Socialista en la Enmienda número 1, que constase como párrafo segundo dentro del concepto que, «el derecho de superficie abarca aquella parte del subsuelo que sea necesaria para el aprovechamiento de la superficie a los efectos de la cimentación, canalización y otras necesidades propias del edificio, según sea su naturaleza» 15. Aunque no olvidemos que la Compilación Foral Navarra lo incluye como párrafo segundo dentro del concepto, con idénticos términos a los propuestos por el grupo parlamentario 16. En este punto es acertada la postura del legislador catalán, que se muestra reacio a profundizar en todos los aspectos de la realidad del derecho de superficie a fin de proceder a una regulación muy generalista propiciadora de la autonomía de la voluntad de las partes. En el caso que analizamos es bastante improbable que la construcción superficiaria se alce únicamente sobre su superficie, de ahí que sea obvio la necesidad de utilización del subsuelo para su sostenimiento.

III Clases

Pese a su mera alusión en el concepto, la Ley también se refiere y fija el contenido de las diferentes clases de derecho de superficie. Así, el artículo segundo dispone que:

el derecho de superficie puede recaer sobre unas construcciones o plantaciones anteriores o posteriores a la constitución del derecho. En el segundo caso, el derecho atribuye la legitimación para su realización a quien sea su titular

17.

Dentro de lo que el legislador catalán califica de clasificación, se incluye la posibilidad de que el derecho tenga como contenido no sólo el ius aedificandi, sino que también se pueda pactar sobre construcción preexistente, independientemente de su constitución sobre plantaciones (las cuales también pueden ser anteriores o posteriores a la constitución del derecho).

No me parece muy acertada la inclusión del segundo párrafo del precepto, pues es obvio que en el caso en el que el contenido del derecho de superficie sea el ius aedificandi, el superficiario será el sujeto legitimado para proceder a la construcción o a la plantación de la propiedad superficiaria separada.

IV Constitucion y regimen legal

Con buen criterio el legislador catalán ha partido de la especial consideración del derecho de superficie y de la propiedad superficiaria, que no es ya el estatuto del derecho de propiedad (porque su contenido difiere del régimen legal del derecho de propiedad), y ello porque no es posible entender este tipo de propiedad de forma análoga a como está contemplado el dominio en el Código Civil. Y ello porque la propiedad superficiaria se encuentra regulada principalmente por su título constitutivo. De ahí que el legislador aluda, tal vez con excesiva brevedad, a ciertas cuestiones que deben constar en el mismo.

Así, el artículo tercero de la Ley recoge en cuatro apartados algunas cuestiones importantes, pero que el legislador ha querido otorgar el grado de derecho cogente por considerarlas indispensables, como son: el requisito de forma escrita para la constitución del derecho, el requisito de la duración del derecho como limitado en el título constitutivo, y la perdurabilidad de los derechos de terceros constituidos sobre el de superficie cuando se extinga éste, y, a su vez, se refiere como obviedad innecesaria a la posibilidad de reconstrucción del contenido del derecho de superficie cuando éste esté todavía en vigor 18.

Vamos a profundizar en el estudio de estos cuatro puntos (aunque al cuarto me referiré dentro del tercero por ser una causa de extinción del derecho).

  1. Requisitos de forma El...

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