El derecho de superficie urbano: una aproximación a su configuración unitaria o dual
| Autor | M.<sup>a</sup> del Pilar Cámara Aguila |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora Ayudante de Derecho civil.Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 1623-1662 |
Page 1623
-
A la hora de realizar un estudio acerca del derecho de superficie, el primer problema que se plantea es el de la delimitación de su concepto. La doctrina actualmente dominante considera que el derecho de superficie, en lo que se ha dado en denominar «su configuración moderna», es el derecho real de tener y mantener sobre un inmueble ajeno una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida, normalmente, mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar 1.
Page 1624De acuerdo con esta definición, el derecho de superficie se configura del siguiente modo. En primer lugar, el derecho de superficie es un derecho real, del tipo de los de goce, que da lugar a una propiedad separada -la de la edificación o plantación con respecto a la del suelo sobre el que se erigen-, denominada propiedad superficiaria 2. Por tanto, el derecho de superficie supone una derogación del principio romano superficies solo cedit, consagrado en el artículo 358 del Código Civil 3, al permitir que lo edificado o plantado en un terreno no pertenezca al dueño del suelo sobre el que se asienta la edificación o plantación 4.
En segundo lugar, el derecho de superficie se cualifica por ser el derecho a tener y mantener en suelo ajeno una edificación en propiedad separada. De este modo, el derecho a edificar o a plantar tiene un carácter meramente instrumental; lo que permite, como punto de partida, que este derecho pueda recaer sobre edificaciones o plantaciones preexistentes, que pasarían a ser de propiedad del superficiario 5.
Page 1625En el concepto de derecho de superficie hemos omitido deliberadamente hacer referencia al tiempo durante el cual el superficiario puede tener o mantener su edificación en suelo ajeno. Legalmente, el derecho de superficie se configura como un derecho temporal. Así lo concibe la legislación sobre el suelo y ordenación urbana -desde la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 6- y, con base en ella, el Reglamento Hipotecario, tras su reforma por Decreto de 17 de marzo de 1959 7. Ahora bien, la doctrina no se muestra pacífica a la hora de determinar si la regulación contenida en esas normas tiene o no un carácter institucional, lo que permitiría mantener que el derecho de superficie no es de esencia temporal 8.
-
De lo expuesto hasta el momento podemos adivinar que en el ordenamiento jurídico español resulta especialmente complejo determinar cuál es la regulación aplicable al derecho de superficie. Tal dificultad deriva, principalmente, de dos circunstancias. En primer lugar, de la variedad de normas que contemplan esa figura, unas veces limitándose a hacer una mera alusión a ella, otras dotándola de un régimen específico. En segundo lugar, del hecho de que las referidas normas se encuentren dispersadas en cuerpos normativos civiles y administrativos: el Código Civil (art. 1.611), la Ley Hipotecaria Page 1626 (art. 107.5) y el Reglamento Hipotecario (arts. 16 y 30), por un lado 9, y el Texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26-6-1992 (arts. 287.2.° y 3.°, 288.2.° y 3.°, y 289) 10, y la Ley de Montes Vecinales en Mano Común de 11-11-1980 (art. 3), por otro 11. Con todo, de los múltiples supuestos en que cabe constituir un derecho de superficie, el que ahora nos interesa, y en el que se centrará nuestro estudio, es el derecho de superficie urbano, constituido entre particulares para realizar una construcción sobre el suelo 12.
Page 16273. La falta de homogeneidad en el tratamiento de esta figura ha llevado a mantener en la doctrina diversas interpretaciones, de las que se derivan importantes consecuencias prácticas. De manera sucinta, estos son los puntos en los que se centran las principales posturas:
- a) Para la mayor parte de la doctrina, cabe hablar de una modalidad urbanística y de una modalidad urbana común del derecho de superficie 13. La primera se aplicaría a los derechos de superficie constituidos dentro del marco de los Planes de Ordenación Urbanística. El régimen legal al que estaría sometida esta modalidad es el establecido en la Ley del Suelo - art. 287.2.° y 3.°, 288.2.° y 3.°, y 289- y en el artículo 16.1 del RH. Con base en estos preceptos, el derecho de superficie debe constituirse con carácter temporal -por un período de tiempo no superior a noventa y nueve años, señala el art. 289.2 del TRLS- y necesita de inscripción registral como requisito constitutivo de su eficacia 14 (art. 288.2 TRLS y art. 16.1 RH). Por lo que respecta a la modalidad urbana común (en principio, construcciones o edificaciones no determinadas en los Planes de Ordenación), se han mantenido dos tipos de interpretaciones. Para un sector de la doctrina, a esta modalidad le serían aplicables los artículos 1.611 y 1.655 del Código Civil, que comprenden el derecho de superficie entre los de naturaleza análoga a la enfiteusis 15. Siguiendo la interpretación mayoritaria de estos preceptos, el derecho de superficie se podría constituir temporal o indefinidamente, y no necesitaría de inscripción en el Registro de la Propiedad como requisito constitutivo de su eficacia.
- De otro lado, si bien con una interpretación hasta ahora minoritaria, también se ha mantenido que los particulares pueden acordar un derecho de superficie de características distintas a las expresamente previstas en la Ley, con base en la derogación del principio de accesión y en el principio de numerus apertus de derechos reales mayoritariamente defendido en nuestro ordenamiento 16. Tal derecho podría ser perpetuo, y su inscripción en el Registro de la Propiedad sería meramente declarativa, por ser éste el principio general que rige en materia registral.
- b) En cambio, otro sector de la doctrina defiende una tesis unitaria 17. En términos generales, esta tesis mantiene que sólo existe un régimen Page 1628 aplicable al derecho de superficie urbano: el derivado de la Ley del Suelo y del Reglamento Hipotecario.
-
Una vez expuesto el estado de la cuestión, vamos a determinar si, en la actualidad, la constitución del derecho de superficie entre particulares, para construir un edificio en cualquier municipio, puede escapar a la regulación establecida en la LS y el RH. Con esta finalidad haremos, en primer lugar, un breve resumen introductorio acerca de los orígenes y evolución del derecho de superficie, hasta la aprobación, en 1956, de la primera Ley del Suelo y Ordenación Urbana.
En segundo lugar estudiaremos el período que va desde 1956 hasta nuestros días. Esta época viene marcada por los siguientes acontecimientos de carácter normativo y jurisprudencial: la reforma del Reglamento Hipotecario -1959-, de esencial importancia para nosotros, habida cuenta de que en él se introdujeron los artículos 16 y 30 dedicados, respectivamente, a regular el derecho de superficie urbano y rústico; la aprobación, en 1976, del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que reforma, entre otras, la regulación prevista en materia de derecho de superficie; finalmente, la aprobación en 1992 de un nuevo TRLS, parcialmente vigente en la actualidad, tras la STC de 20 de marzo de 1997, que declara inconstitucionales gran parte de los preceptos de esta Ley, entre ellos, como ya hemos indicado, algunos relativos al derecho de superficie.
-
Para finalizar, debemos poner de manifiesto la escasa utilización que el derecho de superficie ha tenido y tiene en la práctica 18. La realidad social española no se presta al empleo de una figura que implica una propiedad limitada en el tiempo. El derecho de superficie se ha visto eclipsado por otras instituciones de mayor arraigo popular, como son el usufructo y el arrendamiento, que cumplen una finalidad similar y ofrecen, sin embargo, algunas ventajas sobre aquél 19. No hemos de olvidar que, si bien el superficiario es propietario, lo es de un bien que se va depreciando a medida que pasa el tiempo y se acerca el momento de la extinción del derecho sobre el que se asienta su derecho de propiedad. En cambio, el derecho de superficie ha gozado de cierto éxito cuando los Ayuntamientos u otras entidades públicas han recurrido a su utilización. Como veremos, con la concesión de este Page 1629 derecho se ofrece un servicio a la sociedad (se construyen mercados, viviendas de protección oficial, parkings...) y, además, el beneficio queda siempre en el municipio cuando opera la llamada «reversión» de lo edificado en su favor 20.
-
En el derecho justinianeo culmina el proceso que consagra al ius superficiei como un derecho real. El origen de esta figura se encuentra en las concesiones que hacían los magistrados a los banqueros para que construyeran sus tabernae en el foro, y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba