Sujetos pasivos

Autor:Carlos Marín Lama
Cargo del Autor:Abogado. Profesor, Universidad de Barcelona
Páginas:178-187
RESUMEN

IVA / Sujetos pasivos / Repercusión del impuesto / Empresa pública dedicada a la promoción inmobiliaria / Arrendamiento. IVA / Sujeto pasivo / Repercusión del impuesto / Transmisión sujeta y no exenta / Regularizaciones. IVA / Sujetos pasivos / Repercusión del impuesto / Subarrendamiento como alquiler de temporada / Retenciones.

 
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C onsultas a Planificación Jurídica 21 de enero de 2009

IVA / Sujetos pasivos / Repercusión del impuesto / Empresa pública dedicada a la promoción inmobiliaria / Arrendamiento

CUESTIÓN PLANTEADA

Empresa pública que se dedica como actividad principal a la promoción inmobiliaria de viviendas y aparcamientos, aunque también tiene actividad de alquiler de locales, parkings y viviendas. Ante la dificultad de las ventas actuales de pisos, al finalizar la construcción de una promoción de 132 viviendas, se han destinado un 25% a alquiler y resto continúan destinadas para la venta. Durante la construcción la empresa se ha ido deduciendo el IVA soportado de las edificaciones.

Repercusiones fiscales de dicho cambio en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y especialmente sobre lo siguiente:

1) Régimen de deducción a aplicar cuando se auto repercuta el IVA mediante auto factura por autoconsumo.

2) ¿La empresa estaría en Régimenes diferenciados ó al tener alquiler de locales de negocio no se cumplen las condiciones de R. Diferenciados y debe aplicarte el Régimen de prorrata General?

3) Momento de la auto repercusión de la factura.

4) Si el tipo tributario a aplicar sería el 4% o el 7%. Si la contestación fuera el 7%, ¿habría alguna forma que permitiera aplicar el 4% (aunque que la entidad no va a dedicarse al arrendamiento de viviendas como actividad principal)?

RESPUESTA

En relación con su consulta, se incluye la contestación de la DGT a una consulta cuya cuestión se identifica plenamente con el planteamiento de ustedes.

Nº de consulta 1910-03.

"DESCRIPCIÓN: La entidad consultante, dedicada a la promoción inmobiliaria está construyendo un bloque de viviendas parte de las cuales las destinará a la venta y la otra al arrendamiento como viviendas. Page 179

CUESTION: Régimen de deducción.- Consecuencias del traspaso de las viviendas construidas para la venta a la actividad de arrendamiento.

CONTESTACIÓN

  1. De acuerdo con el artículo 9.1º.c) de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), a efectos de lo dispuesto en dicha Ley, se considerarán sectores diferenciados de la actividad empresarial o profesional, entre otros, aquéllos en los que las actividades económicas realizadas y los regímenes de deducción aplicables sean distintos.

    A este respecto, serán actividades económicas distintas aquéllas que tengan asignadas grupos diferentes en la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, entendiendo por "grupo" el conjunto de las clasificadas con un desglose de tres dígitos. Respecto de las desarrolladas por la consultante, serán actividades económicas diferentes las siguientes:

    - 70.1 Actividades inmobiliarias por cuenta propia (que abarca a la promoción inmobiliaria y a la compraventa de bienes inmobiliarios, ambas por cuenta propia).

    - 70.2 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia (que abarca tanto el alquiler de viviendas como el de otros bienes inmobiliarios).

    No obstante, no se reputará distinta la actividad accesoria a otra cuando, en el año precedente, su volumen de operaciones no excediera del 15 por ciento del de esta última y, además, contribuya a su realización. De los términos del escrito de consulta no se deduce que puedan existir actividades accesorias, sin que pueda entenderse que una colabora al desarrollo de la otra.

    En cuanto a los regímenes de deducción, se considerarán distintos si los porcentajes de deducción, determinados con arreglo a lo dispuesto en el artículo 104 de dicha Ley, que resultarían aplicables en la actividad o actividades distintas de la principal difiriesen en más de 50 puntos porcentuales del correspondiente a la citada actividad principal.

    La actividad principal, con las actividades accesorias a la misma y las actividades económicas distintas cuyos porcentajes de deducción no difiriesen en más 50 puntos porcentuales con el de aquélla constituirán un sólo sector diferenciado.

    Las actividades distintas de la principal cuyos porcentajes de deducción difiriesen en más de 50 puntos porcentuales con el de ésta constituirán otro sector diferenciado del principal.

  2. - El artículo 20.Uno.23º de la misma Ley 37/1992 señala que estarán exentos los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto por el artículo 11 de la misma Ley y que tengan por objeto edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos, los garajes y anexos accesorios a esta últimas y los muebles arrendados conjuntamente con aquellos, con una serie de precisiones que no son aplicables al supuesto de consulta.

    Por su parte, el artículo 20.Uno.22º de la misma Ley establece la exención, con ciertas consideraciones, para las segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación, señalando asimismo los casos en que se considerará que hay una primera o segunda transmisión.

    Del escrito de consulta se deduce que todas las transmisiones de edificaciones realizadas a terceros por la entidad consultante tienen la calificación de primeras entregas, por lo que estarán sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.

    Asimismo, se señala que únicamente se arriendan viviendas para personas físicas que las destinarán a dicha finalidad y no otro tipo de edificaciones. En estos términos, todas las operaciones de la actividad de promoción inmobiliaria son operaciones sujetas y no exentas, con un porcentaje de deducción para esta actividad según el artículo 104 de la Ley 37/1992 del Page 180 100%. Por su parte, la totalidad de las operaciones de la actividad de arrendamiento están exentas, por lo que el porcentaje de deducción de esta actividad será del 0%.

    Siendo distintas las actividades económicas realizadas y difiriendo en más de 50 puntos porcentuales los porcentajes de deducción correspondientes, se deduce que existen dos sectores diferenciados a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido dentro de la actividad empresarial o profesional desarrollada por la entidad consultante.

  3. - El mismo artículo 9.1º.c) de la Ley 37/1992 define como autoconsumo de bienes el cambio de afectación de bienes corporales de un sector a otro diferenciado de la actividad empresarial o profesional.

    Entendiendo que la totalidad de las viviendas se construyen en el desarrollo de la actividad de promoción inmobiliaria, para aquéllas viviendas que una vez concluidas se destinen al sector de arrendamiento se producirá un supuesto de autoconsumo de bienes sujeto al Impuesto, siendo preceptiva la declaración y liquidación de la cuota impositiva correspondiente.

    A este respecto, el artículo 79.Tres, en sus números 2º y 3º contiene las reglas para la determinación de la base imponible en este tipo de operaciones, señalando que si los bienes entregados...

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