Los suelos contaminados y el Registro de la Propiedad

Autor:Francisco Soriano Llorens
Cargo:Licenciado en Derecho Oficial sustituto del Registro de la Propiedad de La Vila Joiosa, número 2
Páginas:2477-2501
RESUMEN

El objeto del presente trabajo de investigación es analizar el papel que desempeña el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, en la protección jurídica del suelo y, concretamente en la salvaguardia de los suelos contaminados, teniendo en cuenta que dicha institución, creada para otorgar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y destinada ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción. Un punto de arranque: la ley 10/1998, de 21 de abril, de residuos

La relación entre los suelos contaminados y el Registro de la Propiedad principia en el año 1998, cuando se publicó la Ley 10/1998, de 21 de abril, de residuos (BOE núm. 96, de 22 de abril), cuyo objeto, según su artículo 1, era prevenir la producción de residuos, establecer el régimen jurídico de su producción y gestión y fomentar, por este orden, su reducción, su reutilización, reciclado y otras formas de valoración, así como regular los suelos contaminados, con la finalidad de proteger el medio ambiente y la salud de las personas. Nos referiremos a dicha Ley en términos de pasado, ya que la misma está actualmente derogada por la nueva Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados (BOE núm. 181, de 29 de julio), a la que haremos reseña más adelante.

No obstante, con anterioridad (1992), Martín Mateo incidió en la necesidad de que los poderes públicos atendieran la necesidad, entonces escasa, con un reducido número de medidas legales disponibles, de proteger jurídicamente el suelo.

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Y más específicamente, con respecto al Registro de la Propiedad, en las Conclusiones del III Congreso Nacional de Medio Ambiente, celebrado en Madrid, en 1996, se disponía que en lo que se refiere al problema de los suelos contaminados, «proponemos incorporar esta característica en el Registro de la Propiedad. Esto servirá para activar las actuaciones necesarias en este campo».

Centrándonos en la citada Ley 10/1998, la misma definía «Suelo contaminado» como aquel cuyas características físicas, químicas o biológicas han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes de carácter peligroso de origen humano, en concentración tal que comporte un riesgo para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno [art. 3.p)].

La Ley dedicaba a los «Suelos contaminados» su Título V, compuesto por los artículos 27 y 28. En el número 1 del primero de ellos se recogía que la declaración de los suelos contaminados corresponde a las Comunidades Autónomas, preceptuando que éstas declararán, delimitarán y harán un inventario de los suelos contaminados debido a la presencia de componentes de carácter peligroso de origen humano, evaluando los riesgos para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que, en función de la naturaleza de los suelos y de los usos, se determinen por el Gobierno previa consulta a las Comunidades Autónomas. Además, se regulaba en el mismo precepto que, igualmente, las Comunidades Autónomas declararán que un suelo ha dejado de estar contaminado tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de limpieza y recuperación del mismo.

El número 2 de dicho artículo 27 establecía las consecuencias de que un suelo se declare contaminado. Así, ello obligará a su limpieza y recuperación, en la forma y plazos en que determinen las Comunidades Autónomas, siendo destinatarios de dicha obligación, previo requerimiento de éstas, los causantes de la contaminación y, subsidiariamente, por este orden, los poseedores de los suelos contaminados y los propietarios no poseedores.

Y así llegamos al número 3 del citado artículo 27 de la Ley, donde se recoge la Conclusión del III Congreso Nacional de Medio Ambiente al que anteriormente hemos hecho referencia, es decir, la incorporación en el Registro de la Propiedad de la característica de que un suelo está contaminado. En este sentido, dicho precepto establecía que: «La declaración de un suelo como contaminado podrá ser objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva Comunidad Autónoma. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración». Y el párrafo primero del número 4 del mismo precepto, disponía que: «El Gobierno aprobará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de suelos. Los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de estas actividades estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública. Este hecho será objeto de

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nota marginal en el Registro de la Propiedad». También conviene resaltar, por su importancia y relación con el tema que estamos tratando, el número 6 del mencionado artículo, según el cual, lo establecido en el Título V de la Ley no sería de aplicación al acreedor que en ejecución forzosa de su crédito devenga propietario de un suelo contaminado, siempre que lo enajene en el plazo de un año a partir de la fecha en que accedió a la propiedad.

De esta manera, el legislador, con el título habilitante derivado del artículo 149.1.8.a de la Constitución, ordenación de los registros públicos, según la Exposición de Motivos de la Ley, y, en consecuencia, como legislación básica, aplicable a todo el territorio nacional, previo, respecto de los suelos contaminados, un tipo de asiento, la nota marginal, a practicar en el Registro de la Propiedad, una optativa a solicitud de la correspondiente Comunidad Autónoma —la declaración de un suelo como contaminado— y otra obligatoria para los propietarios —la declaración de estos en la escritura de transmisión de que en sus fincas se ha realizado alguna actividad potencialmente contaminante de suelos—.

Llama la atención, tal como apunta Suárez Arias, el hecho de que en la citada Ley de residuos, la constancia del carácter contaminado de un suelo es potestativa —el artículo dice: podrá—, mientras que en el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, según se verá, es imperativa.

Cabe resaltar aquí la opinión de De la Varga Pastor, quien interpreta, con cita de Alonso Ibáñez, como obligatoria, la práctica de la nota marginal, ya que aporta, ante todo, seguridad jurídica.

Destacar también el parecer de Adán García al analizar prima facie la citada Ley de residuos y su relación con el Registro de la Propiedad.

II Segundo paso: el real decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de los suelos contaminados

Siguiendo a Gómez Valle, la Directiva Comunitaria 2003/4/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 28 de enero de 2003, relativa al acceso del público a la información medioambiental, en la que se garantiza que toda persona física o jurídica que tenga derecho de acceso a la información medioambiental que obre en poder de las autoridades públicas, acceda a dicha información, y la Directiva Comunitaria 2004/35/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales, cuyo fundamento, que se basa en el principio con arreglo al cual, «Quien contamina paga», coherente con el principio de desarrollo sostenible, consiste en la represión de aquellas

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conductas o actividades que produzcan daños en el medio ambiente, han llevado a la promulgación a nivel estatal del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de los suelos contaminados (BOE núm. 15, de 18 de enero).

En este punto, Salazar afirma que esta nueva legislación española no procede de la recepción del Derecho de la Unión Europea, sino que se trata de legislación propia (pero coordinada con la legislación comunitaria), como en los países más avanzados de la Unión (así, los casos de Holanda, la República Federal de Alemania, los países escandinavos, el Reino Unido y Bélgica).

Según se hace constar en la Exposición de Motivos de este Real Decreto, como desarrollo a lo previsto en la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, se regula el modo en que se producirá la constancia en el Registro de la Propiedad de las resoluciones administrativas sobre declaración de suelos contaminados, y de las realizadas por aquellos titulares de fincas que desarrollen sobre ellas actividades potencialmente contaminantes, dando efectividad a la previsión legal al precisar el título formal en cuya virtud la nota marginal se haya de extender, su contenido, efectos, duración y requisitos de cancelación.

El objeto del Real Decreto 9/2005 es establecer una relación de actividades susceptibles de causar contaminación en el suelo, así como adoptar criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados (art. 1), incluyendo una serie de definiciones a efectos de la aplicación del mismo (art. 2). Entre estas definiciones destaca: la definición de Suelo, consistente en la capa superior de la corteza terrestre, situada entre el lecho rocoso y la superficie, compuesto por partículas minerales, materia orgánica, agua, aire y organismos vivos y que constituye la interfaz entre la tierra, el aire y el agua, lo que le confiere capacidad de desempeñar tanto funciones naturales como de uso, sin que tengan tal consideración aquellos permanentemente cubiertos por una lámina de agua superficial; la definición de Uso industrial del suelo, como aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades industriales, excluidas las agrarias y ganaderas; la de Uso urbano del suelo, como aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades de construcción de viviendas, oficinas, equipamientos y dotaciones de...

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