La propiedad del suelo no urbanizable en la comunidad valenciana
| Autor | María Jesús Monfort Ferrero |
| Cargo | Doctora en Derecho. Universidad de Valencia |
El art. 45 de la Constitución reconoce el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado y ordena a los poderes públicos velar «por la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la necesaria solidaridad colectiva». Igualmente, el art. 47 obliga positivamente a los poderes públicos a regular «la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación legitimando la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».
No cabe ninguna duda de que el suelo se encuentra entre los recursos naturales que deben ser utilizados de forma racional y que una de las maneras que tienen los poderes públicos de velar por ello es calificándolo como no urbanizable para mantener sus características naturales y evitar que entre en el proceso urbanizador.
Por otro lado, la Constitución consagra en su art. 33 el derecho de propiedad. Ahora bien, como es sabido el concepto tradicional de dominio, tal y como se encuentra regulado en el art. 348 CC. («La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en la Ley») resulta alterado por la Constitución, que en el número 2 del propio art. 33 establece que «la función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes».
Es decir, la administración, como poder público, fija el destino económico de todo el territorio, y ningún propietario es libre de construir en contradicción con las directrices del Plan o de la ley. Sin intervención del dueño, el suelo queda vinculado a su destino, variado, según la calificación que reciba, y sólo en función de este vale en el tráfico. El propietario del suelo ya no puede gozar y disponer de este a su libre arbitrio sino que está vinculado al uso previsto en el Plan (LACRUZ BEDEJO).
La propiedad del suelo se convierte en un derecho limitado en su contenido a lo que la ley urbanística y los planes de ordenación a los que ésta se remite, determinen en cada caso concreto. El ius aedificandi o derecho a la edificación, que era el primero y más importante de los contenidos potenciales del derecho de propiedad, pasa a ser una atribución expresa del plan urbanístico.
Desde el punto de vista del reparto competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas, la Constitución incluye las materias de urbanismo, vivienda y ordenación del territorio entre aquéllas en las que las Comunidades pueden asumir competencias plenas o exclusivas. Las Comunidades Autónomas han recibido a través de sus Estatutos competencia en materia de ordenación del territorio y urbanismo, y con carácter exclusivo en todas ellas.
Esta delimitación constitucional de competencias ha impedido que el Estado haya podido aprobar una ley que regule esta materia con pretensión de aplicación plena. Por ello, el texto legal actualmente vigente para todo el territorio nacional, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones únicamente establece en su art. 9 que «tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
-
Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
-
Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para el desarrollo urbano, bien por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la normativa urbanística».
El art. 9 distingue, pues, dos supuestos en los que el suelo se debe considerar no urbanizable:
-
) Cuando está ya sometido a un régimen especial de protección que impide su urbanización. Es decir, se trata de terrenos que se encuentran previamente sujetos por el planeamiento o por la ley a un régimen que los saca del proceso urbanizador en atención bien a los valores que enumera, o bien a la protección del dominio público.
Por tanto, dentro de este primer supuesto habrá que atender en primer lugar a los valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales y de riesgos naturales. Para ello, para poder determinar si un determinado terreno está dotado de esos valores habrá que tener en cuenta una extensa y compleja legislación tanto comunitaria como estatal, autonómica y local . En segundo lugar también habrá que atender a la legislación de cada una de las categorías de dominio público, carreteras, aguas y costas, ferrocarriles, aeropuertos y puertos . En ellas se establecen limitaciones en los terrenos colindantes a los que son de dominio público que normalmente afectan a la edificación y que determinan su consideración como suelo no urbanizable.
-
) Cuando no está previamente sometido a ningún régimen especial de protección. En este caso es el planeamiento, o el órgano al que corresponda el planeamiento general el que considera necesario extraer estos terrenos del proceso urbanizador bien atendiendo a los valores enumerados en el primer supuesto, aunque la legislación específica no los someta al régimen especial, bien por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales. Igualmente, el planeamiento puede considerar suelo no urbanizable aquellos otros terrenos que crea que son inadecuados para el desarrollo urbano, bien por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la normativa urbanística.
Una vez establecido qué suelo tiene la consideración de no urbanizable, en el art. 20 se establecen los derechos de los propietarios de este tipo de suelo. Así dispone este artículo que:
-
Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los limites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones especificas de interés publico, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley.
-
En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
La regla general que se contiene en el art. 20 es que el destino de estos terrenos debe ser agrícola, forestal, ganadero, cinegético y otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales siempre atendiendo a la legislación específica o al planeamiento. Es decir, el destino vendrá marcado, en primer lugar por lo que determine la legislación específica o el planeamiento. Que estos terrenos se...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba