El suelo rústico en las leyes del suelo

AutorEnrique Porto Rey
CargoDoctor Arquitecto Urbanista

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1. Resumen

En este trabajo se estudia el suelo rústico o no urbanizable, examinando el concepto, su clasificación, la normativa que le afecta y los criterios para su valoración en las cuatro leyes estatales del suelo y en el anteproyecto en tramitación. Se empieza por la Ley de 12 de mayo de 1956, en la que, por vez primera, se establece la normativa urbanística general y se termina por el Ante-proyecto de Ley del Suelo de febrero de 2006.

2. Ley del suelo de 1956

La innovadora Ley del Suelo de 19561 no estableció un único régimen jurídico de la propiedad del suelo para todos los propietarios de suelo en España sino que dispuso los derechos y deberesPage 326 en función de la clase de suelo en la que se situaban. Las clases de suelo eran urbano, reserva urbana y rústico.

La Ley estableció lo regímenes de manera general y abstracta para cada clase pero se necesitaba poder concretar formalmente en el territorio cada clase, lo que no hizo la Ley, sino que delegó la delimitación y deslinde de las clases de suelo en el planeamiento general. La técnica creada por la Ley del Suelo de 1956 se perpetuó hasta la actualidad. Desde entonces el planeamiento general urbanístico se convirtió en el complemento indispensable de la Ley para concretar en el territorio de cada municipio, las clases de suelo y por ende los derechos y deberes de los propietarios.

2.1. Delimitación
2.1.1. En el planeamiento general

El artículo 62 de la Ley del Suelo de 19562 establece que el territorio de los Municipios en que existiere Plan de Ordenación se clasificará -por el Plan- en suelo urbano, de reserva urbana y rústico. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento cumplen también ese papel clasificatorio, como lo advierten los artículos 57 y 58.

De acuerdo con el artículo 65, el suelo rústico es el residual, ya que señala que lo constituirán los terrenos que no fueren incluibles en ninguno de los supuestos de los dos artículos anteriores, artículo 63 y 64 que se ocupan de determinar los terrenos que el planeamiento general clasifica expresamente como suelo urbano y de reserva urbana, atendiendo a su destino.

2.1.2. En defecto de planeamiento general

El artículo 66.1 señala que en las poblaciones que carecieren de Plan de Ordenación el territorio se clasificará en suelo urbano y rústico. Los dos números siguientes consideran suelo urbano elPage 327 comprendido en un perímetro edificado al menos en el 20 por 100 de su extensión superficial y rústico los demás terrenos, con el propio carácter residual que cuando existe Plan General o Norma Subsidiaria.

2.2. Normas reguladoras de la utilización del suelo rústico
2.2.1. Normas generales de la ley

Se establecen, con el carácter de limitaciones en el artículo 69.1.2ª, 3ª y 4ª. Con carácter general, la edificabilidad no puede exceder de un metro cúbico por cada cinco metros cuadrados -es decir 0,2 M²e/M²s- limitación 2ª. Los tipos de construcciones habrán de ser adecuados a su condición aislada prohibiéndose la edificación característica de zonas urbanas y especialmente los bloques con paredes medianeras al descubierto, limitación 3ª. En las divisiones no podrá romperse la unidad mínima de cultivo señalada en los planes generales, se entiende en los planes generales de ordenación urbana, artículo 9.2.d) de la propia Ley, limitación 4ª.

2.2.2. Normas contenidas en el planeamiento

El artículo 9.2.d) de la Ley habla del señalamiento en las Normas de los Planes de las condiciones que han de regir en las edificaciones rurales y los artículos 13 y siguientes se refieren al papel de los Planes Especiales respecto de la protección del paisaje y de las vías de comunicación y a la conservación del medio rural.

El artículo 69.1.1ª y 2 establece que los terrenos rústicos de conservación según el Plan, no pueden dedicarse a utilizaciones que transformen su destino agrícola o comercial, según la ordenación, y deben llevarse a cabo los aprovechamientos y explotaciones de que fueren susceptibles.

2.2.3. Normas de carácter mixto

Ante la existencia de planeamiento general, que delimita el suelo conforme al artículo 9.1.e) de la Ley, entran en juego las deter-Page 328minaciones del artículo 47, a propósito de la obligatoriedad de los Planes, y en concreto: El uso de los predios no podrá apartarse del destino previsto, por lo que no podrán llevarse a cabo usos de modo distinto al regulado en el Plan siendo precisa la revisión de los Planes para los usos no previstos y, en fin, para usos y obras provisionales se establecen los requisitos y efectos de la correspondiente autorización.

2.2.4. Otras normas de utilización del suelo rústico

- Usos y obras provisionales, artículo 47.2 y 3.

- Construcciones destinadas a explotaciones agrícolas, artículo 69.1.2ª.a). Construcciones o instalaciones vinculadas a determinados terrenos, artículo 69.1.2ª.b).

Siguiendo el procedimiento del artículo 46.3 de la Ley se puede conseguir la autorización para:

- Construcciones e instalaciones que desarrollen un fin nacional, social, asistencial, educativo, sanitario o turístico que deban emplazarse en el medio rural. Edificación singular de vivienda unifamiliar en lugares alejados de los centros urbanos en que no existía posibilidad de formación de núcleos de población.

2.3. Patologías de utilización urbanística del suelo rústico

Se intentó, y en algunos casos se llegó a conseguir, una utilización urbanística del suelo rústico a través de una de las vías siguientes que, en buenos principios era necesario rechazar:

- A través de un Plan Parcial modificativo del General. Por medio de Planes Especiales. Con simples Proyectos de Urbanización. Por medio de parcelaciones y creación de huertos familiares en suelo rústico. A través de Planes de Ordenación como extensión del casco urbano, artículo 12.3 de la Ley.Page 329

2.4. La expropiación urbanística del suelo rústico

Se permitía la expropiación para la obtención de reservas de suelo, artículo 73.2, y las expropiaciones en plazos concretos con arreglo a la Ley de 21 de julio de 1962, el Decreto-Ley de 27 de junio de 1970 y la Ley y Reglamento de Zonas y Centros Turísticos de 28 de diciembre de 1963 y 23 de diciembre de 1964.

2.5. Las dos clases de suelo rústico a efecto valorativos

El artículo 85.3 y 4 entiende por valor inicial el intrínseco de los predios -no urbanizados- determinado por su aprovechamiento -no urbanístico- y entiende por valor expectante el potencial de los terrenos en razón a las perspectivas de aprovechamiento o utilización urbanística, utilización que, como aclara el artículo 87.1.1º, se refiere al plazo máximo de 15 años.

En aplicación de este artículo los dos siguientes, 86 y 87, calculan el valor inicial por el resultante de la explotación rústica efectiva o posible y el valor expectante sumando al valor inicial la plusvalía que resultaba de la expectativa.

3. Ley del suelo de 1976
3.1. Categorías del suelo no urbanizable

De acuerdo con el artículo 80 de la Ley, el Plan distingue dos categorías:

- Suelo al que el Plan no incluya como suelo urbano o urbanizable. Es el residual o común.

- Espacios con especial protección por su...

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