Los señores del suelo. A proposito de un comentario de Gonzalez-Berenguer
| Autor | Pablo Gigosos y Manuel Saravia |
En un número anterior de esta revista nos reprocha GONZALEZ-BERENGUER, a propósito de nuestro libro La ciudad y los derechos humanos, que no hablemos de política de suelo. "Sorprende -nos dice en su reseña del libro- que no se nos hable de que precisamente ahora, y en España (...), se están promulgando las leyes del suelo, que una tras otra, desde 1976 hasta hoy, han entregado a los Bancos, y a precios agrícolas, un montón de millones de metros cuadrados de suelo, ahora convertido en urbanizable, que venderán cuando estén en precio" . ¿Qué podemos decir? Pues que es cierto. Que, aunque nuestra intención no era referirnos a casos concretos, como el español, nos parece oportuno el reproche. Y nos parece oportuno porque desde luego la circunstancia que nos recuerda, estamos de acuerdo con GONZALEZ-BERENGUER, no favorece precisamente un diseño razonable de ciudad y sí contribuye, por el contrario, a frustrar cualquier proyecto creíble de ciudad habitable como el que defendemos. No es pues un asunto que pueda eludirse. Así que hablemos de ello.
Para defender, dejémoslo claro desde un principio, un planteamiento que poco tiene que ver con el que ha inspirado la reciente legislación urbanística española, que parece suscitar un sorprendente consenso. Nos referimos a esa pretensión que se repite por doquier, coincidiendo con el astronómico incremento sufrido en los últimos tiempos en los precios de la vivienda (y con la práctica desaparición de las viviendas de protección oficial), de apostar por una más drástica liberalización del mercado del suelo; como mecanismo supuestamente favorecedor de una mejor y más amplia competencia, que resolvería de una vez por todas ese reprochable encarecimiento de un bien tan necesario como es la vivienda. Una liberalización del mercado que aquí y ahora se identifica con más suelo clasificado como urbanizable en nuestros planes urbanísticos, en mayor cuantía y con una más ágil tramitación administrativa (una agilidad que tiende a significar, no nos engañemos, menores exigencias: menores obligaciones para el promotor, menos cesiones, etc.).
No lo pone en duda, desde luego, nuestro presidente de gobierno: para el señor Aznar, está claro que el problema del precio de la vivienda "es la insuficiencia de suelo urbanizable". Y su Ministro de Fomento no puede contradecirle . Por supuesto lo repiten también machaconamente constructores y promotores: su asociación oficial en España nos recuerda que "la única solución" consiste en "elevar la oferta de suelo urbanizable en el mercado para que el aumento de competencia entre propietarios modere la subida" del precio de la vivienda . Pero es que incluso un medio generalmente bien informado, el diario El País, y a pesar de que algunos de sus colaboradores defienda con argumentos contundentes lo contrario, no duda en apoyar esta tesis en sus editoriales, dando por sentado "la escasez de terreno edificable" y la necesidad de "acelerar las calificaciones" . Y no es muy distinta la actitud del principal partido de la oposición, que aunque propone más intervención, todo lo que se le ocurre es "una penalización a la retención especulativa del suelo (...). Se trata de una alternativa a la vía actual de la expropiación, que suele ser muy larga y costosa, y de paso se aumenta la competencia" . Así que no debe extrañar que todos esos intentos que se repiten por alcanzar un "pacto del suelo" entre los grandes partidos, un consenso en esta materia entre las diferentes instituciones (corporaciones locales, autonomías y gobierno), aunque irremediablemente abocados al fracaso, sigan insistiendo en estos mismos o parecidos planteamientos . ¿Por qué esta insistencia en unos tópicos tan viejos que ya han demostrado con creces ser una falacia?
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Antes de responder a esta pregunta y de indagar en sus derivaciones, expliquemos con mayor detalle nuestro punto de partida. La pretendida liberalización del suelo, o con mayor precisión, la clasificación de más suelo urbanizable en nuestros municipios, sin medida y con menores exigencias, no es inocua. Produce unos efectos suficientemente contrastados (no estamos ante un fenómeno nuevo) que no se corresponden con los que preconizan sus promotores. Más bien habría que hablar de unos efectos contrarios. Dejemos de lado ahora lo que significa en cuanto a invasión de nuevos territorios, consumiendo recursos de forma irracional (el propio territorio, las costosas infraestructuras con que se dota, que a su vez obligan a nuevos e innecesarios consumos, etc.). Ya volveremos sobre ello. Lo primero que hay que dejar claro es que la clasificación de todo el término municipal como urbanizable (la supuesta ampliación de la oferta) ni introduce competencia, ni contribuye a bajar los precios. Puede favorecer en cambio su encarecimiento.
Esto es así principalmente porque el suelo en las ciudades es un tipo de producto cautivo. Está ligado a unas oportunidades: de localización (más o menos atractiva, donde interesa), de infraestructuras (disponibles o próximas), etc. Y con estas condiciones, salvo intervención activa de las administraciones públicas, el suelo siempre es escaso, por muy generosa que sea la clasificación de nuevo suelo urbanizable. Sus precios no van a depender nunca de esta oferta virtual, sino de otras circunstancias. Algo que se ha comprobado hasta la saciedad en el pasado. Cualquier análisis realista de cómo son tomadas las decisiones concernientes al uso del suelo en las ciudades, como ya en los años 70 nos recordaba el profesor de geografía e ingeniería ambiental David Harvey, al revisar las investigaciones anteriores sobre este asunto, concluye indefectiblemente que "el concepto tradicional del equilibrio de la oferta y la demanda no es muy importante respecto a la mayoría de los problemas o posibilidades que se refieren al sector de la vivienda en la economía" .
Y las cosas no han cambiado desde entonces. No es difícil constatarlo si efectivamente seguimos analizando con realismo lo que tenemos delante. Desde luego datos sobre cómo se han movido los precios del mercado de la vivienda o el del suelo no faltan. Si nos atenemos al ejemplo español se ha calculado entre 1998 y 2002 un encarecimiento medio de la vivienda del 74%. Y un incremento del precio del suelo urbanizado de un 91% entre 1994 y 2000. De tal forma que el precio de suelo representa en la actualidad más del 50% del coste total de construcción de una vivienda, frente al 24% que suponía en 1996 . Pero ¿alguien se ha molestado en comprobar cómo se han comportado mientras tanto los planes urbanísticos?, ¿qué ha ocurrido con los suelos clasificados con razonable suficiencia (y bastante magnanimidad en no pocas ciudades) en los años anteriores? Porque la impresión de quienes estamos implicados en la práctica urbanística es de que cuando se produjo el primer crecimiento notable de los precios de la vivienda, entre 1986 y 1991, "ya estaba allí el suelo clasificado" . Llevaba mucho tiempo esperando (y sigue haciéndolo, en una proporción importante) a ser urbanizado. Nunca ha habido escasez de suelo clasificado, pero sólo ha interesado su incorporación al proceso urbanístico (y en dosis perfectamente calculadas y de modo selectivo) cuando los precios de la vivienda se han disparado. Y otro hecho claro: estos precios sólo se han atemperado cuando parte de ese suelo ha sido construido o puesto en juego por la Administración, como parte de una política pública de vivienda.
Así son las cosas. Lo resumía certeramente, no hace mucho, Joaquín Leguina (en un excelente artículo en las páginas de opinión de El País) , al describir la batalla ideológica y política sostenida en los últimos 20 años en España en torno a este asunto: fue el crecimiento de los precios de finales de los 80 el que suscitó este viejo argumento de que una masiva recalificación del suelo haría bajar, ipso facto, los precios; convirtiéndose tal falacia, nos dice, en "imperativo categórico marxista, pero de Groucho (?más suelo, que es la guerra... contra los precios?)" que acabaría estando detrás de la vigente ley del suelo (de 1998) y de la política seguida en Madrid (a partir de 1989). ¿Qué ha ocurrido en esta ciudad después de la redacción masiva de PAUs y convenios urbanísticos? Pues lo siguiente: "viviendas entregadas en el nuevo suelo recalificado, cero; mientras el precio del suelo recalificado aún sin urbanizar se...
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