Ley de suelo estatal y andaluza. integración. en particular la información urbanística notarial

AutorPedro Antonio Romero Candau
Cargo del AutorNotario de Sevilla.

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo contiene diversos preceptos que exigirían un comentario detallado en su coordinación con la legislación urbanística de Andalucía. Así, materias como la clasificación del suelo y la situación del suelo, la primera competencia autonómica, la segunda regulación estatal; las consecuencias de esta última distinción en materia de valoraciones, no solo a efectos expropiatorios o los plazos de adaptación que las transitorias de la ley estatal establecen para su adaptación.

Pero en el ámbito que es más propio de la actuación de los Notarios y Registradores de la Propiedad, son los arts. 17, 18 y 19 del texto estatal los que suscitan las cuestiones de mayor trascendencia en sus funciones y en su coordinación con la normativa de Andalucía.

Al hilo de cada uno de esos preceptos, se ofrecerán los puntos de encuentro o coordinación entre la legislación estatal y la autonómica. Para Notarios y Registradores habrá que estar a ambas y proceder a su aplicación de acuerdo con los principios de competencia y subsidiariedad, así como a su debida integración en aquellos supuestos en los que cada uno de los legisladores regula sobre materias propias, como es el caso, para el estatal, de la ordenación de los registros e instrumentos públicos; y para el andaluz, de la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda en Andalucía.

I - Finca y parcelación
Articulo 17 Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas

1. Constituye:

a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.

2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o mas diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los Notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripción.

3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo anterior.

4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

5. Los instrumentos de distribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículo anterior.

En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por una actuación, se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.

1. Finca y parcela

El precepto es de aplicación plena en todo el Estado por constituir ejercicio competencial amparado en el art. 149.1.8 CE.

La regulación del concepto de finca y el de parcela y su relación entre ambas resulta oportuna.

Alguna duda plantea el número 2 respecto de aquellas disposiciones autonómicas en las que la previsión de parcelación encubierta llega más lejos de lo que hace el precepto. En concreto, es el caso del art. 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, 7/2002, de 17 de diciembre, en la redacción que le dio al precepto la Ley 13/2005, en su art. 25.

También queda por determinar el alcance derogatorio de esta norma para con las precedentes o, de concluirse su vigencia, los términos en que quedarán tras el prometido Texto Refundido, porque, -en materia de parcelaciones-, las disposiciones del antiguo art. 259 TRLS anterior resultaban muy precisas, aunque no entraran en los casos de fraude de ley.

En la actualidad, debe tenerse en consideración el complemento que supone el RHU. La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en su resolución de 26 de julio de 2007, en respuesta a consulta realizada por la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el art. 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo ha resuelto que la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 10983/1997, de 4 de julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, (RHU) ya que la citada Ley no los deroga expresa ni tácitamente, ni es incompatible con ellos, como tampoco lo fue la Ley 6/1998.

La necesidad de dedicar un precepto de la Ley a los conceptos de finca y parcela y a la relación entre ellas lleva a la médula de la coordinación entre el urbanismo, -la acción urbanística-, y la titularidad inmobiliaria y el régimen de su transmisión.

Es necesario que la coordinación alcance a todo el tráfico jurídico inmobiliario y, por ende, a las actuaciones y negocios realizados con o sin inscripción registral, en cuanto puedan tener trascendencia en la actividad urbanística y en la titularidad inmobiliaria. Por eso no pueden olvidarse las actuaciones privadas o las realizadas con ocasión de la elaboración de títulos públicos, los Notarios por excelencia, y sin que ello suponga, ni mucho menos, ignorar la importante función del Registro de la Propiedad y la necesidad de estimular la inscripción de los actos y contratos para, entre otros cometidos, agilizar la acción administrativa y urbanística.

Pero los ámbitos del Registro de la Propiedad y del tráfico inmobiliario en general y los de la acción urbanística no son los mismos. A los primeros preocupa esencialmente la titularidad, el dominio y demás derechos (preponderantemente los reales en el caso del Registro) sobre los inmuebles, en tanto que al urbanismo interesan los usos y destino de las distintas unidades o parcelas de cada ámbito de actuación.

Finca se es en cuanto a través de la misma se expresan derechos, titularidades dominicales o de otra índole, dominio dividido, separado o especial.

La parcela existe para definir aprovechamientos o usos urbanísticos.

Tales son los núcleos esenciales de uno y otro concepto y es por eso por lo que la finca expresa el objeto de un dominio o de derechos en general, mientras a la parcela solo interesa qué puede hacerse sobre ella en el ámbito urbanístico.

Las concretas definiciones centran su atención en aquellos aspectos, dentro de sus respectivos ámbitos, que mayor interrelación ofrecen.

Así, la finca se presenta como unidad…atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o a varios en pro indiviso que se puede situar en el suelo, en el vuelo o en el subsuelo. Titularidad y situación, por este orden.

Lo contrario ocurre con la parcela, que es también unidad de suelo, que puede también situarse en el vuelo o en el subsuelo, pero que, como tal unidad, tiene atribuido un destino urbanístico: edificación, uso… Situación y titularidad.

De modo que la unidad de cuenta urbanística es la parcela y en el tráfico inmobiliario lo es la finca.

Cuando la finca abre folio en el Registro de la...

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