Subrogación real y urbanismo
| Autor | Manuel Medina de Lemus |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil |
| Páginas | 561-590 |
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En el año 1868, Flach 1) afirmaba que si preguntamos a los juristas prácticos, hoy los operadores del derecho, en qué consiste la subrogación real, se verían en un aprieto para responder, y los más sagaces dirían que es una cuestión tratada en el artículo 1.407 del Code Civil. Pues bien, ciento treinta años después y a pesar de la bibliografía vertida sobre el particular y de la aplicación ciertamente útil de la figura, aquellas palabras siguen teniendo vigencia, y lo que es peor, pocos juristas sabrían de algún precepto de derecho positivo concreto que la confirme.
Y es que, pese a ser varios los trabajos existentes sobre esta materia, singularmente en Francia 2), incluido uno del propio Roca-Sastre, al que Page 562 dedicamos estos estudios, aún no ha calado suficientemente en la práctica jurídica para su ordinaria aplicación, o se hace torcidamente por no haberse entendido en la verdadera dimensión con que fue aplicada por los clásicos, basados en los aforismos tomados de los glosadores: in judiciis universalibus, pretium succedit loco rei, et res locum pretii; in judiciis singularibus, pretium non succedit loco rei, nec res loco pretii.
En España, además, contamos con un excelente trabajo de la profesora Marín Padilla 3) que intenta un nuevo estudio de la figura desde la propia entraña de origen, a fin de replantear la temática, depurándola de viejos vicios y adherencias que nada tienen que ver con ella. En su vista, resulta ocioso volver sobre estos temas en tan corto espacio como éste, por puro mimetismo cuando no por rutinaria inercia, por más que el derecho histórico sobre este particular, en mi caso, es una auténtica tentación que no desecho en el futuro. Pero, de momento, diremos que no se trata de desenterrar caprichosamente una figura que hoy podría carecer de aplicación en la práctica. Al contrario, cada día se repiten con mayor frecuencia diferentes supuestos que sólo se Page 563 explican desde la óptica de la subrogación real y, por ello, no está de más un nuevo retorno a su diseño y a la necesidad de su reviviscencia, si bien con aplicación a algunos supuestos propios de los que se está dando en llamar el «nuevo derecho», con vistas a su adaptación a las exigencias de modernidad que demanda el siglo XXI.
Desde otro punto de vista, los casos más conocidos de subrogación real en el Código Civil han sido suficientemente abordados por la doctrina 4). Por ello huelga volver una y otra vez sobre temas conocidos y por ello, lo mismo que hiciera Roca-Sastre en la Revista de Derecho Privado del año 1949, estudiando supuestos concretos, también nosotros no encontramos mejor medio de mantener su recuerdo que escogiendo dos casos fronterizos entre el Derecho civil y el administrativo, combinándolos con alguna observación y compendio de ciertas ideas de derecho clásico que sirvan para encuadrar la temática apuntada. Nos referimos al conjunto de subrogaciones de carácter real, operadas como consecuencia de la vinculación de los planes, normas y actos urbanísticos, por una parte, y del proceso de equidistribución de beneficios y cargas derivadas del planeamiento y consiguiente ejecución de la actuación urbanística correspondiente, por otra 5).
En primer lugar conviene dejar sentados ciertos principios sobre la subrogación real que se encuentran harto repetidos en el Derecho intermedio y cuya reiteración son signo evidente de su aceptación universal durante siglos y que nosotros asumimos pese a que no son los tradicionalmente conocidos que recogíamos al principio del trabajo. Nos referimos a subrogatum debet esse iusdem naturae, cuius est res in cuius locum subrogatur 6) que se concreta para lo que aquí interesa en relación a los fundos en la expresión feudum in alterius antiqui subrogatum, am, et quomodo eius naturam assumat 7) porque en otro Page 564 caso subrogatum in quo est diversa qualitas, non sapit eandem naturam 8), o subrogatione, quoniam ob diversitatem naturae, ista dicitur subrogatio impropria, non autem vera et propria iuxta 9). Lo cual se matiza y aclara estableciendo quod procedit etiam si subrogatum in aliquod discreparet, nam nihiíonimus in aliis sequeretur eandem naturam 10), y también que subrogatus non potest habere plus iuris, quam is in cuius locum subrogatur 11).
En todo caso, nos parece muy acertada la opinión de Planiol 12) cuando afirma que la jurisprudencia francesa se esfuerza en no conceder la subrogación real más que fundándose en un precepto legal o en la voluntad de las partes, citando al efecto abundante número de sentencias. Entendemos que la subrogación real no es más que un instrumento que sirve para conservar la situación de una cosa o bien, al ser sustituida por otra, tanto si se produce dentro de un patrimonio en cuya sede cumple una función determinada, como si la cumple considerada en su individualidad y se traduce, como decía Magnillat 13), o en la conservación de poderes de administración, o en la necesidad de conservar el valor de un bien en beneficio de un individuo, familia o grupo, o de mantener el derecho de preferencia entre los acreedores, o finalmente, evitar un enriquecimiento sin causa. Todo ello, apostillamos, sin perjuicio de que la ley o la voluntad de las partes quieran reservar para ella cualquier otra aplicación que resulte procedente respondiendo al mismo mecanismo de funcionamiento.
Decía Roca-Sastre 14) que en virtud de la subrogación real, la situación jurídica que en cierto respecto califica o afecta a una cosa determinada pasa Page 565 a calificar o afectar en igual sentido a la otra cosa que haya reemplazado o sustituido a aquélla cuando la misma ha sido objeto de una enajenación o pérdida. Estas palabras, con la debida adaptación, añadiendo al vocablo enajenación alternativamente el de transformación, se hacen muy vivas y presentes en esta sede, toda vez que las determinaciones normativas de las leyes y los planes urbanísticos se imponen a los terceros adquirentes de las fincas o inmuebles, cualquiera que sea su condición registral o el grado de constancia de aquéllas en el Registro. Y ello, en virtud del principio de subrogación real del artículo 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que, a su vez, es consecuencia de la obligatoriedad normativa de los Planes, del artículo 134 del Texto Refundido de 1992, declarado vigente por la Disposición Derogatoria única de aquélla.
En relación con la anterior normativa que sobre estos particulares hoy se ha recogido intacta en la vigente, lo dijo muy claramente la STS de 8 de noviembre de 1990 (Aranzadi 8816) en su fundamento tercero 15):
- Nuestro ordenamiento jurídico mantiene la titularidad privada del suelo pero con una determinación pública del contenido del derecho de propiedad, de suerte que las facultades que la integran las atribuye la ordenación urbanística en los términos que ésta establece. Así las cosas y en cuanto a dichas facultades, el cambio de propietario debe resultar intrascendente y el adquirente ha de quedar subrogado en la posición jurídica del transmitente, sin que para ello pueda ser obstáculo la protección derivada del Registro de la Propiedad.
Más explícitamente la STS de 21 de junio de 1994 (Aranzadi 4995) manifiesta:
- Esta Sala tiene declarado (así en SS de 7 de octubre de 1980, Aranz. 5116, 27 de febrero de 1981, Aranz. 1253, y 10 de mayo de 1990, Aranz. 4060) que el efecto subrogatorio que establece el artículo 88 de la LS 76 (hoy art. 21 de la Ley 6/1998) no requiere la previa inscripción en el Registro de la Propiedad porque el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, salvo en los casos en que así lo disponga una norma legal y expresa, no alcanza a las limitaciones y deberes instituidos en las leyes reguladoras de Page 566 la ordenación urbana o impuestas en actos de ejecución de sus preceptos, y tal doctrina debe mantenerse a pesar de las críticas... contra el mencionado artículo 88 en el sentido de estimarlo atentatorio a los principios de publicidad y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, porque frente a ellas, debe tenerse en cuenta que, además de no consentir otra interpretación los claros términos de dicho precepto, el texto legal establece en el artículo 55 un sistema de publicidad urbanística que permite a todo ciudadano tener conocimiento del régimen urbanístico a que está sometido el edificio o parte de él que pretende adquirir, y en tal sentido no puede el recurrente trasladar al orden jurídico administrativo la frustración que en sus proyectos adquisitivos se produzca a consecuencia de su negligencia informativa o de la falta de advertencia del vendedor, contra el que siempre podrá ejercitar las acciones civiles que le correspondan.
De acuerdo con ello, aunque desde tiempo anterior ya la RDGRN de 12 de enero de 1984 sentó que por la constancia registral de las circunstancias urbanísticas se logra la coordinación del Registro con la nueva situación producida, al llamar la atención de terceros que consulten los asientos regístrales, que de esta forma quedan enterados de su contenido.
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