Comentarios a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
| Autor | Francisco Javier García Más |
| Cargo | Notario de Alora (Málaga).Profesor Asociado de Derecho Civil en la Universidad de Málaga |
| Páginas | 1947-1966 |
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Una nueva norma viene a surcar el ya abultado panorama legislativo del momento. Los préstamos hipotecarios y todo el mundo que los rodea, han sido el nuevo objetivo de! legislador; los vaivenes de la economía han dado como consecuencia una gran fluctuación en los intereses de todos los préstamos, y muy en concreto, de los hipotecarios.
Para intentar paliar en parte este problema, el legislador ha querido ofrecer una vía legal que aglutinara los anhelos de los sufridos consumidores. Esta ha sido, la de la Ley de 30 de marzo de 1994, relativa a la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Lo que no sabemos ciertamente es si el propósito del legislador, o mejor dicho sus intenciones, van a ser satisfechas con este nuevo texto legal.
En nuestro breve trabajo, extraído con la rapidez de lo inmediato, vamos a intentar analizar, siempre desde un punto de vista jurídico, todos sus matices y posibilidades, así como sus incógnitas, y aunque sea adelan-Page 1948tarnos -ya que es el lector el que al final debe sacar sus propias conclusiones-, la redacción del texto, desde el punto de vista de la técnica jurídica, no parece muy depurada en algunos puntos, y está en muchos momentos plagada de incertidumbres y de problemas, que la práctica quizá irá resolviendo, o al menos aquellos profesionales que más directamente tenemos que aplicarla a diario; teniendo en todo caso el convencimiento a priori, de que algunas de las figuras aquí reguladas tendrán menos éxito que otras como, por ejemplo, la subrogación sin colaboración de las entidades. Sin embargo, no sería justo, si no se tuviese en cuenta la buena orientación y criterio del legislador, al comprender la importancia, seguridad y fehaciencia del documento público notarial y su posterior acceso al Registro de la Propiedad.
La ley consta de nueve artículos, cuatro disposiciones adicionales, alguna de gran repercusión e importancia práctica, y una disposición final única.
En la Exposición de Motivos y un poco en relación con lo que apuntábamos líneas arriba, se intenta justificar la Ley, teniendo en cuenta a los prestatarios en la actual situación económica, vista la evolución del mercado financiero y, en concreto, el hipotecario, cuando dice:
- «El descenso generalizado de los tipos de interés... ha repercutido, como es lógico, en los préstamos hipotecarios, y parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso (...)».
El sustento, o mejor dicho, el precedente jurídico tenido en cuenta para posibilitar la figura estrella de la Ley, es decir, la Subrogación, ha sido el artículo 1.211 y concordantes del Código Civil. Tendremos ocasión de analizar este precepto, desde todos sus puntos de vista, y cómo ha quedado transformado en parte por la nueva Ley.
El artículo 1 hace referencia al ámbito de aplicación de la misma; el 2, a la subrogación, artículo por otra parte que plantea muchos problemas en su aplicación práctica; el 3, a la famosa comisión por amortización anticipada, que luego tendrá su conexión con la disposición adicional primera; los artículos 4 y 5 se refieren a la escritura de subrogación y al acceso registral, respectivamente; el 6, a la ejecución hipotecaria; el 7, 8 y 9, a los beneficios fiscales, en conexión con los honorarios notariales y regístrales, y a la novación modificativa, y por último, las disposiciones adicionales, referentes a las modificaciones a introducir en la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, al Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y la importante disposición adicional primera, relativa a la Page 1949 comisión de amortización anticipada, aunque no exista subrogación en cuanto al límite del uno por ciento.
El iter parlamentario del texto, desde que entró en las Cortes hasta que ha salido, ha dado una serie de modificaciones sustanciales al proyecto de Ley remitido por el Gobierno.
Así, en cuanto al ámbito de aplicación desde el punto de vista objetivo, el que podríamos denominar derecho de tanteo introducido en el artículo 2 relativo a la subrogación; el matiz importante del artículo 4, que no lo es, sólo desde un punto de vista gramatical, en lo concerniente a lo que se puede variar en la escritura de subrogación, pasando de decir, «salvo el cambio del tipo de interés», a «sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés».
Como antes apuntábamos, existen dos figuras o instituciones jurídicas, que se utilizan o que son los mecanismos que utiliza el legislador para la realización de los fines de la Ley, que son: la subrogación y la novación modificativa. Trataremos por separado ambas, aunque claro está, con una atención especial a la primera, por hacerlo así el legislador, y porque varía el esquema general hasta ahora existente.
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Ambito de aplicación. Desde el punto de vista subjetivo, esta Ley sólo se aplica a los préstamos hipotecarios concedidos por las Entidades Financieras, a las que en su artículo 2 se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, que establece:
- «... a) El Banco Hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos Estatutos, las Entidades oficiales de crédito. b) Los Bancos privados, comerciales o industriales y de negocios, incluido el Banco Exterior de España. c) Las Cajas de Ahorros. d) La Caja Postal de Ahorros. e) Las Entidades de financiación reguladas por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo. f) Las Entidades cooperativas de crédito. g) Las Sociedades de crédito hipotecario a que se refiere el artículo 3 siguiente (...)».
Y, por otra parte, sólo podrán subrogarse esas mismas entidades, quedando pues fuera los préstamos, entre otros, concedidos por particulares, así Page 1950 como por otras personas jurídicas que no estén incluidas en el artículo 2 de la citada Ley. Desde el punto de vista OBJETIVO DEBE TRATARSE DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS, TANTO DE INTERÉS FIJO COMO DE INTERÉS VARIABLE, aunque como luego veremos, éstos tienen un tratamiento más favorable que la Exposición de Motivos trata de justificar en su redacción, cuando dice:
- «... La razón de esta reducción (está haciendo referencia al límite máximo por comisión por amortización anticipada), estriba en que en esta modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre en los préstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión de cancelación a una pena por desistimiento (...)»·
La Ley, en cambio, y creemos que de forma muy positiva, ha eliminado la limitación objetiva y material que sí llevaba el proyecto del Gobierno, ya que éste se dirigía sólo a los préstamos concedidos para la promoción o adquisición de viviendas y locales de negocio o para la rehabilitación de viviendas. Este límite material ha desaparecido.
Desde el punto de vista temporal, esta subrogación será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, circunstancia muy importante, sobre todo en lo referente a esta última.
Por último (y ya tendremos ocasión de volver a él, al tratar el art. 4), en la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés.
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El artículo 1.211. Un poco olvidado, por no decir que bastante, se encontraba este artículo de nuestro venerable Código Civil, arrinconado en el viejo baúl de los recuerdos 1.
La propia Exposición de Motivos de la Ley, al indicar el mecanismo jurídico en el que basarse, hace referencia a este artículo:
- «... Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar solución adecuada por la vía de la subrogación convencional prevista por el artículo 1.211 del Código Civil, que la configura como un acto potestativo, voluntario del deudor (...)».
Page 1951No obstante, el propio legislador considera que es necesario ampliar y complementar el mismo, con la nueva normativa, debido a su gravedad, y a que el fenómeno de la subrogación está operando en el campo de las Entidades Financieras.
Desde un punto de vista histórico, procede del antiguo Derecho francés, asumido por el Código de Napoleón 2.
Es Planiol quien, en definitiva, suministra con gran claridad la explicación histórica del mismo, basada, cómo no, en los avatares de la economía de la época, que al disminuir el tipo de interés o la llamada tasa de rentas hizo que muchos deudores quisieran cambiar de préstamo para reembolsar a los primeros acreedores, pero negándose los acreedores a admitir la subrogación, por tener que colocar de nuevo su dinero a un interés más bajo.
De ahí que un edicto de 1609, y después una decisión del Parlamento de París de 1690, hicieran posible que los deudores pudieran realizar la subrogación, aún en contra de los acreedores 3.
No podemos entrar ahora en lo que se ha discutido, desde el punto de vista doctrinal, sobre la distinción entre la subrogación y si ésta es una auténtica novación, en sentido clásico, o si se puede y debe distinguir entre la cesión del crédito y la subrogación en la persona del acreedor 4.
De lo que no cabe la menor duda es que el artículo 1.211 supone una excepción, en la regulación de la subrogación, pues permite la misma sin el consentimiento del acreedor, y ello siendo así provoca que la mayoría de la doctrina, al estudiar este artículo, lo ve con bastante recelos, acotándolo mucho y dándole, por supuesto, una interpretación restrictiva 5.
También se ha discutido cuál es la verdadera naturaleza jurídica de esta subrogación: ¿Es...
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