La subrogación mortis causa del arrendatario en el arrendamiento de vivienda en base al artículo 16 de la ley de arrendamientos urbanos
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 833-838 |
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La subrogación consiste en la sustitución en la relación arrendaticia de una de las partes por un tercero que asume sus derechos y obligaciones. Vamos a centrar nuestro estudio en la subrogación mortis causa en la posición jurídica del arrendatario dentro del arrendamiento de vivienda, materia regulada en el artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
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La subrogación implica una novacron subjetiva de la persona del arrendatario, pero manteniéndose el contenido de la relación arrendaticia en los mismos términos hasta entonces estipulados.
Ha sido muy discutida la naturaleza jurídica de esta subrogación mortis causa, considerando algunos autores que no nos encontramos ante una auténtica subrogación, sino que se trata de una sucesión mortis causa 1, pero que tiene carácter excepcional, ya que se defiere por ley, nunca por testamento, puesto que el causante no puede disponer del derecho de arrendamiento.
Otros autores como GONZÁLEZ PORRAS 2 consideran que «es una sucesión legal a título particular, diferente de la sucesión por causa de muerte, pues las personas beneficiarias lo son iure propio y no iure succesione mortis causa".
Es condictio sine qua non para que se produzca la subrogación ex artículo 16 de la LAU, que fallezca el arrendatario, en mi opinión también se produciría este efecto en el caso de declaración de fallecimiento, a pesar de su no inclusión en el tenor literal del precepto, entendiendo que el llamamiento se produce en la fecha en la que se entiende sucedida la muerte conforme al auto que la declare y a dicha fecha deberá retrotraerse la subrogación.
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El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
Se exige el requisito de convivencia con el arrendatario fallecido operando en su favor la presunción de convivencia conyugal tipificada en el artículo 69 del Código Civil; en todo caso debe de tratarse de una convivencia habitual excluyéndose la meramente accidental.
Es discutible si existe derecho de subrogación en los casos de divorcio, nulidad matrimonial, separación judicial o de hecho.
Si los esposos están divorciados, no existe derecho de subrogación a favor del cónyuge, ya que el divorcio implica disolución del vínculo conyugal y lo mismo podemos decir en el caso de nulidad matrimonial, salvo que la subrogación se haya producido antes de la declaración de nulidad.
En los supuestos de separación judicial o de hecho, en principio la subrogación podría ser posible ya que subsiste el vínculo matrimonial entre los esposos, pero el artículo 16.1 de la LAU exige el requisito de convivencia, por lo que, en mi opinión, el cónyuge separado judicialmente o de hecho no podría subrogarse en el arrendamiento, ya que con la separación cesa la presunción de convivencia conyugal y se produce la suspensión de la vida en común de los esposos (arts. 69 y 83 del Código Civil).
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La subrogación en el arrendamiento sólo se producirá cuando el arrendatario que fallece fuese el único titular del derecho, no teniendo lugar en los casos de cotitularidad del derecho.
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La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia 3.
Siguiendo la tendencia doctrinal y jurisprudencial imperante en la actualidad, este artículo considera como beneficiarias de la subrogación a las parejas de hecho, se recoge así la doctrina del TC iniciada en sentencia de 11-12-1992 y seguida en sentencias de 18-1 y 8-2-1993, entre otras, conforme a las cuales era contrario al principio de igualdad tipificado en el artículo 14 CE excluir de la subrogación mortis causa a la pareja convivente con el arrendatario.
FERNÁNDEZ HIERRO 4 pone de manifiesto que la extensión de subrogación a las parejas de hecho podría afectar a terceros de buena fe, como los hijos del arrendatario fallecido, ya que en el orden prelativo del artículo 16 de la LAU son llamados después del convivente.
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Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos...
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