Tema 38. Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Inscripción de las ampliaciones de préstamos hipotecarios. Cesión de créditos, Hipoteca legal a favor del estado, Procedimientos para hacer efectivo el crédito. Quita y espera
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 203-219 |
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Empezaremos diciendo que la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, ha dado un giro de 180º a la concesión de préstamos y regulación de las subrogaciones hipotecarias, actuando muy fundamentalmente sobre éstas, como luego veremos.
Como hemos visto, la modificación de los préstamos hipotecarios hace referencia a la aplicación a un concreto negocio jurídico –el préstamo hipotecario– de una categoría genérica: la de la modificación o, para ser más exactos, la novación, de las obligaciones.
Por su parte, la SUBROGACIÓN es una especie de la novación o, dicho de otro modo, es uno de los tipos de modificación que puede sufrir una obligación. Se trata, pues, de aplicar la doctrina general de la modificación de las obligaciones a ese tipo concreto de obligaciones que son los préstamos con garantía hipotecaria.
Recordemos que, en nuestro Derecho, la novación puede ser modificativa, cuando se modifica alguno de los elementos de la obligación sin destruir su identidad, o extintiva, cuando la obligación novada se extingue y es sustituida por otra.
Aquí nos interesa la modificativa, refiriéndose a la cual, el art. 1.203 Código Civil. establece que las obligaciones pueden modificarse:
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Variando su objeto o sus condiciones principales.
2º. Sustituyendo la persona del deudor.
3º. Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor”.Page 204
El número 1º de la norma hace referencia, pues, a la novación objetiva o modificación de circunstancias, que veremos en esta lección al tratar el supuesto de novación de préstamos hipotecarios previsto por la Ley 2/1.994 y la inscripción de las ampliaciones de préstamos hipotecarios.
El número 2º constituye la figura de la transmisión pasiva de las obligaciones, que no con esta materia, y en este libro se han examinado las responsabilidades personal y real en la hipoteca, y la sustitución del deudor hipotecario que se opera en la compraventa de finca hipotecada con asunción de deuda por el adquirente o con descuento o retención de su importe del precio de venta. Vide tema 24.
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Finalmente hace referencia propiamente al supuesto de subrogación, que examinamos a continuación.
A la novación por cambio de acreedor o, utilizando la expresión del art.
1.203.3º Código Civil a la SUBROGACIÓN de un tercero en los derechos del acreedor, se refiere el Código en tres sedes distintas:a) En sede de extinción de las obligaciones, como efecto que se produce por virtud del pago de la deuda que un tercero realiza en determinadas condiciones (con conocimiento y aprobación expresa o tácita del deudor), de tal suerte que queda subrogado en la posición jurídica del acreedor que recibe el pago (arts. 1.158 y 1.159 Cc).
b) En sede de novación, como novación subjetiva por cambio de acreedor (arts. 1.203.3º y 1.209 a 1.213 Cc).
c) Y en el título dedicado a la compraventa, como contrato de transmisión de créditos (arts. 1.526 a 1.536 Cc).
De ello resulta que la subrogación accesoria del pago se asemeja tanto a la cesión de créditos, que algunas veces es muy difícil distinguir ambas instituciones. Por otra parte, lo que ocurre es que ambas son vertientes del mismo fenómeno general de la transmisibilidad de las obligaciones. Así, estudiaremos los dos aspectos: primero, el del pago con subrogación propiamente dicho (Tema 24) posterior-mente, la cesión del crédito y los requisitos para que ésta surta efectos respecto al deudor y respecto a terceros (en este Tema).
El llamado “pago con subrogación” es el pago realizado con el efecto de que el pagador adquiere contra el deudor el mismo derecho que contra éste tenía el acreedor. Esta subrogación de una tercera persona en los derechos del acreedor puede efectuarse convencionalmente, cuando un tercero paga la obligación por haberlo acordado así con el acreedor, o legalmente, cuando la subrogación se produce por darse las circunstancias establecidas en la Ley.
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Las hipótesis de subrogación legal son varias:
a) El acreedor que paga a otro acreedor preferente (arts. 1.210.1º Cc, 659.3 LEc y 236 e) Rh).
b) El pago de tercero no interesado en la obligación realizado con la aprobación expresa o tácita del deudor (art. 1.210.3º Cc).
c) El pago realizado por quien tenga interés en el cumplimiento de la obligación (art. 1.210.3º Cc), donde entran típicamente el tercer poseedor, el fiador, el codeudor solidario y también, según la doctrina, el hipotecante no deudor, aunque no así según el TS, que entiende que el hipotecante tercero es más una especie de “obligado” que un “garante”, impidién-dole, en consecuencia, subrogarse por pago conforme al art. 1.210.3º Cc.
d) También es una hipótesis de subrogación legal la del deudor que vendió la finca a un comprador que, sin asumir la deuda, retuvo o descontó del precio el importe de la misma, y luego no pagó, debiendo hacerlo el deudor originario (art. 118, párr. 2º Lh).
e) Finalmente, también el del art. 1.211 Cc es un supuesto de subrogación legal, si bien no por venir impuesta o presumida por el Código –como en los demás casos de subrogación legal–, sino en el sentido de facultad concedida al deudor y forzosa para el acreedor. A este respecto, establece el art. 1.211 Cc que “el deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada”. Se trata de un caso en el que se provoca un cambio de acreedor a instancia o iniciativa del deudor, quien puede imponer al acreedor la extinción de su deuda antes del plazo convenido a cambio de quedar obligado, sin duda en mejores condiciones, con un nuevo acreedor.
El art. 1.211 Código Civil, fue desarrollado después por la LEY 2/1.994, DE
30 DE MARZO sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que, en el ámbito de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras, habilita los mecanismos precisos para que los deudores, en aplicación precisamente de tal precepto, puedan subrogar en sus préstamos a otro acreedor.
La Ley se aplica a todos los préstamos hipotecarios en los que el acreedor inicial y el nuevo sean una de las entidades del art. 2 LMh, e incluye los préstamos
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concertados antes de la entrada en vigor, los préstamos incluso donde no se haya pactado amortización anticipada, los movilizados conforme a la LMh y los préstamos objeto de financiación cualificada conforme a la reglamentación de VPO – caso en el que la entidad subrogada tendrá que haber firmado convenio con la Administración competente, como han previsto expresamente algunas Comunidades Autónomas (por ejemplo, Navarra). Tampoco es imprescindible que se trate de un préstamo, habiendo entendido la DGRN que están también incluidos en la Ley los contratos de apertura de crédito (Ress. 18 junio 2.001 y 17 julio 2.001).
La LEY 41/2007 DE 7 DE DICIEMBRE, modificó la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulándose en el art. 13º la subrogación y modificación de los préstamos, en tal sentido, el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin consentimiento de la entidad acreedora, cuando, para pagar la deuda, haya tomado prestado el dinero de aquella por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el Art. 1.211 del Código Civil, es decir, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.
Esencialmente el procedimiento es el siguiente: La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación. Esta fórmula de subrogación tan engorrosa y cara hace más que inviable que los deudores puedan subrogar con otro banco.
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En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que...
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