Subrogación hipotecaria, deber de información y control de transparencia

Autor:Carmen Callejo Rodríguez
Cargo del Autor:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:405-450
 
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I ASUNCIÓN DE DEUDA GARANTIZADA CON HIPOTECA POR COMPRAVENTA DE LA FINCA HIPOTECADA

En caso de venta de inmueble hipotecado, es frecuente que el comprador asuma la deuda hipotecaria que pesa sobre él. Así suele suceder cuando se compra una vivienda de nueva construcción y el comprador se subroga en el préstamo hipotecario del promotor o constructor, en la parte asignada a la vivienda adquirida dentro del préstamo concedido para la construcción de todo el edificio o promoción. Además, también es frecuente la subrogación en la posición deudora en caso de venta de vivienda usada; en este supuesto, el comprador se subroga en el préstamo hipotecario que la grava -y que el vendedor contrató para su adquisición- por el importe del préstamo pendiente de pago.

Debemos recordar que el carácter real de la garantía hipotecaria permite que se pueda modificar la titularidad del inmueble gravado sin modificarse la titularidad del préstamo hipotecario, de manera que, a pesar del cambio en la titularidad, el inmueble puede ser objeto de ejecución si el deudor hipotecario no cumple su compromiso de pago. En consecuencia, si se produce la modificación en la titularidad del inmueble que constituye la garantía del préstamo, esta transmisión no afecta a las obligaciones derivadas del contrato de préstamo, pues el inmueble constituye una garantía que se suma a la propia solvencia del deudor (art. 1911 CC), sea su titular el propio prestatario o un tercero.

En el préstamo hipotecario, como en cualquier otro contrato, las partes quedan obligadas en los términos pactados, que es ley entre ellas (art. 1091 CC), y cualquier modificación de su contenido requiere el consentimiento de ambas partes contratantes. Como se deriva de las reglas generales en materia contractual, para modificar la titularidad de la posición deudora se precisó que el acreedor consienta el cambio (art. 1205 CC), pues el préstamo se concedió a un determinado deudor, con sus condiciones de fiabilidad y solvencia, que evidentemente no tienen porqué coincidir con las del nuevo adquirente del inmueble hipotecado y posible prestatario subrogado. Este consentimiento conlleva el hecho de aceptar las consecuencias que se derivan de la subrogación liberatoria: el comprador asume la total posición del vendedor-prestatario-promotor en la obligación crediticia respecto a la parte correspondiente a la vivienda adquirida, tanto en la obligación personal como en la carga real dimanante del préstamo hipotecario que grava las viviendas, quedando dicho promotor liberado en su obligación de cuantas responsabilidades pudieran derivarse frente a la entidad financiadora en esa parte -no respecto al préstamo relativo al resto de la construcción-, o en caso de venta de vivienda usada, se asume generalmente la totalidad de la posición deudora en el préstamo del que era titular el vendedor.

En definitiva, con la subrogación, el comprador adquiere la condición jurídica de deudor hipotecario, obligándose a hacer efectivo el pago del principal, así como de los intereses, gastos y comisiones que correspondan, en los plazos y condiciones fijados, asumiendo la garantía hipotecaria y también la obligación personal y demás responsabilidades del préstamo hipotecario.

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La entidad de crédito que ha concedido el préstamo al vendedor, es libre para aceptar o no la subrogación. La autorización depende de los criterios de política crediticia que tenga, entre los que figura con carácter prevalente, la solvencia del comprador1.

La subrogación en el préstamo a promotor ha planteado una problemática muy acusada en los últimos años, como reflejo de la situación de crisis económica en el sector inmobiliario, lo que pone de manifiesto la necesidad de afrontar una detenido análisis.

Lo primero que llama la atención a la hora de abordar el examen de la subrogación de comprador en el préstamo hipotecario del vendedor-promotor es el escaso interés que ha suscitado en la doctrina. Son numeroso los trabajos dedicados a la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios regulados en la Ley 2/1994, de 30 de marzo. Sin embargo, esta figura, en tiempos de uniformidad y poca modificación de los tipos de interés, tiene escasa utilización en la práctica. Lo que preocupa en este momento es la vinculación para el comprador de las condiciones contenidas en el préstamo hipotecario en que se subrogó a efectos de dar paso al control de incorporación y de transparencia de sus cláusulas, generalmente suelo, del contrato de préstamo hipotecario al promotor. Sin embargo, su interés no es sólo coyuntural pues, si llegamos a la conclusión de que el iter de formación de la voluntad que lleva al comprador a aceptar la subrogación y la asunción del contenido contractual pactado por el promotor no ha sido adecuado, será preciso sacar conclusiones que permitan la formación correcta de la voluntad del comprador subrogado, partiendo de los principios básicos del sistema.

II El problema de las claúsulas suelo en la subrogación del préstamo a promotor

La problemática que se plantea respecto a las cláusula suelo en el contrato de préstamo hipotecario cuando se ha producido la subrogación del comprador en la posición del promotor-vendedor parte del siguiente esquema contractual:

  1. fase. Hay un primer préstamo con garantía hipotecaria matriz que se celebra entre la entidad de crédito y un empresario (promotor o constructor), que se documenta en escritura de constitución del préstamo a promotor.

  2. fase. Se celebra generalmente un contrato de compraventa con subrogación hipotecaria, en que -en los casos que estudiaremos-, una persona física consumidora se coloca en la posición del prestatario-vendedor-promotor o constructor. Esto presupone una subrogación que la entidad de crédito prestataria ha consentido, consentimiento que implica asumir las consecuencias que se derivan y que implican su efecto liberatorio del anterior prestatario-vendedor con la asunción de las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de las obligaciones personales garantizadas ahora con el patrimonio del comprador.

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La escritura de préstamo hipotecario matriz se suele redactar conforme a la minuta proporcionada por la entidad de crédito. Por otra parte, en la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria a veces se trascriben las cláusulas de la escritura del préstamo matriz, pero generalmente, sólo recoge una referencia genérica a las cláusulas de esta última. Aceptada la subrogación por el acreedor, en ambos casos, queda vigente todo lo estipulado en la escritura del préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la promotora, salvo pacto en contrario, y el nuevo deudor-comprador queda obligado en todas sus cláusulas, de manera que asume un contenido contractual en el que no ha intervenido en absoluto. Esto presupone que fue el promotor, no los compradores, los que negociaron con la entidad las condiciones del préstamo -por ejemplo, la iclusión de una cláusula suelo en la escritura matriz-, aunque desde el primer momento las partes (entidad de crédito y promotor) eran conscientes de que estas condiciones no sólo afectarían al promotor, sino a los futuros compradores, la mayoría de las veces consumidores, que fueron ajenos a esa primera negociación. La entidad de crédito conoce esta situación, y por eso las cláusulas se redactan pensando en una posterior subrogación de los compradores de los diferentes pisos (y general-mente también locales) en que se dividirá la construcción.

En otras ocasiones, no se produce una subrogación simple, sino que a la subrogación se le suma una novación modificativa del contenido del préstamo hipotecario matriz. En este caso sí hay una negociación previa de las condiciones que se modifican, por ejemplo, para garantizar una ampliación de la cuantía del préstamo.

El problema fundamentalmente se plantea respecto a las cláusulas suelo contenidas...

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