La subrogación en el arrendamiento por fallecimiento del inquilino

AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado
Páginas157-174

Page 157

(Estudiamos separadamente los arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, entre esta fecha y el 31 de diciembre de 1994 y a partir del 1° de enero de 1995, inclusive).

25. 1 - La definición:

Subrogar es sustituir, reemplazar, colocar una persona o una cosa en lugar de otra; la subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino consiste en que al darse este supuesto otra persona se pone en su lugar y se convierte en inquilino subrogado.

25. 2 - Normas de la viviendas

Aplicables solamente a los arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. (Normativa: Preámbulo 6 y disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, BOE del 25). Page 158

¿Quiénes pueden subrogarse si fallece el inquilino?

A partir del 1° de enero de 1995 sólo tienen derecho a subrogarse por fallecimiento de un inquilino de vivienda, y en los arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985:

  1. - El cónyuge del inquilino fallecido, siempre que no estuvieran separados legalmente de hecho. Si no hay cónyuge que conviva vean después la persona conviviente. (Ver después).

  2. - Los hijos del inquilino; si no hay cónyuge o estuviera separado y tampoco persona conviviente (ver después), el derecho a subrogarse pasa a los hijos del inquilino fallecido que hubiesen convivido con él los dos años inmediatamente anteriores al fallecimiento, por lo menos. (Ver después).

  3. - Los ascendientes; a falta de los anteriores el derecho a subrogar corresponde a sus ascendientes (padres, abuelos, etc., pero no tíos) que estuviesen a su cargo y hubiesen convivido con él, en la vivienda alquilada, por lo menos los tres años anteriores al fallecimiento. (Ver después).

Los hermanos no entran en la subrogación. En cuanto a los hijos entran todos, todos, incluso los adoptivos, pero hijos del fallecido.

Extinción del arrendamiento: como norma general, al fallecimiento del subrogado, sea quien sea, el arrendamiento termina, pero hay una más:

Excepciones:

Si el que se subrogó fue el cónyuge del fallecido, a su muerte puede producirse una última subrogación a favor de algún hijo del fallecido, que conviviera con dicho cónyuge. Lo mismo en el caso de la persona conviviente, (ver después).

En el caso anterior, muerto el cónyuge el contrato terminará a los dos años de esta fecha, si el hijo que se subroga ya ha cumplido los 25 años; Page 159 si es menor de esta edad el contrato terminará cuando el hijo cumpla los 25. (Igual si muere el conviviente).

Si el hijo que se subroga padeciera una minusvalía física o psíquica, declarada por un centro competente y de intensidad del 65 por 100 o más, este hijo podrá disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento.

Si el que subrogó fue un hijo del inquilino fallecido, el contrato terminará a su fallecimiento, si este hijo padece una minusvalía física o psíquica del 65 por 100 o más. En caso contrario, si no la padece o es de una cuantía inferior, el contrato terminará a los 2 años de la subrogación del hijo, si para entonces ya ha cumplido 25 años y de no ser así, terminará cuando el hijo cumpla 25 años.

Si el que subrogó fue un ascendiente, del inquilino fallecido, el contrato terminará a su muerte sin más.

Cuando la subrogación se produjo a favor de hijos mayores de 65 años o perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez en grado de incapacidad permanente o absoluta o gran invalidez, y la subrogación ocurrió antes del 1° de enero de 2005, el contrato termina por fallecimiento de éstos.

La persona conviviente

Los derechos concedidos al cónyuge del fallecido se extienden a la persona que hubiera convivido con él en relación de afectividad similar a la de cónyuge, con independencia del sexo, los 2 años inmediatamente anteriores al fallecimiento, a no ser que hubieran tenido descendencia en común en cuyo caso basta la mera convivencia.

Si antes del 1° de enero de 1995 ya se hubiera producido una subrogación: solo podrá subrogarse el cónyuge del primer subrogado, siempre que no esté separado legalmente o de hecho; si no hay cónyuge o está separado la sustitución beneficiará a los hijos del fallecido, que hu- Page 160biesen convivido con él en la vivienda alquilada, por lo menos, los 2 años inmediatamente anteriores a su fallecimiento. (Vean la persona conviviente).

Si el subrogado fuera el cónyuge, como se ha dicho, el contrato termina a su fallecimiento; si el subrogado es uno de los hijos (hijos del primer subrogado) la extinción del contrato se producirá a los 2 años de la subrogación de éste, o cuando el hijo cumpla los 25 años, si esta fecha es posterior. Sin embargo, si el hijo sufre una minusvalía física o psíquica del 65 por 100 o más, el contrato no terminará hasta si fallecimiento. Al igual que hemos citado antes, los derechos que la Ley concede al cónyuge del primer subrogado también se extienden a la persona conviviente con éste, en la vivienda alquilada, en una relación de afectividad..., ver más atrás.

Igualmente, se aplica aquí lo que dijimos unos párrafos atrás sobre la subrogación a favor de los hijos mayores de 65 años, del primer subrogado; nos remitimos a lo allí escrito.

Agotadas las subrogaciones: Si antes del 1° de enero de 1995 se hubieran producido las 2 subrogaciones en el arrendamiento de vivienda, que autoriza la Ley de Arrendamientos de 1964, ya no se autorizan más subrogaciones y el contrato termina al fallecer el que disfruta de la vivienda por la segunda subrogación.

Los procedimientos para la subrogación

Corresponde a las personas que ejerciten el derecho a subrogarse demostrar el parentesco y la convivencia con el inquilino o con el primer subrogado.

La convivencia tiene que ser habitual, corriente, y darse, necesariamente, en la vivienda alquilada. Su prueba puede hacerse por testigos, certificado municipal de residencia, informe de la policía municipal etc. Esta prueba corresponde a quien pretende subrogarse. Si hay varias personas con derecho a subrogarse regirá el orden antes citado (cónyuge, hijos, ascendientes) pero considerando que los padres Page 161 septugenarios (de 70 ó más años sin pasar de los 80) serán preferidos a los descendientes.

Entre descendientes y ascendientes será preferido el más próximo en grado, (cada generación es un grado; de padre a hijo hay 1 grado, de abuelo a nieto 2, etc.).

Los casos de igualdad (si hay dos hijos que quieren subrogarse) se resolverán a favor de quien tenga una minusvalía igual o superior al 65 por 100, y si esta situación no se da, será preferido el que tenga mayor número de cargas familiares. En última instancia, la preferencia será a favor del descendiente de menos edad, o del ascendiente de más edad, por este orden.

¿Se puede renunciar una subrogación a favor de otra persona?

Nunca los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación. (Cada generación es un grado. Un hijo no puede renunciar a favor de un ascendiente pero sí a favor de un hermano suyo).

Comunicación de la subrogación al dueño

La subrogación se tiene que comunicar al arrendador y en breve plazo. La Ley concede 3 meses, a contar desde el fallecimiento del inquilino o del primer subrogado, para notificar por escrito al dueño la sustitución, comunicándole el fallecimiento y la subrogación, acompañando los certificados correspondientes (de defunción y de parentesco) y un principio de prueba de que el solicitante cumple los requisitos necesarios para ello. Si no se hace así el arrendamiento queda extinguido, terminado. Y si el arrendamiento se extingue todos los que por sus circunstancias personales pudieron suceder al fallecido quedarán obligados al pago del alquiler de estos 3 meses, salvo aquéllos que en el plazo de 1 mes desde el fallecimiento enviaran escrito al dueño renunciando a su posible derecho a la subrogación. (Recuerden que los meses se cuentan de fecha...

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