La subrogación en las cargas anteriores: liquidación de cargas

AutorJosep Maria Sabater Sabaté
Páginas159-231
159
CAPÍTULO 3
La subrogación en las cargas
anteriores: liquidación de cargas
1. CONCEPTO Y FINALIDAD
Hemos visto que la LEC opta por el sistema de subsistencia de las
cargas preferentes100/101, según el cual el adquirente del bien debe aceptar las
cargas o gravámenes inscritos con anterioridad a la carga que se ejecuta y su-
brogarse en la responsabilidad derivada de ellas. Por ello, en su EM (XVII,
párrafo 22º) anuncia que «opta por mantener el sistema de subsistencia de las
cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas pos-
teriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el importe de las
cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de
salir a subasta. Esta solución presenta la ventaja de que asegura que las can-
100 Vid., FERNÁNDEZ-BALLESTEROS, M.A., La ejecución forzosa…, ob. cit.,
pp. 394-399.
101 La STS, Sala 1ª, de 27 de febrero de 2012, f.j. 5º (JUR 2012\91910), clarica que la
subrogación que afecta al adjudicatario del bien en subasta conforme al art. 570.5 LEC
se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es,
la subrogación, al amparo del precepto, se reere al deber de naturaleza real de soportar
la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado por el embargo, pero
no implica la asunción forzosa de la misma posición del deudor en la relación obliga-
cional, de modo que la responsabilidad en que se subroga el adjudicatario consiste en
haber de satisfacer la deuda garantizada mediante el embargo si no quiere ver sometido
a ejecución el bien de que se trata, pero sin quedar legitimado pasivamente en absoluto
el adjudicatario para soportar una acción de reclamación por la deuda.
LA VENTA JUDICIAL DE INMUEBLES JOSEP MARIA SABATER SABATÉ160
tidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que sean, van a redundar
siempre en benecio de la ejecución pendiente, lo que no se conseguiría siem-
pre con la tradicional liquidación de cargas». Encontramos manifestaciones
legales de este principio en los arts. 668.2.II, 669.2 y 670.5 LEC.
Con el sistema de mantenimiento y subrogación en las cargas ante-
riores, se evitan los inconvenientes que derivan de un sistema basado en la
cancelación de las cargas anteriores con el dinero obtenido en el remate, de
modo que el ejecutante tan solo cobraría cuando hubieran sido satisfechos
los acreedores titulares de las cargas anteriores102.
FRANCO ARIAS103, entiende por liquidación de cargas en el proce-
dimiento de apremio «aquel trámite por el que se determinan los graváme-
nes que afectan al bien vendido, clasicándolos en preferentes y no prefe-
rentes y calculando su valor». Añade que se trata de una operación compleja
que presenta dicultades en determinar qué se debe entender por carga a
efectos de la liquidación, clasicarlas y realizar su valoración; debiendo ha-
cer mención tanto de los gravámenes inscritos como de los no inscritos e
incluso de los que no puedan entrar en el Registro.
La nalidad de la liquidación de cargas no es otra que valorar el bien
embargado (inmueble o mueble susceptible de inscripción registral) de la ma-
102 La LEC de 1881 instauró un sistema de subsistencia de cargas perpetuas (censos y
servidumbres en su mayoría) en las cuales se subrogaba el rematante, deduciéndose
su importe del precio obtenido en la subasta y destinándose éste último a pagar las
cargas temporales preferentes a la del acreedor ejecutante y posteriores (hipotecas y
anotaciones preventivas). Este sistema se vio modicado por la Ley hipotecaria de
1909 que, al crear el procedimiento judicial sumario para la ejecución de las deudas
por préstamo garantizado con carga real hipotecaria (conocido en la práctica foren-
se como procedimiento del artículo 131 LH), lo sustituyó por el de subsistencia de
las cargas temporales anteriores a la del acreedor ejecutante en las cuales se subro-
gaba el comprador o rematante, pero manteniendo una dicotomía en cuanto al des-
cuento o liquidación de estas cargas preferentes, descontándose su importe del valor
de tasación para las ejecuciones hipotecarias, y descontándose del precio ofrecido en
el remate para el proceso ordinario de ejecución de la LEC de 1881, ocasionando
todo ello importantes cuestiones interpretativas en la práctica de nuestros Juzgados.
Sobre este punto, vid., capítulo I.
103 Vid., FRANCO ARIAS, J., El procedimiento…, ob., cit., pp. 221-224.
CAPÍTULO 3. LA SUBROGACIÓN EN LAS CARGAS ANTERIORES: LIQUIDACIÓN DE CARGAS 161
nera más ajustada posible a la realidad104/105. Es frecuente que con anterioridad
a la carga que se ejecuta, aparezcan en la certicación registral anotaciones
que protegen créditos amortizados en parte o totalmente, de manera que es
necesario «depurar» dichas anotaciones para ajustarlas a la realidad, dirigién-
donos a los titulares de los créditos que constan anotados para que certiquen
el importe real adeudado, en cuyo caso y descontado su valor real de la tasa-
ción del bien, el producto obtenido determinará el valor para subasta, de ma-
nera que los posibles interesados en la adquisición del bien podrán ajustar sus
posturas a su valor real, es decir, al valor del bien determinado para la subasta
más el importe de las cargas anteriores en las que por ley deben subrogarse.
Por tanto, el precio nal que deberán pagar si obtienen el remate del mismo,
se compone de la suma que ofrecen en la subasta, más la cantidad que deberán
satisfacer por la cancelación de las cargas anteriores en las cuales se subrogan,
de modo que son conocedores de que el precio del remate no es más que una
parte del precio nal de adquisición del bien.
2. APROXIMACIÓN A LOS ARTS. 657 Y 666 LEC
El art. 657 LEC es antecedente necesario del art. 666 LEC, pues de
la combinación de ambos preceptos resulta que, siendo nalidad última de
104 El AAP Guadalajara, Sec. 1ª, de 19 de octubre de 2004, f.j. único (La Ley
217558/2004), sostiene que la nalidad del art. 657 LEC no es otra que la de dar la
posibilidad al ejecutante de obtener información sobre la subsistencia actual de los
créditos preferentes garantizados y su actual cuantía, a n de que no se consideren
como cargas las que hubieren sido canceladas o disminuidas. Sobre esta cuestión, el
AAP Cáceres, Sec. 1ª, de 7 de febrero de 2007, f.j. 2º (La Ley 4994/2007), conviene
que la nalidad última del art. 657 LEC no es otra que llevar a cabo la valoración
de la nca de la manera más ajustada a la realidad.
105 En este contexto, RIVAS TORRALBA, R., Anotaciones…, ob. cit., p. 247, consi-
dera que con el requerimiento a los titulares de créditos anteriores y su posterior
descuento del valor de tasación del bien, lo que realmente interesa a efectos de
determinar con mayor precisión el valor del bien para subasta (art. 666.1 LEC),
evitando sorpresas a los licitadores, es la jación del importe de las cargas que no
van a ser canceladas tras la enajenación forzosa.

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR