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Las subastas hipotecarias y los arrendamientos

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Vincent
AutorJosé Manuel García García
CargoRegistrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas1293-1298

Page 1293

Si se consuma la regulación que se establece en el actual proyecto de ley de arrendamientos urbanos sobre la subsistencia durante cuatro años de los arrendamientos constituidos con posterioridad a la hipoteca y no se prevén medios regístrales de publicidad de dichos arrendamientos, las subastas hipotecarias van a quedar desiertas, o lo que es peor, se van a fomentar las adquisiciones a bajísimo precio por parte de los «subasteros».

Hasta ahora, la doctrina y la jurisprudencia han planteado la cuestión de la subsistencia de los arrendamientos posteriores a la hipoteca como una cuestión de conflicto entre un arrendatario y un acreedor hipotecario -el modesto arrendatario y el gran Banco-, en el que debería prevalecer el primero, a pesar de que, como dice Carlos Lasarte, el arrendatario posterior a la hipoteca «tiene a su disposición la publicidad registral» para saber que la finca que pretende alquilar está ya hipotecada y en cambio el acreedor hipotecario, cuando constituyó la hipoteca nada sabía de ningún arrendamiento, sencillamente porque no existía todavía.

Pero no se trata de un mero conflicto individual entre arrendatario y acreedor hipotecario, sino de un grave problema que afecta a la eficacia de las subastas hipotecarias.

Como ha dicho Julio Rodríguez, Presidente del Banco Hipotecario, una de las características más importantes del crédito hipotecario, es la «operatividad», entre cuyas manifestaciones está la facilidad de trámites en la ejecución, y concretamente, añadimos nosotros, la lucha contra la opacidad de las subastas.

Podrá discutirse si el arrendamiento es o no preferente a la hipoteca, pero nadie debería discutir que la falta de publicidad o información sobre los concretos términos de una relación arrendaticia hunde las subastas de ejecución hipotecaria.

El Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad de Barcelona, Ramos Méndez, ha señalado recientemente que las subastas judiciales tienen Page 1294 actualmente un cáncer que exige una inmediata intervención quirúrgica, para aproximarlas en su éxito a las subastas que se producen en materia de obras de arte. Aunque no compartamos las concretas medidas que propone, en las que tampoco podemos ahora entrar, sí compartimos su idea general de necesidad de vitalizar tales subastas hipotecarias. Y uno de los obstáculos de las mismas es y va a seguir siendo la existencia de arrendamientos concertados a última hora para dificultar la ejecución hipotecaria.

La...

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