La renta o alquiler en los arrendamientos. El precio en los subarriendos. Las cantidades asimiladas
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
Advertencia: la renta de los contratos de arrendamiento anteriores al 1.° de enero de 1995, que estén vigentes, se estudia en el tema dedicado, especialmente, a estos contratos, ya sean de vivienda, ya sean de local de negocio, ya sean asimilados a vivienda o a local de negocio (ver los números marginales del 89 al 114).
La renta de las VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL se estudia en el tema dedicado especialmente a esta clase de viviendas (número marginal 81 y siguientes).
39 Para el estudio de la renta o alquiler hay que distinguir entre arrendamientos de viviendas corrientes, arrendamientos de viviendas suntuarias y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, ya que las normas de aplicación no son las mismas.
Arrendamientos de viviendas corrientes son los arrendamientos de viviendas que se destinan, de forma principal, a domicilio permanente del inquilino, su cónyuge o hijos dependientes y cuya superficie, la de la vivienda, no exceda, no pase, de 300 metros cuadrados y cuya renta inicial anual no sea superior a 5 veces y media el salario mínimo inter-profesional anual, vigente en la fecha del contrato. (Más información en números marginales 1 y 2).
Arrendamientos de viviendas suntuarias son los arrendamientos de viviendas que se destinan, de forma principal, a domicilio permanente del inquilino, su cónyuge o hijos dependientes y cuya superficie excede de 300 metros cuadrados o, si no excede, cuya renta inicial anual es superior a 5 veces y media el salario mínimo interprofesional, en cómputo anual, que esté vigente en la fecha del contrato. (Más información en números marginales 1 y 2).
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda son los arrendamientos de un edificio o parte de él cuyo destino no es servir de forma principal para domicilio permanente del inquilino, su cónyuge o hijos dependientes, sino dedicarlo al ejercicio de actividades económicas, administrativas, culturales, educativas, profesionales, etc. (Más información en los números marginales 2 y 78).
Las normas que establece la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la renta, su actualización y elevación son de obligado cumplimiento en el arrendamiento de viviendas corrientes, considerándose nulas las condiciones que las modifiquen en perjuicio del inquilino o del subarrendatario. En su defecto, a falta de norma, rige la voluntad de las partes, y en último término y con carácter supletorio rigen las normas de arrendamientos del Código Civil. Tratándose de viviendas suntuarias la renta se rige, en primer lugar, por lo que acuerden las partes y a falta de acuerdo se aplicarán, de forma obligatoria, las normas sobre la renta que establece la nueva ley de arrendamientos urbanos y que expondremos seguidamente; en último término regirán con carácter supletorio de lo anterior, las normas de arrendamientos urbanos del Código Civil. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda esta materia es libre, se aplicará lo que las partes acuerden y a falta de acuerdos, y con carácter supletorio, se aplicarán las normas de arrendamientos del Código Civil.
Las normas sobre arrendamientos urbanos establecidas en el Código Civil las encontrarán en el número marginal 145.
LA RENTA O ALQUILER
40 Generalidades y normativa aplicable.
En los arrendamientos urbanos la renta o alquiler es lo que paga el inquilino como contrapartida al disfrute de una edificación (edificio, vivienda, local) o de un solar.
La renta elemento esencial. La renta es un elemento esencial del arrendamiento, junto con el bien que se alquila y el tiempo por el cual se alquila, de tal forma que, en nuestro país, un arrendamiento de cosas no puede existir sin la cosa que se alquila, el tiempo por el cual se alquila y el precio que se ha de pagar por esta cesión.
Lugar y moneda de pago de la renta. A falta de otro acuerdo de las partes, la renta se pagará en la vivienda alquilada y en metálico, pero no necesariamente en pesetas; se puede acordar que el pago se realice en otra moneda. Si no se ha dispuesto lo contrario la renta se pagará en pesetas.
Importe de la renta. Al celebrarse el contrato de arrendamiento (de palabra o por escrito) el importe de la renta será el que libremente acuerden las partes. Este importe se podrá actualizar con posterioridad, según se expone más adelante.
Recibo de pago de la renta. Si la renta se paga en metálico el dueño está obligado a entregar al inquilino un recibo o justificante de dicho pago. Si se ha pactado pagar de otra forma acreditada (giro postal, ingreso en cuenta, etc.) el arrendador (el dueño) no está obligado a entregar recibo, pues el inquilino ya tiene un justificante del pago.
Si se entrega recibo acreditativo del pago de la renta éste tendrá que contener, obligatoriamente y de forma detallada y separada, el importe de la renta en vigor y los distintos importes de los otros conceptos que figuren en el recibo (agua, electricidad de la escalera, portería, etc.). Si el arrendador no hace entrega del recibo mencionado serán de su cuenta todos, todos, los gastos que se originen al inquilino para dejar constancia del pago. Evidentemente, aquí la ley se refiere a los casos de pago en metálico, no por giro, etc.
Forma de pago de la renta. Como hemos dicho, la renta se puede pagar en metálico o por ingreso en cuenta, giro, transferencia, etc., según lo pactado entre las partes. En caso de presentarse problemas el inquilino se cubrirá perfectamente realizando el pago por cualquiera de los procedimientos indicados o depositando su importe en el Juzgado o ante Notario.
Plazo de pago de la renta. Normalmente, la renta se pagará cada mes, o sea, por meses, aunque puede acordarse de otra forma (por años, etc.). Si el pago es mensual tendrá que realizarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.
Pagos adelantados de la renta. La ley prohibe al arrendador (el dueño) exigir al inquilino el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
La falta de pago de la renta. La falta de pago de la renta es una de las causas de resolución del contrato de arrendamiento.
¿Quién paga la renta? Ya sabemos que la renta la paga el inquilino pero, legalmente, el pago de la renta puede realizarlo cualquier persona, tenga o no interés en que se cumpla esta obligación y ya lo conozca y lo apruebe el inquilino ya lo ignore, sin otra consecuencia que con este pago se cumple la obligación a que se refiere, o sea, el pago del alquiler.
¿A quién se paga la renta? El pago de la renta tiene que hacerse al arrendador (el propietario o el usufructuario si lo hay), que es quien tiene derecho a recibirla, o a otra persona autorizada por él para cobrarla. El pago realizado a quien está incapacitado para administrar sus bienes será válido en cuanto se convierta en utilidad para él.
¿Cuánto tiempo se tiene que pagar la renta? La renta se tiene que pagar durante todo el plazo de duración del arrendamiento, aunque el inquilino abandone antes y salvo común acuerdo. Pero cuidado, si el inquilino se marcha antes de terminar el arrendamiento y el dueño vuelve a alquilar la vivienda o el local, a partir de la lecha del nuevo contrato ya no cabe exigir lo pendiente al inquilino que se fue, pues ello representaría cobrar dos veces por un mismo período de tiempo.
La renta y la prescripción. La prescripción es una forma de ganar o perder bienes o derechos si pasa cierto tiempo y se dan algunas condiciones. Su lógica está en el abandono que supone. (Vean el número marginal 26).
Sólo se puede exigir al inquilino el pago de los...
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