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Subarriendo de local de negocio

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Vincent
AutorF. Javier García Gil
Cargo del AutorMagistrado. Doctor en Derecho
Páginas207-209

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I Caracterización jurídica y requisitos del contrato

La disciplina del subarriendo de local de negocio, concepto al que ya nos referimos a propósito del examen de las mutaciones en el contrato arrendaticio, en la primera parte de la obra, se establece en el artículo 22 de la Ley de 1964, sobre las siguientes premisas: 1. El subarriendo exige siempre la autorización expresa y escrita del arrendador. 2. El precio del subarriendo es el que libremente pacten las partes. 3. Se aplica a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los artículos 15, 16 y 20 para el de viviendas.

El mencionado precepto se limita a establecer una garantía en beneficio exclusivamente del arrendador, concediéndole acción resolutoria del contrato de arrendamiento si el arrendatario, sin su consentimiento escrito, subarrienda total o parcialmente, cediendo la posesión a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, lo cual no es obstáculo para que entre las partes contratantes del subarriendo tenga plena vigencia lo dispuesto en los artículos 1254, 1258 y 1278 del CCivil, que sientan el principio de eficacia de los contratos como fuente de obligaciones entre los contratantes, cualquiera que sea la forma en que se celebre (S.TS de 15-6-1968).

En el subarriendo surge una relación contractual de igual naturaleza que el arrendamiento primero y que recibe su carácter específico del hecho de que el arrendatario originario es, a la vez, arrendador respecto del subarrendatario (S.AP Zaragoza 7-6-2002).

El subarriendo, como declara la S.TS de 18-4-1995, no es más que un contrato de arrendamiento que realiza el arrendatario, recayendo sobre el objeto a él arrendado, y por ello ha de tener los mismos elementos estructurales del arrendamiento, el tiempo determinado y precio cierto (art. 1543 CCivil).

El legislador autoriza el libre pacto de la renta, seguramente teniendo en cuenta que la actividad lucrativa es la característica de los locales de negocio (S.TS de 23-5-1969).

La autorización para subarrendar puede otorgarse sin limitación en el tiempo, o con vigencia temporal limitada, por ejemplo, a un año (S.TS de 27-2-1974).

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La aplicación de los artículos 15, 16 y 20 comporta: 1. Que el arrendador puede exigir del subarrendatario el abono directo de la renta. 2. Que el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario...

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