La solución propuesta por la ley de contratos de crédito inmobiliario a las cláusulas conflictivas insertas en contratos de préstamo hipotecario

Autor:Loreto Carmen Mate Satué
Cargo:Investigadora predoctoral Universidad de Zaragoza
Páginas:1-21
RESUMEN

El presente trabajo tiene como objetivo exponer cómo la situación judicial generada en España por la masiva reclamación de la nulidad de cláusulas insertas en contratos de préstamo hipotecario ha justificado que el legislador español haya aprovechado la transposición de la Directiva 2014/17/UE en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario para dotar a estas estipulaciones de una regulación que... (ver resumen completo)

 
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1 - Factor desencadenante: la masiva reclamación por los consumidores de la nulidad de cláusulas insertas en contratos de préstamos hipotecarios

En el seno de la crisis que ha sufrido recientemente el mercado financiero influyó notablemente el crecimiento artificial de este mercado derivado de la comercialización irreflexiva de préstamos con garantía hipotecaria; junto a ello, se ha evidenciado como los prestatarios en muchos casos, de manera acrítica y, en parte justificada por la falta de información precontractual, suscribían estos contratos sin comprender el alcance de las cláusulas que la entidad bancaria predisponía y a las que éstos se adherían.2

En lo que respecta a las cláusulas insertas en contratos de préstamos hipotecarios que son objeto de predisposición las dudas en torno a su legalidad comienzan a cuestionarse cuando como consecuencia de la crisis económica se desencadenan procedimientos de ejecución hipotecaria.3 La primera resolución relevante que analiza la validez de estas cláusulas, es la STS, Sección 1ª, de 09-05-13 que declaraba la nulidad de la cláusula suelo cuando la misma no cumpliera los cánones de transparencia recogidos en la resolución.

Esta STS, Sección 1ª, de 09-05-13 inició un periodo de reclamaciones masivas por las que los consumidores solicitaban no sólo la nulidad de la «cláusula suelo» y la devolución de las cantidades indebidamente abonadas por tal concepto, sino también la nulidad de otras que habitualmente se incorporan a este tipo de contratos como son la «cláusula de gastos hipotecarios», la de «vencimiento anticipado» o, la «comisión de apertura».

La validez o la nulidad de estas cláusulas y, en su caso, los efectos inherentes a dicho pronunciamiento han sido determinados por el Tribunal Supremo con mayor o menor grado de acierto4 durante seis años, desde la referida STS, Sección 1ª, de 09-05-13 hasta las últimas SSTS, Sección 1ª, 23-1-19, que matizan los efectos restitutorios de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y, por otro lado, declaran la validez de la comisión de apertura por considerarla parte del precio del contrato y por tanto, no susceptible de control de contenido.

Los efectos económicos inherentes a la declaración de nulidad de las cláusulas y, el número de operaciones mercantiles que podían ser objeto de reclamación han hecho que la litigiosidad en cuanto a la validez y nulidad de las cláusulas haya generado hasta tres pronunciamientos del Tribunal Supremo5 en relación a la cláusula de gastos hipotecarios y, además, el planteamiento de cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, respecto a la retroactividad o no, de la declaración de nulidad de la cláusula suelo [STJUE 21-12-16 (TJCE 2016, 309)] y en relación a los efectos inherentes a la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado [STJUE 26-03-19 (TJCE 2019, 59)].

La Sala 3ª del Tribunal Supremo llevó a cabo un cambio jurisprudencial a través de las Sentencias de 16-10-18, 22-10-18 y 23-10-18 en relación a quién es el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentado, al entender que el sujeto pasivo del tributo era el prestamista. Dicho cambio jurisprudencial fue posteriormente revocado por la misma Sala, en sus resoluciones de 27-11-18. Los pronunciamientos de la Sala 3ª tenían una indudable incidencia en los efectos inherentes a la declaración de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios por cuanto los órganos judiciales civiles negaban la obligación de la entidad bancaria de restituir el impuesto de actos jurídicos documentados derivada de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos, por considerar que el sujeto pasivo del mismo según la normativa tributaria, eran los prestatarios.

Las dudas interpretativas que generó la normativa tributaria hicieron que el Gobierno mediante el Real Decreto – Ley 17/2018, de 8 de noviembre de 2018, (en adelante, RDL 17/2018)6 modificara el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD) y concretara que, el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados cuando se trata de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, es el prestamista.

La situación generada con la reclamación masiva de la nulidad de este tipo de cláusulas insertas en contratos de préstamo hipotecario requirió además que se adoptaran ciertas medidas procesales y organizativas tendentes a paliar el desbordamiento de los órganos judiciales que tenían que resolver estas reclamaciones.

Una de las medidas adoptadas por el Gobierno fue la aprobación del Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, (en adelante, RDL 1/2017)7. Este Real Decreto-Ley tiene como objetivo habilitar un cauce de carácter voluntario8 para el consumidor que permita obtener el restablecimiento de su derecho con mayor prontitud que a través de la vía judicial. En el caso de que el consumidor opte por presentar esta reclamación extrajudicial las partes, no podrán ejercitar entre sí, ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con el objeto de la reclamación, durante el tiempo en que ésta se sustancie y en todo caso, en el plazo de tres meses desde su presentación en el departamento o servicio de atención al cliente correspondiente (cfr. artículo 3.6 en relación con la disposición adicional primera párrafo segundo del RDL 1/2017).

Por otro lado, por Acuerdo del Consejo General del Poder Judicial, de 25-05-17 (BOE 27-05-17) se atribuye a determinados Juzgados la competencia para conocer litigios sobre condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física. Dicho acuerdo produciría efectos desde el 01-06-17 hasta el 31-12-17. Sin embargo, fue objeto de prórroga por Acuerdo del Consejo General del Poder Judicial, de 28-12-17, durante seis meses adicionales.

La situación expuesta justifica que el legislador español haya aprovechado la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (en adelante, Directiva 2014/17/UE)9 en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante, LCCI) para intentar paliar y suprimir la litigiosidad generada en torno a estas cláusulas. Para ello, la LCCI introduce respecto a las cláusulas litigiosas una regulación que no tiene semejanza en la Directiva 2014/17/UE, con el objetivo de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

El estudio se va a centrar en exponer la posición jurisprudencial respecto a la validez de las «cláusulas suelo», a la estipulación de «gastos hipotecarios», a la de «vencimiento anticipado» y de la «comisión de apertura», para con ese antecedente analizar el tratamiento que, en su caso, hace la Directiva 2014/17/UE y, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario sobre las mismas, haciendo referencia en los supuestos que proceda, de las modificaciones existentes entre el Proyecto de la Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario10 y el texto finalmente, aprobado.

2 - Comparación del tratamiento de las principales estipulaciones insertas en contratos de préstamo hipotecario entre la directiva 2014/17/ue y la ley de contratos de crédito inmobiliario
2. 1 - La directiva 2014/17/ue y su transposición en la ley de contratos de crédito inmobiliario

La Directiva 2014/17/UE tiene como objetivo garantizar que todos los consumidores que suscriban contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección, lo cual viene en parte motivado porque el Tribunal...

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