Las sociedades inmobiliarias. Objeto social mercantil o civil
| Autor | Francisco Redondo Trigo |
| Cargo | Doctor en Derecho. Abogado |
| Páginas | 2538-2551 |
Page 2538
«Una mercantia non facit mercatorem».
Tradicionalmente, uno de los supuestos más dudosos existentes en el tráfico jurídico y económico en cuanto a su posible configuración bajo la aplicación de la normativa de la sociedad civil, ha sido el de las sociedades inmobiliarias, entendidas éstas, de forma generalizada, como aquéllas que se dedican a la adquisición o construcción de bienes inmuebles para luego comercializarlos en el mercado, en régimen de venta, alquiler, etc.
Posiblemente dicha actitud dubitativa ha venido propiciada por el diferente tratamiento que la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado han venido ofreciendo a la problemática apuntada, entendiéndose en unas ocasiones como sociedades civiles a este tipo de sociedades y en otras como sociedades mercantiles, con el diferente régimen normativo aplicable que ello conlleva y con los consabidos problemas de calificación registral, sobre todo surgidos en el ámbito de los Registros de la Propiedad que han venido negando la inscripción del inmueble adquirido por una sociedad inmobiliaria configurada como civil, al considerarse que la misma ha de ser mercantil en cuanto al objeto social convenido y desarrollado.
No existe pues, a nuestro entender, un criterio unánime al respecto, lo que nos lleva a exponer el estado de la cuestión desde una perspectiva con carácter relativo, puesto que deberían ser las circunstancias concretas de cada caso las que rigieran a la hora de exponer el criterio calificativo sobre la naturaleza civil o mercantil de las sociedades inmobiliarias.
La sentencia del Tribunal Supremo (en adelante «TS») de 11 de mayo de 1971 (RJ 1971/2780), no estima el recurso de casación interpuesto contra una sentencia de una Audiencia Provincial que confirmó la sentencia de instancia que declaró: «...1.º Que entre los litigantes existe un contrato verbal de sociedad civil destinada a la compra de solares, edificación de los mismos y venta de los pisos construidos, así como a la realización de reformas y obras...».
Así pues, esta sentencia del TS confirma la existencia de una sociedad civil cuyo objeto se considera civil y consistente en que varias personas adquieren un solar para construir sobre él y luego enajenarlo. Es decir, confirma la po-Page 2539sibilidad de que una sociedad inmobiliaria tenga objeto civil y por lo tanto pueda ser configurada como sociedad civil.
La sentencia del TS de 3 de abril de 1982 (RJ 1982/1938) enjuició un supuesto consistente en que si un préstamo concedido nominalmente a un socio de una sociedad civil, podía ser valorado o no como aportación social, con la consiguiente trascendencia a la hora de proceder a la distribución de las ganancias de la misma. En este sentido, esta sentencia falló del siguiente modo: «...la cantidad facilitada en mutuo lo fue para servir el destino legalmente previsto de la construcción de viviendas protegidas oficialmente, acometida por la sociedad civil de que se trata como verdadera promotora, con la garantía real de las edificaciones levantadas a sus expensas y la devolución asumida por los subrogados adquirentes, con total desplazamiento de quien prestó su nombre a los solos fines de lograr la financiación...».
Por ello, el TS en esta sentencia admite que las sociedades inmobiliarias que hayan adquirido un solar y promuevan viviendas para luego enajenarlas sean configuradas como sociedades civiles.
La sentencia del TS de 29 de enero de 1983 (RJ 1983/397) aborda la disolución de una sociedad civil particular que tenía por objeto la realización por los intervinientes en el mismo de una obra de construcción de viviendas, a la cual le aplica la normativa de la sociedad civil, al expresar lo siguiente: «...Que el inciso del párrafo 1.º del artículo 1.689 del Código Civil establece que en la sociedad las pérdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado y siendo así que en el contrato de sociedad civil objeto de la presente controversia...».
Es decir, se vuelve a considerar por el Tribunal Supremo en esta última sentencia la posibilidad de que las sociedades inmobiliarias puedan ser constituidas como sociedades civiles, puesto que está aplicando en el caso enjuiciado la normativa de la sociedad civil 1.
La sentencia del TS de 30 de junio de 1987 (RJ 1987/4830) aplica las normas de liquidación de las sociedades civiles, considerándola pues civil, a una sociedad dimanante de un contrato plasmado en documento privado, «...basado en las aportaciones de los demandados actuales recurridos consistentes en un solar, y por parte de la demandante, y ahora recurrente de distintas sumas de dinero... en el que se fijaba como plazo de duración del contrato en tanto se construyan las obras iniciadas (cláusula novena), se faculta a cada socio para retirarse avisando con un año de antelación y esperando a que finalicen las obras en construcción y una vez hecho balance y entregarse la parte correspondiente (cláusula decimoquinta), pudiendo la sociedad continuar hasta tanto los dos restantes socios decidan retirarse...».
La sentencia del TS de 26 de abril de 1988 (RJ 1988/3279) afirma en sede de disolución de una sociedad que «...deviene lógica, racional y ajustada a las reglas de la sana crítica, la interpretación contractual de la Sala de instancia, cuyo resultado ha de prevalecer en casación...», siendo la interpretación de la Sala de instancia la siguiente: «El considerando tercero del juzgador dice literalmente: La verdad es que si los contratantes pusieron un terreno y otro industriaPage 2540 de construcción para vender lo que se construyese y repartir entre sí el precio, convinieron lo que el artículo 1.665 del Código Civil llama contrato de sociedad...». En esta sentencia, el TS aplica las normas de disolución de la sociedad civil al referido contrato, manteniendo que las aportaciones sociales implican una forzosa finalidad traslativa, con pérdida de la titularidad exclusiva de lo que cada uno ha aportado, inaplicando pues la normativa de la comunidad de bienes.
La sentencia del TS de 24 de julio de 1993 (RJ 1993/6479), al calificar las relaciones jurídicas que convinieron el debatido contrato de sociedad, lo hizo del siguiente tenor literal: «...Los litigantes efectivamente se asociaron con la finalidad de llevar a cabo actividades constructivas para su explotación comercial, es decir, venta de viviendas y locales edificados, así lo tienen reconocido y resulta bien precisado en las cláusulas primera, cuarta y, sobre todo, la sexta del convenio de 15-2-1977, donde literalmente se dice: Regirá el sistema de mayoría para la venta de viviendas o locales separados...», para afirmar a continuación lo siguiente: «...En cambio, las sociedades civiles, aparte de la existencia de un patrimonio comunitario, éste se aporta al tráfico comercial, ya que la voluntad societaria se orienta a este fin principal y directo de obtener ganancias y lucros comunes, partibles y divisibles y, consecuentemente, lo mismo sucede con las pérdidas... precisando la sentencia de 4-12-1973, RJ 1973/4614), que encaja en la calificación de sociedad civil irregular o de hecho, la puesta en común para la explotación de negocio constructivo, como sucede en el caso de autos».
Con claridad, la referida sentencia del TS, de 24 de julio de 1993, califica como sociedad civil la puesta en común para la explotación de negocio constructivo, aunque lo haga como irregular o de hecho.
En este sentido, hemos de hacer notar que tal calificativo de irregularidad o de hecho, no incide en cuanto a la mercantilidad o no de la sociedad, puesto que aunque en buena medida las sociedades civiles no pueden calificarse como irregulares, ya que el concepto de irregularidad societaria se refiere principalmente a la falta de inscripción de la correspondiente sociedad en el Registro Mercantil, inscripción que no es posible para las sociedades civiles (de acuerdo con la normativa vigente y según se apunta posteriormente).
Por lo tanto, entendemos que dicha irregularidad se refiere propiamente a la falta de forma pública del contrato social cuando así se requiere en virtud del artículo 1.667 del Código Civil, requisito formal en todo caso ad probationem y no ad solemnitatem.
Además, la llamada irregularidad tendría sus efectos en el ámbito del artículo 1.669 del Código Civil, lo que se traduce en la existencia o no de personalidad jurídica, pero no en la calificación del contrato como de sociedad civil.
La sentencia del TS de 9 de octubre de 1995 (RJ 1995/7026) vuelve a calificar como sociedad un contrato cuyo objeto es la aportación de terrenos, dinero e industria con pacto de repartir entre los aportantes los beneficios de la construcción proyectada, al pronunciarse del siguiente modo: «...lo celebrado entre las partes fue el contrato atípico, complejo y mixto de aportación (en forma de venta) y asociación o sociedad...», confirmando, por otro lado, la anterior opinión que sobre el artículo 1.667 del Código Civil hemos expuesto. Esto es, al enjuiciar el requisito de la forma pública del contrato de sociedad, lo hace desde la normativa de las sociedades civiles.
La sentencia del TS de 11 de marzo de 2000 (RJ 2000/1490) entiende como sociedad civil un negocio entre hermanos que se dedicaban a la construcción de viviendas y locales con ánimo de partir las ganancias, al pronunciarse delPage 2541 siguiente tenor literal: «...En el segundo y cuarto motivo que estudiamos conjuntamente en cuanto a ambos se refieren al mismo concepto doctrinal, pues en el motivo segundo se denuncia la violación del artículo 1.665, ya...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba