Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria: un nuevo instrumento impulsor del mercado inmobiliario y de alquiler en España

Autor:María del Carmen García Garnica - Rafael Rojo Álvarez-Manzaneda
Cargo:Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Granada - Profesor Titular de Derecho Mercantil. Universidad de Granada
Páginas:1395-1412
RESUMEN

En un contexto de crisis, más que de mera recesión económica, particularmente notoria en los mercados inmobiliario y financiero, nuestro legislador confía en que la introducción de las SOCIMI en nuestro sistema financiero, llevada a cabo a través de la Ley 21/2009, contribuya a alcanzar dos objetivos de política económica y social, importantes de cara a superar la actual coyuntura. De un lado,... (ver resumen completo)

 
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Trabajo realizado en el marco del Proyecto de I+D+i del Ministerio de Ciencia e Innovación «Instrumentos jurídicos de mejora del acceso a la vivienda y de estímulo a la financiación y promoción inmobiliaria» (DER 2009-09624).

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1. Una nueva forma de inversión en el mercado inmobiliario

Recientemente, la Ley 11/2009, de 26 de octubre 1, ha introducido en nuestro ordenamiento jurídico la regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, SOCIMI).

Se trata de sociedades anónimas, cuyas acciones estarán admitidas a negociación en un mercado oficial de valores, y cuyo objeto social principal será la adquisición, directa o indirecta, y la promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, en los términos y con los requisitos establecidos en esta Ley. Con ellas se pretende impulsar, a un tiempo, tanto la inversión en bienes inmuebles urbanos como el mercado de alquiler en España.

Estas sociedades vienen a colocarse, en nuestro mercado financiero, junto a las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria. De forma análoga a estas, están llamadas a canalizar el ahorro de una colectividad de sujetos para gestionarlo e invertirlo fundamentalmente en bienes inmuebles de naturaleza urbana, con el propósito de obtener un rendimiento para los inversores que se establecerá en función de los resultados obtenidos a partir de su explotación en alquiler. Al igual que aquellas, conforme al propio preámbulo de la Ley, «esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo». No obstante, a diferencia de las IIC inmobiliaria, estas sociedades cotizan en mercados regulados, lo que proporciona al inversor una mayor liquidez de su inversión.

2. Retos y posibilidades de las socimi en el actual contexto económico y financiero

La introducción de las SOCIMI en nuestro país ha tenido lugar en un momento en que diversos factores convergen dando lugar a una fase de crisis, más que de mera recesión económica, particularmente notoria en los mercados inmobiliario y financiero.

De forma muy elemental, con el único propósito de contextualizar la implantación de las SOCIMI y tratar de precisar su razón de ser y sus virtualida

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des, hay que destacar que atravesamos una situación económica con unas tasas históricas de paro y endeudamiento. Ello se ha traducido en un incremento de los problemas de impago y morosidad, que ha repercutido negativamente en las entidades financieras, llevándoles a extremar el rigor y la cautela a la hora de facilitar financiación.

Centrada nuestra atención en el mercado inmobiliario, esto ha determinado, a su vez, la dificultad o imposibilidad de un amplio sector de la población para lograr el acceso a la propiedad inmobiliaria. La adquisición de un inmueble urbano, y en particular de la vivienda, es para buena parte de la población la inversión más importante que hará en su vida; siendo prácticamente imprescindible el recurso a la financiación externa para poder acceder a ella 2. En consecuencia, las dificultades actualmente existentes para obtener, primero, y afrontar, después, la financiación con destino a la adquisición de vivienda, imponen buscar e impulsar fórmulas alternativas a la propiedad para cubrir las necesidades de vivienda de los ciudadanos.

Las entidades financieras soportan otra pesada carga. El incremento de la morosidad y de los impagos ha provocado, a través tanto de embargos como de ejecuciones hipotecarias, que las entidades financieras hayan acumulado un stock de inmuebles excesivo, que está lastrando los balances bancarios y disminuyendo su liquidez, y al que necesitan dar salida. De modo que las SOCIMI se presentan como una atractiva solución a este problema.

Paralelamente a esta situación financiera, y por lo que al mercado inmobiliario se refiere, es consabida la afirmación de que ha estallado la burbuja inmobiliaria que se había ido generando a lo largo de los últimos años. Durante ellos, en un periodo de bonanza sin igual para el sector de la construcción, los precios de los inmuebles urbanos se incrementaron de forma desorbitada 3, en un terreno abonado por circunstancias coyunturales como los bajos tipos de interés de los últimos años y la implantación del euro, e incluso ciertos factores demográficos. Pero, fundamentalmente desde el año 2007, una vez absorbida en gran medida la demanda inmobiliaria, la rápida escalada de las tasas de desempleo y la dificultad de los potenciales adquirentes de inmuebles para conseguir financiación, ha provocado un alarmante estancamiento del mercado inmobiliario. Con el agravante de que la crisis del mercado inmobiliario tiene un efecto rebote en el resto de la economía, ya que el sector productivo de la construcción incide en otros múltiples sectores de la economía (transporte,

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producción de materiales, etc.) y en la colocación de un importante porcentaje de la mano de obra.

Ante el panorama someramente apuntado, nuestro legislador confía en que la introducción de las SOCIMI en nuestro sistema financiero contribuya a alcanzar dos objetivos de política económica y social, importantes de cara a superar la actual coyuntura. De un lado, incentivar y reactivar la inversión inmobiliaria. y, de otro, impulsar el mercado arrendaticio en España, facilitando el acceso al uso de los inmuebles a través del alquiler, como alternativa a su adquisición en propiedad.

Precisamente, el mercado del alquiler inmobiliario es la tercera coordenada que delimita el contexto en el que están llamadas a abrirse paso y desenvolverse las SOCIMI. Por una serie de factores (normativos, económicos, e incluso culturales), el mercado del alquiler de inmuebles urbanos no goza en España de tan buena salud como el de otros países de nuestro entorno. En España existe una manifiesta preferencia por la propiedad frente al uso en alquiler de los inmuebles, particularmente acentuada en el caso de los inmuebles destinados a vivienda; presentando una de las tasas de vivienda alquilada más bajas de Europa 4.

Frente a ello, la actual crisis económica ha evidenciado los peligros de un modelo económico demasiado dependiente del sector de la construcción. De modo que será preciso reestructurar nuestra economía y dotarla de un patrón de crecimiento distinto. y, aunque aún están por determinar cuáles deberán ser los nuevos sectores dinámicos de nuestra economía, los analistas económicos vienen coincidiendo en destacar -centrando nuestra atención en el mercado inmobiliario- que la construcción y la promoción inmobiliaria no mantendrán su actual primacía, mientras que el mercado del alquiler deberá ganar protagonismo.

En este panorama del mercado inmobiliario y financiero (donde la oferta de inmuebles construidos o en construcción es más elevada que la demanda de los compradores, donde las entidades financieras han acumulado un número excesivo de inmuebles al que precisan dar salida, y cuya menor liquidez se traduce en recortes en la financiación a promotores, constructores y posibles compradores de bienes inmuebles), las SOCIMI se nos muestran como una sugerente novedad.

A través de ellas, tanto los promotores como las entidades financieras podrían encontrar una vía de salida al mercado de sus inmuebles, alternativa a la

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venta. Se podría incrementar la oferta y mejorar la calidad y profesionalidad de nuestro mercado de alquiler. El pequeño y mediano inversor podría encontrar un producto financiero seguro a largo y medio plazo. y, sobre todo, los ciudadanos podrían ver facilitado el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada que proclama el artículo 47 de la Constitución, en la medida en que a través de ellas se aspira a tener un mercado de alquiler más profesionalizado, más eficiente y con una mayor transparencia.

Sentadas estas premisas, es bien sabido que el éxito de las SOCIMI, como ocurre con la mayoría de instrumentos financieros, no dependerá tanto de sus bondades y de su configuración jurídico-privada, como del trato fiscal del que estas sociedades y sus accionistas sean objeto 5. Sin perjuicio de ello, para delimitar mejor su papel en el mercado inmobiliario, expondremos someramente qué bienes pueden integrar el patrimonio de estas entidades, así como las peculiaridades que pueda plantear su explotación en alquiler por esta clase de sociedades.

3. El patrimonio inmobiliario de las socimi
3.1. Consideraciones generales

El principal objeto de inversión de las SOCIMI son los bienes inmuebles de naturaleza urbana, susceptibles de ser explotados en alquiler.

A falta de un desarrollo reglamentario que precise con más detalle la posible composición de su activo, la Ley se limita a exigir que al menos el 80 por 100 del valor de su activo esté invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento; en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición; así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades con finalidad similar, que satisfagan los requisitos establecidos en el...

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