El promotor sobrevenido. La adquisición de inmuebles en construcción. Consideración del adquirente como promotor o como vendedor no promotor

Autor:José Miguel Martín Zamorano - Ángel Vizcaíno
Páginas:17-17
 
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Las circunstancias actuales del mercado inmobiliario han empujado a todas las entidades financieras a adquirir inmuebles, algunos de ellos en construcción, por la imposibilidad de las promotoras de atender el pago de sus deudas hipotecarias.

En relación con estas adquisiciones, se plantea cuáles son las obligaciones y responsabilidades de éste adquirente en el ámbito civil y de la Ley de Ordenación de la Edificación ("LOE") en relación con los inmuebles en construcción. En particular, se discute si la adquirente puede ser considerada como promotora de los inmuebles a efectos de lo dispuesto en la LOE.

De acuerdo con el art. 9.1 de la LOE, "será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título". Con arreglo a esta definición, el promotor será la persona que promueva obras de edificación estableciendo relaciones con los agentes intervinientes en el proceso de edificación y con entidades que financien dicho proceso. A sensu contrario, no será considerado promotor aquella que se relaciona con el edificio sin intervenir directa o indirectamente en el proceso de edificación y, particularmente, aquella que adquiere un edificio ya construido.

De acuerdo con el art. 6 de la LOE, la obra ha sido terminada cuando ésta es entregada al promotor y este la acepta sin reservas. Dado que la recepción de la obra se consigna en un acta firmada por, al menos, el promotor y el constructor (Acta de Recepción) debe entenderse que el otorgamiento del acta equivale a la terminación de la edificación.

Con arreglo a lo anterior, la entidad que adquiere los inmuebles en construcción se considerará promotor en aquellos supuestos en los que los adquiere cuando no se ha otorgado aún el Acta de Recepción y con posterioridad establezca con terceros las relaciones precisas para la continuación de la obra. En este sentido, la realización de gestiones necesarias para la obtención de la licencia de primera ocupación ("LPO") o la inscripción de la Declaración de Obra Nueva Terminada ("DONT") no debería ser considerada una intervención decisoria en el proceso de edificación. No obstante, teniendo en cuenta que a través de dichas gestiones el edificio entra propiamente en el tráfico jurídico y que la adquirente será la que...

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